房屋拆迁与物业纠纷案例，胜诉案例：武汉陈某房屋被定危房强制搬迁，街道办搬离通告被撤销

房屋拆迁与物业纠纷案例，胜诉案例：武汉陈某房屋被定危房强制搬迁，街道办搬离通告被撤销

一、胜诉案例：武汉陈某房屋被定危房强制搬迁，街道办搬离通告被撤销

胜诉案例：武汉市陈先生房屋被定危房强制搬迁，街道办搬离通告被撤销

—————武汉市武昌区人民法院（2024）鄂0106行初17号《行政判决书》

代理律师：北京一讼律师事务所，李顺华律师、韩海祥律师

案情介绍：陈先生系武汉市武昌区某村村民，在该村拥有合法房屋，该房屋已经被纳入了征收范围。但是因为征收部门的征收程序违法、补偿标准严重偏低，陈先生还未与征收部门达成一致，也并没有与其签订补偿安置协议。

2023年6月13日，武昌区人民政府珞珈山街道办事处（以下简称“珞珈山街道办”）下属的安全委员会对“XX村86栋所有住户”作出的《危险房屋搬离通告》称：经武昌区住房保障和房屋管理局指定的有资质的房屋安全鉴定单位鉴定，该村86栋房屋的危险性等级为D级(危房)，并出具《房屋安全鉴定报告》建议停止使用。为确保房屋所有人、使用人的生命及财产安全，要求危房楼栋内现有住户及放置有设施设备或物品的单位及个人在6月18日之前搬离并清空所有设施设备及物品。

陈先生认为，上述房屋未与征收部门签订补偿安置协议，珞珈山街道办此时作出搬离通告的并非是为了房屋所有权人和使用人的人身财产安全，而是为逼迫陈先生搬迁、拆除其房屋，为了推进征收进程而滥用危房解危程序，其明显是在规避法定征收的程序性规定，而且珞珈山街道办并无作出上述《危险房屋搬离通告》的职权，该行为有违行政行为正当性的根本原则，且认定事实明显错误，程序违法，严重损害了陈先生的合法权益。故陈先生向法院提起本案诉讼。

裁判要旨：法院经审理认为，《城市危险房屋管理规定》第五条规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本辖区的城市危险房屋管理工作。 ”参照《武汉市房屋安全管理条例》第四条第二款“区房屋主管部门负责制订房屋安全应急抢险实施方案、组织危险房屋安全巡查、处置房屋安全突发事件、查处危害房屋安全行为等监督管理工作”，第六条“街道办事处、乡（镇）人民政府配合房屋主管部门做好本辖区的房屋安全管理工作”，第二十九条第二款“区房屋主管部门收到危险房屋的《房屋安全鉴定书》后，应当及时到现场查勘，向安全责任人发出《危险房屋治理通知书》，同时通报房屋所在地街道办事处、乡（镇）人民政府”的规定，珞珈山街道办并非武昌区房屋主管部门，其作出《危险房屋搬离通告》的行为与前述规定不符，系超越职权。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：……（四）超越职权的；……”的规定，珞珈山街道办作出的《危险房屋搬离通告》应予撤销。

裁判结果：撤销被告武汉市武昌区人民政府珞珈山街道办事处对XX村86栋所有住户作出的《危险房屋搬离通告》。

律师点评：当大家收到政府文件时，请注意查看文件的制发部门。一般部门名称会出现在文件的抬头或结尾盖章处。确认制发部门后，我们可以通过查询法律法规或当地相关规定来核查该部门是否有权制发该政府文件。如果文件制发部门没有法定职权，那么该文件当然不发生效力，对您也没有约束力。

二、危房住户强制搬离的法律依据

行政法系列

ADMINISTRATIVE SERIES

对被搬迁人实施了滋扰等行为已构成胁迫

法院依法撤销行政协议

一、案件信息

案号：

（2020）苏06行终651号

法院：

江苏省南通市中级人民法院

二、裁判要旨

判断搬迁协议是否属于被搬迁人真实意思表示，不能仅以搬迁人在协议签订时点是否对被搬迁人实施了欺诈、胁迫等非法行为为唯一依据，而应审查整个协议搬迁过程中，搬迁实施主体是否对被搬迁人实施了滋扰、胁迫、殴打等非法行为，且该行为足以影响被搬迁人在协议签订时的真实意思表达。

