萍乡市房屋拆迁赔偿案例，上海房产案件律师：房地产开发商虚假广告宣传需要承担违约责任吗

萍乡市房屋拆迁赔偿案例，上海房产案件律师：房地产开发商虚假广告宣传需要承担违约责任吗

一、上海房产案件律师：房地产开发商虚假广告宣传需要承担违约责任吗

【基本案情】

2020年11月16日，谢某夫妇与萍乡市某房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》合同和补充协议，约定房屋（含车位）总价款732000元。2020年12月16日，上栗县市场监督管理局因该房地产公司发布有关虚假学区房广告行为，对其作出行政处罚。谢某夫妇认为房地产公司的虚假宣传行为导致其为学区而购房的目的无法实现，遂向法院起诉要求房地产公司按照购买房屋（含车位）价款的10%赔偿违约金73200元。

【裁判结果】

上栗县人民法院经审理认为，萍乡市某房地产公司在某学校招生范围未予明确的情况下，通过在售楼部展区以广告、宣传单及销售人员通过微信等自媒体方式宣传小区系某学校学区房，该承诺具体、明确，符合要约的构成要件。结合上栗县市场监督管理局行政处罚、相关行政判决书认定房地产公司存在虚假宣传学区房的事实，认定房地产公司构成违约，应当承担违约责任。同时，对于违约金数额的认定，考虑到双方未对该项违约责任作出明确约定，且购房人未尽到审慎注意义务，亦存在一定过错，故酌情按房屋（含车位）价款的1%判令房地产公司向谢某夫妇支付违约金7300元。宣判后，房地产公司不服，提出上诉，萍乡市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。

【典型意义】

本案系根据行政处罚查明房地产公司存在虚假广告宣传行为，并综合各方过错公平合理确认违约金，从而保障购房消费者合法权益，促进房地产公司合规经营，避免虚假宣传的典型案例。本案中，一方面，房地产公司为了销售盈利，利用消费者重视子女教育的心理，在教育部门未统一规划发布学区的情况下，以广告宣传方式明示或暗示所售楼房是优质学区房。房地产公司该行为违反了《中华人民共和国广告法》有关房地产广告不得含有对规划或者建设中的文化教育设施作误导宣传的规定，房地产公司存在明显过错。且在当前推进教育资源均衡化发展的背景下，也不允许房地产公司以“学区房”名义售楼。另一方面，购房人在应知学区划分存在不确定的情况下，仍轻信房地产公司的学区房广告，未尽到理性购房人的审慎义务，亦存在一定过错。在双方无明确约定，且购房人无法举证证明其具体损失的情况下，法院综合各方过错，酌情按照购房总价款的一定比例调整违约金，公平合理，且通过快速执行将购房人的胜诉权益兑现到位，案件处理社会效果较好，对类案处理亦有借鉴和参考意义。

林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。擅长：房地产纠纷、建设工程纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。林长宇律师在办理案件中擅于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。www.shfangchanls.com

二、房地产虚假宣传的认定及处罚

1、房地产销售广告应当包括哪些内容？

房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：

（1）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；

（2）预售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号；

（3）现售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产证》证号。

广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告。

2、在房地产广告中，不得包含哪些内容？

房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。

预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；

不得出现返本销售或变相返本销售的内容；

不得出现售后包租或变相售后包租的内容。

3、售楼广告上的内容要兑现？

售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。

如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。

如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如送多少钱的精装修，绿化面积达到多少平方米等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。

所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。

4、虚假广告民事责任条件有什么？

（1）房地产商发布了虚假广告。

购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。

这是房地产商承担责任的前提。

（2）购房者是受到欺骗和误导。

购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。

如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。

（3）购房者的合法权益受到了侵害。

购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。

（4）损害和虚假广告之间有因果关系。

也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。

三、房地产商发布虚假广告要承担法律责任吗？

1、售楼广告是购房合同的内容吗?

开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。

从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。

此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。

但是，房地产开发商即出卖人，就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

这些即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

2、售楼广告上的内容，开发商应兑现吗?

售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。

如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。

如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如送多少钱的精装修，绿化面积达到多少平方米等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。

所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。

3、房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么?

