福州房屋拆迁期间买房，10月福州买房人必看：买房可退税！房贷利率下调！

福州房屋拆迁期间买房，10月福州买房人必看：买房可退税！房贷利率下调！

一、10月福州买房人必看：买房可退税！房贷利率下调！

9月末，财政部和国家税务总局联合发文，对卖房再买房实行退税政策。此外，除了各城房价迎来不同程度的回落，贷款利率的下调也再次拉低了置业门槛。

卖房后一年内再买房可退个税

为支持个人换购住房需求，根据《财政部税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》(2022年第30号)，税务总局发布了《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》。

根据政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税;新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

享受规定优惠政策的纳税人须同时满足以下条件:

一是，纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市(地区、州、盟)所辖全部行政区划范围。

二是出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

一、纳税人什么时间内可以享受退税政策?

在2022年10月1日至2023年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。

例1:纳税人小周2022年12月出售了一套住房，2023年7月在同一城市重新购买一套住房，由于小周出售和新购住房的时间均在2022年10月1日至2023年12月31日期间，故符合政策规定的时间条件。

二、纳税人退税金额是怎么计算的?

在2022年10月1日至2023年12月31日期间，对符合退税条件的纳税人，当其新购住房金额大于或等于现住房转让金额时，全部退还已缴纳的个人所得税;当其新购住房金额小于现住房转让金额时，按照新购住房金额占现住房转让金额的比例退还现住房已缴纳的个人所得税。计算公式为:

1.新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税;

2.新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=(新购住房金额÷现住房转让金额)×现住房转让时缴纳的个人所得税。

其中，原住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。

例2:2022年12月，小杨出售了一套住房，转让金额为240万元，缴纳个人所得税4万元。2023年5月，其在同一城市重新购买了一套住房，新购住房金额为300万元。假定小杨同时满足享受换购住房个人所得税政策的其他条件，由于新购住房金额大于现住房转让金额，小杨可申请的退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税4万元。若小杨新购住房金额为150万元，则可申请的退税金额为2.5万元(150÷240×4万元)。(假设以上均为不含增值税价格)

三、出售多人共同持有住房的，纳税人应如何计算自己的退税金额?

对于出售多人共同持有住房或新购住房为多人共同持有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。

例3:小李和小马共同持有一套住房，各占房屋产权的50%。2023年1月，两人以200万元的价格转让该住房，各缴纳个人所得税2万元。同年5月，小李在同一城市以150万元的价格重新购买一套住房，小李申请退税时，其现住房转让金额为100万元(200×50%=100)，新购住房金额为150万元，其退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税=2万元。

同年7月，小马和他人在同一城市以200万元的价格共同购买了一套住房，小马占房屋产权的40%。小马申请退税时，其现住房转让金额为100万元(200×50%=100)，新购住房金额为80万元(200×40%=80)，退税金额=(新购住房金额÷现住房转让金额)×现住房转让时缴纳的个人所得税=80100×2=1.6万元。(假设以上均为不含增值税价格)

四、如何确定出售住房和重新购买住房的时间?

出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税税时间为准。新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的税时间或不动产权证载明的登记时间为准。税务机关将为纳税人预填上述涉税信息，纳税人可以与缴税时取得的税证明上标注的时间进行核对。新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准，纳税人可以依据房屋交易合同据实填写。

首套个人公积金带来利率下调

国庆前夕央行再送重磅大礼，首套个人住房公积金贷款利率下调!

9月30日晚，央行发布公告称，决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。\n\n\n 东方金诚首席宏观分析师王青认为，本次首套房公积金贷款利率下调幅度较大，一方面会减轻存量公积金贷款家庭月供负担，有利于提振消费;另一方面，这也将激发更多住房公积金贷款需求，月度金融数据中的委托贷款规模将出现大幅同比多增势头，进而在一定程度上推进宽信用进程。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策说明，当前对于公积金贷款利率也积极继续了下调操作，体现了公积金贷款利率降息的导向，是商业贷款利率下调后又一重要的金融政策。

另外，公积金贷款利率下调，主要是针对刚需购房需求的，即对于首套个人公积金贷款落实了宽松的政策导向。也体现了进一步降低刚需购房者购房成本的导向。降息对于一些还贷能力捉襟见肘，但是有一定首付能力的购房者来说确实算是利好。下调了首套住房贷款利率下限，加点一旦确定，将不得更改直至贷款还清，对于刚需是非常大的让利。据2022年9月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%，已经降至5%以下，也是历史最低水平。购房门槛的确降低了，但购房者仍要仔细打算。“新房还未收楼，就要负担2年左右的高利率贷款，现在房价跌回了一年前，一年前买房的亏了。现在还在跌跌不休，而如果现在买房，收楼时又可能出现房价下跌。对非热点城市的潜在买房者来说，买房这个帐仍然算不过来。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，楼市已经开始慢慢地触及底部了，尽管触底后的走势不明朗，甚至可能一段时间再底部徘徊，但不太可能再大幅度下行了。