具体到本案，为促成被诉搬迁协议的签订，城东镇政府组织本单位工作人员、家顺公司工作人员及村委会工作人员长时间滞留黄某银家中、干扰黄某银及其家人正常休息等滋扰行为违法。

被诉搬迁协议虽然形成于8月13日，即与8月11日间隔一天，但搬迁工作人员在此前二十天左右的持续滋扰的违法行为以及黄某银因不满协商搬迁事宜而离开居所的事实，足以影响谢某琴在签订协议时的真实意思表达。

谢某琴主张的是在受到胁迫、迫于无奈的情形下签订被诉搬迁协议的上诉理由具有事实根据，本院应予采信。

三、基本案情

1998年9月14日，黄某银作为申请人申请在原海安市立发乡××村××组（现城东镇××村××组）建房，申请表上载明家庭成员为五人，包括户主黄某银、妻谢某琴、子黄某、母亲及祖母。

同年，黄某银申请了江苏省村镇建设许可证及建筑施工许可证。

房屋建成后，黄某银、谢某琴及儿子黄某等人均共同居住生活在上述房屋内。

2019年5月10日，海安经济技术开发区管委会印发海开管委（2019）52号《海安经济技术开发区管委会2019年房屋征收工作意见》，明确2019年房屋征收工作。

谢某琴家房屋在征收范围内，并由海安市城东镇人民政府（以下简称城东镇政府）负责实施。

同年，城东镇政府与海安家顺房屋拆迁有限公司（以下简称家顺公司）签订《房屋征收委托实施协议》，约定城东镇政府委托家顺公司实施房屋征收工作。

在对谢某琴家房屋实施征收工作的协商过程中，南通大成土地房地产评估有限公司对谢某琴户作出了房屋征收评估报告，该报告显示重置价格补偿额为216000元、区位价补偿额为144000元、搬迁费补偿额为3600元、过渡费补偿额为12960元，对房屋超标、自建房价格评估奖励额为83323.88元，附属设施评估额为208006.40元。

该评估报告谢某琴在签订案涉协议之前已收悉知晓。

2019年8月13日，家顺公司与谢某琴及其儿子黄某签订《海安市城东镇房屋征收补偿安置协议》（以下简称搬迁协议），搬迁协议载明补偿、补助费用如下：

1.建安重置价补偿额223560元，2.区位补偿额144000元，3.搬迁补助费3600元,4.临时过渡期六个月，临时过渡费12960元，5.超标自建房补偿150748.36元，6.附属设施设备等补偿额447399.65元，7.按时签订协议奖18378元，8.按时腾空交房奖18378元，9.放弃宅基地奖61776元，合计1080800元，同时载明选择界墩花苑安置房两套的安置方式。

家顺公司在协议甲方委托代理人处盖章，谢某琴作为乙方签字、摁印，黄某在乙方委托代理人处签字、摁印。

当日，谢某琴及黄某签订承诺书交家顺公司，明确因家中搬运物品较慢，请求推迟至9月13日交房。

上述协议签订时，有谢某琴所在界墩村村民委员会（以下简称界墩村委会）工作人员、城东镇政府工作人员及家顺公司工作人员在场，现场未有任何冲突、恐吓及争执等情形。

双方签订上述协议时，协议中仅填写了征收补偿总额，各分项内容系城东镇政府工作人员将协议带回后根据评估报告单补填。

后谢某琴通过信息公开的方式取得上述内容填满的协议。

谢某琴认为，其在明确表示反对的情况下，受城东镇政府胁迫、欺诈而签订空白协议，并非其真实意思表示，遂诉至南通经济技术开发区人民法院，请求撤销上述搬迁协议。

四、法院判决

一审法院认为:根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十一条规定，人民法院审理行政协议案件，应当对被告订立、履行、变更、解除行政协议的行为是否具有法定职权、是否滥用职权、适用法律法规是否正确、是否遵守法定程序、是否明显不当、是否履行相应法定职责进行合法性审查。

本案中，首先，为了辖区社会经济发展，城东镇政府作为具有能够独立承担责任的基层政府，根据海安经济技术开发区文件要求，在不违反法律、法规强制性规定的情况下，对辖区内的集体土地上房屋进行征收，并通过协议搬迁的方式进行，无违法之处。

其次，城东镇政府委托家顺公司具体实施房屋征收工作，家顺公司根据当地集体土地上村民房屋征收补偿安置实施办法中规定的补偿范围、方式、标准，在平等、自愿、协商一致的基础上与谢某琴之间达成涉案房屋征收补偿安置协议，内容真实有效，补偿金额也超过了有资质的评估公司评估的金额，无侵害谢某琴家庭补偿权益的情形，应当认定为合法有效。

