房屋拆迁与出售，房屋出售后发现拆迁怎么办

房屋拆迁与出售，房屋出售后发现拆迁怎么办

一、房屋出售后发现拆迁怎么办

房屋出售后发现拆迁，原房屋所有者一般不再享有拆迁补偿权益，因为房屋的所有权已经转移给了买家。然而，具体情况还需根据拆迁政策、房屋买卖合同以及房屋过户时间等因素综合判断。

一、拆迁政策的影响

拆迁政策通常会对被拆迁房屋的补偿、安置等方式进行明确规定。如果房屋出售后，新的所有者已经成为该房屋的合法产权人，那么根据拆迁政策，拆迁补偿通常会归属于新的所有者。

二、房屋买卖合同条款

在房屋买卖合同中，双方可以约定关于拆迁的特别条款。如果合同中有明确规定在房屋出售后一定期限内如遇拆迁，卖家有权分享拆迁补偿等条款，那么卖家可以根据合同约定主张自己的权益。但这类条款在实际操作中较为少见，且可能因违反法律规定而无效。

三、房屋过户时间

房屋过户时间是判断拆迁补偿权益归属的重要因素。如果房屋在拆迁公告发布前已经完成过户手续，那么新的所有者通常将享有拆迁补偿权益。反之，如果过户手续在拆迁公告发布后尚未完成，那么拆迁补偿的归属可能会更加复杂，需要根据具体情况进行判断。

综上所述，房屋出售后发现拆迁，原房屋所有者一般不再享有拆迁补偿权益。但具体情况还需根据拆迁政策、房屋买卖合同以及房屋过户时间等因素进行综合判断。如有疑问，建议咨询专业律师以获取更准确的法律意见。

二、拆迁房买卖应注意的问题

一、因房屋拆迁获得的拆迁房能出售吗?

1、因房屋拆迁获得的拆迁房不一定能出售。

《城市房地产管理法》第三十八条

下列房地产，不得转让：

(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

2、刚开始获得安置房的时候不能办理房产证。

一般情况下，没有产权证的拆迁安置房，或者有产权证但5年内限制转让的拆迁安置房，从签订合同到将来办理产权转移的时间漫长，不确定因素有很多，无产权的拆迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证。

调查清楚房屋征收拆迁前的产权性质，如果该房屋拆迁前具备合法的产权证，只是拆迁后开发商没有及时的办理，但是只要有征收协议书，虽然出现一些不可避免的麻烦，但日后还是可以办理产权证的。

3、安置房的类型

一是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房;二是因房产开发等因素，拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房。

拆迁安置房的所有权一般归属当地或区域房管所所有。

那么房产证是需要通过房管所来办理的，需要按照现行的房屋平均售价的一定比例缴纳费用，然后办理产权证，但是大都没有分户的土地使用证。

因此一部分拆迁安置房没有房产证。

二、拆迁安置房买卖需要注意什么?

拆迁安置房买卖需要注意的事项包括判断房屋是否有房产证、检查房屋质量等，对于没有房产证的情形，则需要调查清楚拆迁前的产权性质，如果经过核实，发现虽然没有房产证，但是有产权证、拆迁协议书，那么也可以购买安置房。

1、调查清楚拆迁前的产权性质

弄清安置房的性质对于房产证办理是至关重要的，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的。

安置房的所有权一般归属当地或区域房管部门所有。

房产证是需要通过房管部门来办理的，需要按照现行的房屋平均售价的一定比例缴纳费用，然后办理产权证。

安置房如果进行了产权登记并取得房屋所有权证，是可以上市交易的，房屋权属证书(房产证)是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行占有、使用受益和处分的唯一合法凭证。

依法登记的房屋权利受国家法律的保护。

其它任何房产证不具有同等法律效力。

2、检查房屋质量

在签署房屋认购书时，被拆迁人还要认真仔细的看好认购书中关于房屋验收、房屋质量以及发生上述问题时的解决途径等各项条款。

如果没有的话，被拆迁人要及时地要求拆迁人在合同中增加关于这些事项的规定，只有白纸黑字写明确了，日后维权的时候才有保障。

对于有购买拆迁安置房需求的公民来说，在签署房屋买卖合同之前，需要先判断房屋的质量是否合格、房屋的出卖方是否有房产证，对于房屋不合格、或者是没有房产证的情形，为了避免后期发生纠纷，可以选择不购买此类房屋。