二、福州购房政策

法律分析：

1、房产退税政策首套房退税政策解读：

对个人购买家庭唯一住房（家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积在90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。

面积在90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；

2、房产退税政策二套房退税政策解读：

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积在90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。

面积在90平方米以上的，减按2%的税率征收契税（北上广深等地暂不实行）。

对与上述规定不一致的个人购房，不享受上述优惠政策，应按法定税率征收契税，法定税率为3%；

法律依据：

《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》 一、关于契税政策

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；

面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；

面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

（三）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。

暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。

按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。

（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

三、福州房贷政策

法律分析：

对于已还清首次住房公积金贷款的缴存职工可以第二次申请住房公积金贷款。

法律依据：

《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 （三） 加大差别化信贷政策执行力度。

金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。

对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

四、买房退税政策

法律分析：

买房退税政策：

1、房产退税政策2021首套房退税政策解读：

对个人购买家庭唯一住房（家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积在90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。

面积在90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；

2、房产退税政策2021二套房退税政策解读：

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积在90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。

面积在90平方米以上的，减按2%的税率征收契税（北上广深等地暂不实行）。

对与上述规定不一致的个人购房，不享受上述优惠政策，应按法定税率征收契税，法定税率为3%；

3、房产退税政策2021符合优惠税率购房时未享受的可以申请退契税。

对符合上述条件但未享受契税优惠的纳税人，已按法定税率3%缴纳了契税，并取得了税务机关出具的完税证明的，可以向房地产所在地的税务机关申请退还多缴纳的契税。

房子可退税情况：

1、退税第一种情况：

个人(包括夫妻两人，下同)新购住房金额大于或等于原住房销售额(原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益，下同)的，全额退还已缴的个人所得税；

2、房子可以退税第二种情况：

个人新购住房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还已缴的个人所得税；

3、房子可以退税第三种情况：

对出售或新购买住房的房屋产权人属夫妻与其他人共同拥有的，按夫妻两人占房产价值的份额计算退税；

4、房子可以退税第四种情况：

房产退税政策2021对个人部分拥有出售或新购买住房产权的，按个人占房产价值的份额计算退税；

5、房子可以退税第五种情况：

房产退税政策2021对个人办理退税只退得部分税款，1年内又新购买住房的，可以再办理未退税部分的税款；

6、房子可以退税第六种情况：

房产退税政策2021纳税人由于某种原因，误缴了房产税，或由于计算错误等原因多缴了房产税，报经税务机关核实后，可以办理退税手续，将已缴纳的税款予以退还。

什么情况房子可以退税各地政策不一，大家可咨询当地房管部门。

法律依据：

《中华人民共和国税收征收管理法》第三条 税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。

任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。

五、买房子退税政策

法律分析：

1、房产退税政策首套房退税政策解读：

对个人购买家庭唯一住房（家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积在90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。

面积在90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；

2、房产退税政策二套房退税政策解读：

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积在90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。

面积在90平方米以上的，减按2%的税率征收契税（北上广深等地暂不实行）。

对与上述规定不一致的个人购房，不享受上述优惠政策，应按法定税率征收契税，法定税率为3%；

法律依据：

《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》 一、关于契税政策

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；

面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；

面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

（三）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。

暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。

按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。

（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

六、买房退税政策

非五城区户口家庭无需提供缴纳社保或纳税证明，即可在福州五城区购买一套144平方米以下的普通住宅，购房后仍受限售政策影响。

另一方面，所在福州六城区的长乐户口，可在五城区购买两套住宅。

针对非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅，购买后该房屋仍受限售政策影响。

此外，长乐户籍也属于福州本地户籍，拥有长乐户籍的购房者可在福州五城区购买两套住宅。

一、买房需要的材料包括：

1、就是有效身份证，本地户口本；

2、农民城市居住证明；

3、城市工资收入证明；

4、房屋买卖合证明；

5、缴纳首付的证明；

准备好以上材料，就可以申请购房补贴。

二、房税补贴标准：

1、购买首套普通商品住房的(单套建筑面积在144_以下),给予所纳契税100%的补贴；

2、购买首套非普通商品住房或第二套商品住房的,给予所纳契税50%的补贴；

3、购买非住宅的,给予所纳契税50%的补贴；

4、因房屋征收实行货币补偿的征拆户购买商品住房的，其成交总价不超过货币补偿总价的，对所购新购住房免征契税交总价超过货币补偿总价的，对差价部分按规定征收的契税给予50%补贴。

法律依据：

《不动产登记暂行条例》 第七条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；

直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。

不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；

协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十条 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

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文章来源参考：头条-福州房屋拆迁期间买房，买房子退税政策

内容审核：尹虎律师

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