综上，涉案协议签订主体合法，内容合法有效，无违法及明显不当之处，应受法律保护。

关于谢某琴主张撤销请求能否成立的问题。

《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十条第二款规定，原告主张撤销、解除协议的，对撤销、解除协议的事由承担举证责任。

该解释第十四条规定，原告认为行政协议存在胁迫、欺诈、重大误解、显失公平等情形请求撤销，人民法院经审理认为符合法律规定可撤销情形的，可以依法判决撤销协议。

本案中，谢某琴主张协议可撤销的主要理由在于其认为其所签订的是空白协议、签订协议时受到胁迫，违背其真实意思表示等情形。

首先，谢某琴签订协议之时，其与城东镇政府之间就房屋征收的补偿事宜达成了一致意见。

从庭审查明的情况及城东镇政府提供的签订协议的现场录像来看，拆迁工作人员与谢某琴户签订协议之时，协商确定了补偿款总额，虽协议中分项明细是城东镇政府在后期依据评估报告补填，但并不能否认双方之间就补偿总额达成的合意。

而且，涉案协议签订之前，城东镇政府已对相关的房屋状况等进行了评估，并将评估报告单送交了谢某琴户，保障了谢某琴的相关权益。

其次，涉案协议签订之时并无证据证明谢某琴受到任何胁迫。

根据城东镇政府提供的签订协议现场录像，涉案协议签订时，有界墩村委会工作人员、城东镇政府工作人员及家顺公司相关人员在场，签订协议过程中未见任何胁迫、威胁之情形。

另外，如前所述，谢某琴应当对主张撤销的事由承担举证责任，本案中，谢某琴虽然提供了视频、报警记录用于证明其主张的受到拆迁工作人员威胁、胁迫的情形，但谢某琴提供的证据均系在被诉搬迁协议签订之前形成，而内容是双方就补偿事宜协商过程中的争执行为，且公安部门处警后并未发现其他异常情况，所以并不能证明拆迁工作人员在签订被诉搬迁协议时对谢某琴实施胁迫行为。

再次，从协议的内容来看，补偿分项内容如建安重置价补偿额、超标自建房补偿、附属设施设备等补偿额等均比评估报告中数额要高出很多，未损害谢某琴补偿权益。

最后，被诉搬迁协议虽由谢某琴及儿子黄某签字摁印，没有户主黄某银的签名。

但基于农村住宅“一户一宅”的特殊性、不可分割性、家庭成员共同生活的特点，在搬迁实践中，通常都是以户为单位进行补偿安置，协商时也通常是与户代表进行协商并签订协议，所以，谢某琴及其儿子黄某的签字、摁印行为应推定为代表该户整体的意思表示。

综上，谢某琴主张撤销协议的事由难以认定，本院碍难支持。

一审判决如下：

判决驳回原告的诉讼请求。

二审法院认为：

行政协议是行政主体为了实现行政管理或者公共服务的目标，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议。

行政协议同时具备行政性和合同性的特点。

其中，合同性的特点强调行政协议应当体现平等、自愿、协商的特征。

对此，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十四条规定，原告认为行政协议存在胁迫、欺诈，重大误解、显失公平等情形而请求撤销，人民法院经审理认为符合法律规定可撤销情形的，可以依法判决撤销该协议。

第二十七条第二款规定，人民法院审理行政协议案件，可以参照适用民事法律规范关于民事合同的相关规定。

原《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

就本案而言，城东镇政府作为一级人民政府，为实现土地高效利用的行政目标，具有与房屋所有权人就房屋搬迁问题进行协商并确定双方搬迁补偿权利义务的职权。

判断被诉搬迁协议是否合法有效主要应当审查搬迁协议是否系谢某琴的真实意思表示。

众所周知，在协议搬迁过程中，搬迁协议的达成往往不可能一蹴而就，需要经历一个不断磋商的过程。

搬迁协议体现的是搬迁双方就房屋搬迁及补偿等自愿协商的最终结果，也是搬迁双方进行协商的最终目的。

因此，就判断搬迁协议是否属于被搬迁人真实意思表示而言，不能仅以搬迁人在协议签订时点是否对被搬迁人实施了欺诈、胁迫等非法行为为唯一依据，而应审查整个协议搬迁过程中，搬迁实施主体是否对被搬迁人实施了滋扰、胁迫、殴打等非法行为，且该行为足以影响被搬迁人在协议签订时的真实意思表达。