三、拆迁房可以买卖吗

已经领取房屋权属证书的拆迁房是可以正常购买的。

《民法典》第二百零八条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

因此，拆迁安置房到底能不能买卖主要看它能不能在房产管理部门办理产权登记。

具体分以下几种情况：

一、虽是拆迁安置房但已经领取房屋权属证书，这种房屋当然可以进行买卖，其效力相当于普通的商品房买卖。

二、拆迁安置房在未领取权属证书前发生的买卖。

根据我国《城市房地产管理法》第三十七条第(六)款规定：

未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

据此，如果双方发生争议诉讼至法院时争议房屋上不具备领取房屋权属证书的条件，人民法院一般会因争议房屋不具备权属证书而认定房屋买卖合同无效，这就是你朋友所称的安置房不能买卖的缘由。

但鉴于拆迁安置房必须要经过一段时间才能领到房屋权属证书，房价在此期间会有波动，因而违约方应承担主要责任，需要赔偿守约方为此造成的房价上涨或下跌的损失。

三、买卖双方签订合同时房屋不具备权属证书，但发生争议时该房屋已经领取了权属证书(包括可以领取而卖房人故意不去领取)的情形，一般也视为买卖行为有效，可以通过法院诉讼，可以要求强制过户。

四、拆迁房是否可以买卖

法律分析：

办理了房产证并符合法律规定条件的拆迁房可以买卖。

虽是拆迁安置房但已经领取房屋权属证书，这种房屋当然可以进行买卖，其效力相当于普通的商品房买卖。

但未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第二百零八条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

五、因房屋拆迁获得的拆迁房能出售吗？

一、因房屋拆迁获得的拆迁房能出售吗?

1、因房屋拆迁获得的拆迁房不一定能出售。

《城市房地产管理法》第三十八条

下列房地产，不得转让：

(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

2、刚开始获得安置房的时候不能办理房产证。

一般情况下，没有产权证的拆迁安置房，或者有产权证但5年内限制转让的拆迁安置房，从签订合同到将来办理产权转移的时间漫长，不确定因素有很多，无产权的拆迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证。

调查清楚房屋征收拆迁前的产权性质，如果该房屋拆迁前具备合法的产权证，只是拆迁后开发商没有及时的办理，但是只要有征收协议书，虽然出现一些不可避免的麻烦，但日后还是可以办理产权证的。

3、安置房的类型

一是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房;二是因房产开发等因素，拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房。

拆迁安置房的所有权一般归属当地或区域房管所所有。

那么房产证是需要通过房管所来办理的，需要按照现行的房屋平均售价的一定比例缴纳费用，然后办理产权证，但是大都没有分户的土地使用证。

因此一部分拆迁安置房没有房产证。

二、拆迁安置房买卖需要注意什么?

拆迁安置房买卖需要注意的事项包括判断房屋是否有房产证、检查房屋质量等，对于没有房产证的情形，则需要调查清楚拆迁前的产权性质，如果经过核实，发现虽然没有房产证，但是有产权证、拆迁协议书，那么也可以购买安置房。

1、调查清楚拆迁前的产权性质

弄清安置房的性质对于房产证办理是至关重要的，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的。

安置房的所有权一般归属当地或区域房管部门所有。

房产证是需要通过房管部门来办理的，需要按照现行的房屋平均售价的一定比例缴纳费用，然后办理产权证。

安置房如果进行了产权登记并取得房屋所有权证，是可以上市交易的，房屋权属证书(房产证)是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行占有、使用受益和处分的唯一合法凭证。

依法登记的房屋权利受国家法律的保护。

其它任何房产证不具有同等法律效力。

2、检查房屋质量

在签署房屋认购书时，被拆迁人还要认真仔细的看好认购书中关于房屋验收、房屋质量以及发生上述问题时的解决途径等各项条款。

如果没有的话，被拆迁人要及时地要求拆迁人在合同中增加关于这些事项的规定，只有白纸黑字写明确了，日后维权的时候才有保障。

对于有购买拆迁安置房需求的公民来说，在签署房屋买卖合同之前，需要先判断房屋的质量是否合格、房屋的出卖方是否有房产证，对于房屋不合格、或者是没有房产证的情形，为了避免后期发生纠纷，可以选择不购买此类房屋。

六、拆迁房能否进行出售？

法律分析：

1、房价上涨，卖方容易违约。

卖房者需要在取得房产证五年后才能够出售房屋，一旦房价上涨卖房者可能会提高房价。

2、买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。

卖方在取得购房款之后，依然有权利获得拆迁补偿款。

3、容易受不确定因素影响。

交易时间长，会许多不可预见的因素。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第五百九十五条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第五百九十六条 买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

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文章来源参考：头条-房屋拆迁与出售，因房屋拆迁获得的拆迁房能出售吗？

内容审核：王彤律师

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