具体到本案，为促成被诉搬迁协议的签订，城东镇政府组织本单位工作人员、家顺公司工作人员及村委会工作人员自2019年7月下旬至2019年8月11日进驻谢某琴家中。

在此期间，谢某琴及家人多次明确反对拆迁工作人员入户协商，但多名拆迁工作人员仍长时间滞留谢某琴家中，甚至深夜在谢某琴家中唱歌、进食，制造各种噪音干扰谢某琴及家人的正常休息。

搬迁双方还为此发生过肢体冲突，谢某琴之夫黄某银多次向公安机关报警，甚至还有凌晨两三点报警。

生效判决亦已确认城东镇政府于2019年7月17日至2019年8月11日期间实施的长时间滞留黄某银家中、干扰黄某银及其家人正常休息等滋扰行为违法。

被诉搬迁协议虽然形成于8月13日，即与8月11日间隔一天，但搬迁工作人员在此前二十天左右的持续滋扰的违法行为以及黄某银因不满协商搬迁事宜而离开居所的事实，足以影响谢某琴在签订协议时的真实意思表达。

谢某琴提出的2019年8月11日至8月13日相关搬迁工作人员一直滞留在谢某琴家中，以及谢某琴在签订协议时所作“黄某银何时能回家”的表述亦能佐证谢某琴在签订协议时的心理状态。

谢某琴主张的是在受到胁迫、迫于无奈的情形下签订被诉搬迁协议的上诉理由具有事实根据，本院应予采信。

城东镇政府仅以协议签订时双方比较平静的事实主张被诉搬迁协议合法的理由不能成立，本院不予支持。

一审法院以此为由所作驳回谢某琴诉请的判决错误，本院应予纠正。

谢某琴的部分上诉理由成立，本院予以采信。

二审判决如下：

一、撤销南通经济技术开发区人民法院（2020）苏0691行初410号行政判决；

二、撤销海安市城东镇人民政府与谢某琴、黄某于2019年8月13日签订的《海安市城东镇房屋征收补偿安置协议》。

五、律师评析

孙承龙律师认为：

一审法院认为视频、报警记录不足以证明构成胁迫。

二审法院则扩大审查，不仅审查签订协议的时间的表现，也审查到双方协商的时间的情况。

对于双方协商的详细过程予以查明，最终认定构成胁迫，撤销了行政协议。

作者简介

孙承龙 律师

现执业于北京盈科（合肥）律师事务所，以提供严谨、专业、高效的法律服务为执业要求，主办过众多疑难复杂案件、取得了良好的法律效果，维护了当事人的合法权益。

多次接受安徽电视台、安徽商报等媒体采访。

三、要求搬离房屋排除妨害案例 -法律知识

法律分析：

妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害排除。

排除妨害的构成要件有二：

一是存在妨碍他人民事权益的状态，二是妨碍状态具有不正当性。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第一百二十条 民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。

第一百八十三条 因保护他人民事权益使自己受到损害的，由侵权人承担民事责任，受益人可以给予适当补偿。

没有侵权人、侵权人逃逸或者无力承担民事责任，受害人请求补偿的，受益人应当给予适当补偿。

第一千一百六十七条 侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。

第一千一百六十八条 二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。

四、当事人获满意补偿，武汉熊某诉某行政机关撤销房屋征收补偿决定案！

当事人获满意补偿,武汉市熊某诉某行政机关撤销房屋征收补偿决定上诉案!

案情介绍：

熊某在湖北省武汉市某区拥有合法的住房，房屋面积是XX平米，土地性质是国有土地，房屋证件齐全，被征收房屋所在区域地理位置优越，交通便利，基础设施完善，环境优美，居住舒适，周边的房屋市场价约4.5--5.9万元一平米，2020年启动征收，房屋也测量了面积，经过了相关房地产评估公司的评估，但评估价格明显偏低，才21000多元一平米，明显违背了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：

“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格”，明显违背了该条法律规定，亦违反公平合理补偿原则，降低了上诉人的生活水平，不能保障上诉人的长远生计。

该征收补偿决定存在诸多违法之处，比如：

1、补偿决定遗漏了上诉人合法阳台面积；

2、案涉房屋征收项目不符合“公共利益征收”的条件；

3、被诉补偿决定所依据的房屋分户评估报告违法等。

为此，熊某决定委托律师依法提起行政诉讼，维护自己的合法权益。

一审法院审理及判决：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定：

“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，......由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

”故在签约期限内未达成补偿协议的情况下，被告某行政机关具有作出被诉《补偿决定》的法定职权。

关于原告提出未给予土地使用权补偿及封闭阳台补偿错误问题。

......,本案中，被告已对原告被征收房屋的未登记建构筑物进行勘验记录，并根据《征补方案》的规定作出处理，原告仍有异议的，可根据该开放性条款的规定，向征收部门补充提交相关证据材料，可以按照被诉《征补决定》相关规定寻求救济。

关于原告提出补偿标准远低于类似房地产市场价格的问题。

......,被告根据评估价格，按照《补偿方案》规定的计算项目和标准确定被征收房屋的补偿符合相关规定，原告的该理由不成立，本院不予支持。

综上，原告熊某请求撤销XX征补（2022）X号《补偿决定》的理由不成立，本院对其诉讼请求不予支持。

咨询律师及上诉二审法院

熊某对一审的判决不服，来到位于北京王府井大街99号世纪大厦某室咨询了李顺华资深征收拆迁主任律师，李主任仔细阅读了当事人提供的案件材料，包括征收决定、补偿决定、评估报告、一审的判决书等，再结合当事人的叙述，给出当事人专业咨询及下一步上诉的建议，当事人当即决定委托了北京一讼律师事务所李顺华律师代写了上诉状，按照李主任的指导，在法律规定的期限内提起了上诉，及提前准备委托李主任作为二审代理律师。

当事人获得了比较满意的补偿：

当事人向法院提交了二审上诉状并立案后，大概过了一个多月的时间，武汉市某区某行政机关积极主动联系了上诉人，同意协商谈判并提升补偿，前提条件是：

补偿提升到上诉人满意并签订补偿协议，相关补偿款汇款给上诉人后，要求上诉人撤回上诉，后经过协商谈判，某行政机关给予上诉人提升了补偿款，该提升的补偿款比同项目同片区同一栋楼未依法提起行政诉讼的被征收人提高了XX万元的补偿，当事人对提升的补偿还是比较满意的，也非常感谢李主任的支持与帮助，认为李主任及团队律师是他本次“拆迁维权的坚强后盾”，如果没有李主任及团队律师的支持与帮助，他可能很难坚持下去，是北京一讼律师给了被征收人坚持下去的“勇气和力量”，为此，特意寄送锦旗，感谢北京一讼律师事务所律师，尤其感谢李顺华律师。

律师建议：

补偿决定作出来之后，就是法律上确定被征收房屋补偿利益的一个法律文件，如果被征收人对补偿不满意，应当及时向法院起诉，如果说不起诉，这个补偿决定就生效了，那么在补偿决定生效的情况下，征收方就可以直接依据这个补偿决定向法院申请强制执行拆房，这也就是为什么征收方在做出补偿决定之后不再跟被征收人协商的原因。

因为征收方已经作出补偿决定，我们也没有起诉，对方已经不需要再跟我们协商了，被征收人即便对补偿不满意，但如果没有及时行使诉权，这就导致补偿的结果已经确定了，所以说一定要重视补偿决定， 像我们这位当事人一样，积极提起诉讼，只有你克服一切的心里障碍，勇敢维权，征收方才会重视你，并不会像以往认为被征收人没有法律意识，才会重视你的拆迁补偿问题，在你找出征收方诸多方面的违法点之后，对方才可能意识到问题的严重性及压力，才可能对于违法行政的问题进行纠错、改正，才会有一个双方平等协商的机会，这也是拆迁律师经常讲的“以打促谈”提升拆迁补偿的诉讼技巧。

五、对被搬迁人实施了滋扰等行为已构成胁迫，法院依法撤销行政协议

行政法系列

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对被搬迁人实施了滋扰等行为已构成胁迫

法院依法撤销行政协议

一、案件信息

案号：

（2020）苏06行终651号

法院：

江苏省南通市中级人民法院

二、裁判要旨

判断搬迁协议是否属于被搬迁人真实意思表示，不能仅以搬迁人在协议签订时点是否对被搬迁人实施了欺诈、胁迫等非法行为为唯一依据，而应审查整个协议搬迁过程中，搬迁实施主体是否对被搬迁人实施了滋扰、胁迫、殴打等非法行为，且该行为足以影响被搬迁人在协议签订时的真实意思表达。

具体到本案，为促成被诉搬迁协议的签订，城东镇政府组织本单位工作人员、家顺公司工作人员及村委会工作人员长时间滞留黄某银家中、干扰黄某银及其家人正常休息等滋扰行为违法。

被诉搬迁协议虽然形成于8月13日，即与8月11日间隔一天，但搬迁工作人员在此前二十天左右的持续滋扰的违法行为以及黄某银因不满协商搬迁事宜而离开居所的事实，足以影响谢某琴在签订协议时的真实意思表达。

谢某琴主张的是在受到胁迫、迫于无奈的情形下签订被诉搬迁协议的上诉理由具有事实根据，本院应予采信。

三、基本案情

1998年9月14日，黄某银作为申请人申请在原海安市立发乡××村××组（现城东镇××村××组）建房，申请表上载明家庭成员为五人，包括户主黄某银、妻谢某琴、子黄某、母亲及祖母。

同年，黄某银申请了江苏省村镇建设许可证及建筑施工许可证。

房屋建成后，黄某银、谢某琴及儿子黄某等人均共同居住生活在上述房屋内。

2019年5月10日，海安经济技术开发区管委会印发海开管委（2019）52号《海安经济技术开发区管委会2019年房屋征收工作意见》，明确2019年房屋征收工作。

谢某琴家房屋在征收范围内，并由海安市城东镇人民政府（以下简称城东镇政府）负责实施。

同年，城东镇政府与海安家顺房屋拆迁有限公司（以下简称家顺公司）签订《房屋征收委托实施协议》，约定城东镇政府委托家顺公司实施房屋征收工作。

在对谢某琴家房屋实施征收工作的协商过程中，南通大成土地房地产评估有限公司对谢某琴户作出了房屋征收评估报告，该报告显示重置价格补偿额为216000元、区位价补偿额为144000元、搬迁费补偿额为3600元、过渡费补偿额为12960元，对房屋超标、自建房价格评估奖励额为83323.88元，附属设施评估额为208006.40元。

该评估报告谢某琴在签订案涉协议之前已收悉知晓。

2019年8月13日，家顺公司与谢某琴及其儿子黄某签订《海安市城东镇房屋征收补偿安置协议》（以下简称搬迁协议），搬迁协议载明补偿、补助费用如下：

1.建安重置价补偿额223560元，2.区位补偿额144000元，3.搬迁补助费3600元,4.临时过渡期六个月，临时过渡费12960元，5.超标自建房补偿150748.36元，6.附属设施设备等补偿额447399.65元，7.按时签订协议奖18378元，8.按时腾空交房奖18378元，9.放弃宅基地奖61776元，合计1080800元，同时载明选择界墩花苑安置房两套的安置方式。

家顺公司在协议甲方委托代理人处盖章，谢某琴作为乙方签字、摁印，黄某在乙方委托代理人处签字、摁印。

当日，谢某琴及黄某签订承诺书交家顺公司，明确因家中搬运物品较慢，请求推迟至9月13日交房。

上述协议签订时，有谢某琴所在界墩村村民委员会（以下简称界墩村委会）工作人员、城东镇政府工作人员及家顺公司工作人员在场，现场未有任何冲突、恐吓及争执等情形。

双方签订上述协议时，协议中仅填写了征收补偿总额，各分项内容系城东镇政府工作人员将协议带回后根据评估报告单补填。

后谢某琴通过信息公开的方式取得上述内容填满的协议。

谢某琴认为，其在明确表示反对的情况下，受城东镇政府胁迫、欺诈而签订空白协议，并非其真实意思表示，遂诉至南通经济技术开发区人民法院，请求撤销上述搬迁协议。

四、法院判决

一审法院认为:根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十一条规定，人民法院审理行政协议案件，应当对被告订立、履行、变更、解除行政协议的行为是否具有法定职权、是否滥用职权、适用法律法规是否正确、是否遵守法定程序、是否明显不当、是否履行相应法定职责进行合法性审查。

本案中，首先，为了辖区社会经济发展，城东镇政府作为具有能够独立承担责任的基层政府，根据海安经济技术开发区文件要求，在不违反法律、法规强制性规定的情况下，对辖区内的集体土地上房屋进行征收，并通过协议搬迁的方式进行，无违法之处。

其次，城东镇政府委托家顺公司具体实施房屋征收工作，家顺公司根据当地集体土地上村民房屋征收补偿安置实施办法中规定的补偿范围、方式、标准，在平等、自愿、协商一致的基础上与谢某琴之间达成涉案房屋征收补偿安置协议，内容真实有效，补偿金额也超过了有资质的评估公司评估的金额，无侵害谢某琴家庭补偿权益的情形，应当认定为合法有效。

综上，涉案协议签订主体合法，内容合法有效，无违法及明显不当之处，应受法律保护。

关于谢某琴主张撤销请求能否成立的问题。

《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十条第二款规定，原告主张撤销、解除协议的，对撤销、解除协议的事由承担举证责任。

该解释第十四条规定，原告认为行政协议存在胁迫、欺诈、重大误解、显失公平等情形请求撤销，人民法院经审理认为符合法律规定可撤销情形的，可以依法判决撤销协议。

本案中，谢某琴主张协议可撤销的主要理由在于其认为其所签订的是空白协议、签订协议时受到胁迫，违背其真实意思表示等情形。

首先，谢某琴签订协议之时，其与城东镇政府之间就房屋征收的补偿事宜达成了一致意见。

从庭审查明的情况及城东镇政府提供的签订协议的现场录像来看，拆迁工作人员与谢某琴户签订协议之时，协商确定了补偿款总额，虽协议中分项明细是城东镇政府在后期依据评估报告补填，但并不能否认双方之间就补偿总额达成的合意。

而且，涉案协议签订之前，城东镇政府已对相关的房屋状况等进行了评估，并将评估报告单送交了谢某琴户，保障了谢某琴的相关权益。

其次，涉案协议签订之时并无证据证明谢某琴受到任何胁迫。

根据城东镇政府提供的签订协议现场录像，涉案协议签订时，有界墩村委会工作人员、城东镇政府工作人员及家顺公司相关人员在场，签订协议过程中未见任何胁迫、威胁之情形。

另外，如前所述，谢某琴应当对主张撤销的事由承担举证责任，本案中，谢某琴虽然提供了视频、报警记录用于证明其主张的受到拆迁工作人员威胁、胁迫的情形，但谢某琴提供的证据均系在被诉搬迁协议签订之前形成，而内容是双方就补偿事宜协商过程中的争执行为，且公安部门处警后并未发现其他异常情况，所以并不能证明拆迁工作人员在签订被诉搬迁协议时对谢某琴实施胁迫行为。

再次，从协议的内容来看，补偿分项内容如建安重置价补偿额、超标自建房补偿、附属设施设备等补偿额等均比评估报告中数额要高出很多，未损害谢某琴补偿权益。

最后，被诉搬迁协议虽由谢某琴及儿子黄某签字摁印，没有户主黄某银的签名。

但基于农村住宅“一户一宅”的特殊性、不可分割性、家庭成员共同生活的特点，在搬迁实践中，通常都是以户为单位进行补偿安置，协商时也通常是与户代表进行协商并签订协议，所以，谢某琴及其儿子黄某的签字、摁印行为应推定为代表该户整体的意思表示。

综上，谢某琴主张撤销协议的事由难以认定，本院碍难支持。

一审判决如下：

判决驳回原告的诉讼请求。

二审法院认为：

行政协议是行政主体为了实现行政管理或者公共服务的目标，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议。

行政协议同时具备行政性和合同性的特点。

其中，合同性的特点强调行政协议应当体现平等、自愿、协商的特征。

对此，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十四条规定，原告认为行政协议存在胁迫、欺诈，重大误解、显失公平等情形而请求撤销，人民法院经审理认为符合法律规定可撤销情形的，可以依法判决撤销该协议。

第二十七条第二款规定，人民法院审理行政协议案件，可以参照适用民事法律规范关于民事合同的相关规定。

原《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

就本案而言，城东镇政府作为一级人民政府，为实现土地高效利用的行政目标，具有与房屋所有权人就房屋搬迁问题进行协商并确定双方搬迁补偿权利义务的职权。

判断被诉搬迁协议是否合法有效主要应当审查搬迁协议是否系谢某琴的真实意思表示。

众所周知，在协议搬迁过程中，搬迁协议的达成往往不可能一蹴而就，需要经历一个不断磋商的过程。

搬迁协议体现的是搬迁双方就房屋搬迁及补偿等自愿协商的最终结果，也是搬迁双方进行协商的最终目的。

因此，就判断搬迁协议是否属于被搬迁人真实意思表示而言，不能仅以搬迁人在协议签订时点是否对被搬迁人实施了欺诈、胁迫等非法行为为唯一依据，而应审查整个协议搬迁过程中，搬迁实施主体是否对被搬迁人实施了滋扰、胁迫、殴打等非法行为，且该行为足以影响被搬迁人在协议签订时的真实意思表达。

具体到本案，为促成被诉搬迁协议的签订，城东镇政府组织本单位工作人员、家顺公司工作人员及村委会工作人员自2019年7月下旬至2019年8月11日进驻谢某琴家中。

在此期间，谢某琴及家人多次明确反对拆迁工作人员入户协商，但多名拆迁工作人员仍长时间滞留谢某琴家中，甚至深夜在谢某琴家中唱歌、进食，制造各种噪音干扰谢某琴及家人的正常休息。

搬迁双方还为此发生过肢体冲突，谢某琴之夫黄某银多次向公安机关报警，甚至还有凌晨两三点报警。

生效判决亦已确认城东镇政府于2019年7月17日至2019年8月11日期间实施的长时间滞留黄某银家中、干扰黄某银及其家人正常休息等滋扰行为违法。

被诉搬迁协议虽然形成于8月13日，即与8月11日间隔一天，但搬迁工作人员在此前二十天左右的持续滋扰的违法行为以及黄某银因不满协商搬迁事宜而离开居所的事实，足以影响谢某琴在签订协议时的真实意思表达。

谢某琴提出的2019年8月11日至8月13日相关搬迁工作人员一直滞留在谢某琴家中，以及谢某琴在签订协议时所作“黄某银何时能回家”的表述亦能佐证谢某琴在签订协议时的心理状态。

谢某琴主张的是在受到胁迫、迫于无奈的情形下签订被诉搬迁协议的上诉理由具有事实根据，本院应予采信。

城东镇政府仅以协议签订时双方比较平静的事实主张被诉搬迁协议合法的理由不能成立，本院不予支持。

一审法院以此为由所作驳回谢某琴诉请的判决错误，本院应予纠正。

谢某琴的部分上诉理由成立，本院予以采信。

二审判决如下：

一、撤销南通经济技术开发区人民法院（2020）苏0691行初410号行政判决；

二、撤销海安市城东镇人民政府与谢某琴、黄某于2019年8月13日签订的《海安市城东镇房屋征收补偿安置协议》。

五、律师评析

孙承龙律师认为：

一审法院认为视频、报警记录不足以证明构成胁迫。

二审法院则扩大审查，不仅审查签订协议的时间的表现，也审查到双方协商的时间的情况。

对于双方协商的详细过程予以查明，最终认定构成胁迫，撤销了行政协议。

作者简介

孙承龙 律师

现执业于北京盈科（合肥）律师事务所，以提供严谨、专业、高效的法律服务为执业要求，主办过众多疑难复杂案件、取得了良好的法律效果，维护了当事人的合法权益。

多次接受安徽电视台、安徽商报等媒体采访。

六、你知道吗？占着他人的房屋拒不搬出，这种行为已经涉嫌犯罪！

法律分析：

强拆关系到人民群众的财产安全，是一件大事情，因此强拆不是想拆就能拆，它必须满足一定的条件，具体来说有这样一些条件：

1、征收方的征收行为合法。

比如，城市国有土地上房屋征收应当有合法的征收决定，农村集体土地上房屋拆迁应当已经取得了征地批文。

2、征收方的征收程序合法。

比如，在征地拆迁的过程中，履行了公告、登记、评估、听证、催告等程序，保障了被征收人知情权、参与权、申辩权等各项权利。

3、被征收人已经取得了补偿，或者无正当理由拒绝补偿，又没有在法定的期限内申请行政复议或者提起行政诉讼。

4、通过了社会稳定风险评估，一般来说，强拆的户数不高于总拆迁的户数的5%才能启动强拆，而且，合法的强拆有一个较长的流程和环节，很多地方并没有走这个流程和环节就启动强拆，这是属于违法强拆。

遭遇非法强拆，您可以通过行政复议或者行政诉讼解决纠纷。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

《中华人民共和国土地管理法》 第四十五条 它是这样规定的：

违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；

拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

《中华人民共和国城乡规划法》 第六十八条 城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

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文章来源参考：头条-房屋拆迁与物业纠纷案例，对被搬迁人实施了滋扰等行为已构成胁迫，法院依法撤销行政协议

内容审核：范文玲律师

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