(1)房地产商发布了虚假广告。

购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。

这是房地产商承担责任的前提。

(2)购房者是受到欺骗和误导。

购房者因为依赖(虚假)广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。

如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。

(3)购房者的合法权益受到了侵害。

购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。

(4)损害和虚假广告之间有因果关系。

也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。

4、如何处理售楼广告纠纷

对于开发商的虚假广告行为，购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。

根据《广告法》第

37、38条规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，不仅要承担行政违法责任，而且要依法承担民事责任。

因此，购房人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，就要及时向政府有关管理机关举报，申请予以查处，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。

同时，国家工商行政管理总局发布的《商品房广告发布暂行规定》也对房地产广告所应遵循的原则、事项以及禁止出现的内容作了规定，购房人也可根据该暂行规定检查销售广告问题。

四、房地产开发商虚假宣传可以告吗

法律分析：

可以，房地产广告必须真实、合法、科学、准确、不得欺骗和误导公众

法律依据：

《中华人民共和国广告法》

第三十七条 法律、行政法规规定禁止生产、销售的产品或者提供的服务，以及禁止发布广告的商品或者服务，任何单位或者个人不得设计、制作、代理、发布广告。

第三十八条 广告代言人在广告中对商品、服务作推荐、证明，应当依据事实，符合本法和有关法律、行政法规规定，并不得为其未使用过的商品或者未接受过的服务作推荐、证明。

不得利用不满十周岁的未成年人作为广告代言人。

对在虚假广告中作推荐、证明受到行政处罚未满三年的自然人、法人或者其他组织，不得利用其作为广告代言人。

五、房地产商发布了虚假广告的法律责任

1、房地产销售广告应当包括哪些内容？

房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：

（1）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；

（2）预售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号；

（3）现售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产证》证号。

广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告。

2、在房地产广告中，不得包含哪些内容？

房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。

预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；

不得出现返本销售或变相返本销售的内容；

不得出现售后包租或变相售后包租的内容。

3、售楼广告上的内容要兑现？

售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。

如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。

如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如送多少钱的精装修，绿化面积达到多少平方米等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。

所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。

4、虚假广告民事责任条件有什么？

（1）房地产商发布了虚假广告。

购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。

这是房地产商承担责任的前提。

（2）购房者是受到欺骗和误导。

购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。

如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。

（3）购房者的合法权益受到了侵害。

购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。

（4）损害和虚假广告之间有因果关系。

也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。

六、房地产虚假宣传的认定及处罚是什么?

房屋买卖虚假宣传的认定标准是，宣传的主体可以是开发商，也有可能是广告发布者，在卖房子的过程中对销售的房屋做了虚假的广告或以其他的方式进行虚假宣传，虚假宣传已经引起了消费者的误解，虚假宣传的处罚标准一般是处行政罚款，情节严重的可吊销营业执照。

一、房屋虚假宣传的认定及处罚是怎样的?一)房屋虚假宣传的认定：

1、虚假宣传行为的主体：

是广告主、广告代理制作者和广告发布者。

2、虚假宣传的行为：

上述主体在客观上对其商品或服务做虚假广告或以其他方式进行虚假宣传。

3、虚假宣传的后果：

上述虚假广告或虚假宣传达到了引人误解的程度，因而具有社会危害性。

4、虚假宣传的主观方面，广告经营者在明知或应知情况下，方对虚假广告负法律责任;对广告主，则不论其主观上处于何种状态，均必须对虚假广告承担法律责任。

二)虚假宣传的处罚《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条规定到：

经营者违反本法第八条规定对其商品作虚假或者引人误解的商业宣传，或者通过组织虚假交易等方式帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传的，相关部门可以责令停止违法行为，处二十万元以上一百万元以下的罚款;情节严重的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照。

二、对广告行为规范的规定有哪些?《中华人民共和国广告法》第二十九条 广播电台、电视台、报刊出版单位从事广告发布业务的，应当设有专门从事广告业务的机构，配备必要的人员，具有与发布广告相适应的场所、设备。

第三十条 广告主、广告经营者、广告发布者之间在广告活动中应当依法订立书面合同。

第三十一条 广告主、广告经营者、广告发布者不得在广告活动中进行任何形式的不正当竞争。

第三十二条 广告主委托设计、制作、发布广告，应当委托具有合法经营资格的广告经营者、广告发布者。

第三十三条 广告主或者广告经营者在广告中使用他人名义或者形象的，应当事先取得其书面同意;使用无民事行为能力人、限制民事行为能力人的名义或者形象的，应当事先取得其监护人的书面同意。

第三十四条 广告经营者、广告发布者应当按照国家有关规定，建立、健全广告业务的承接登记、审核、档案管理制度。

广告经营者、广告发布者依据法律、行政法规查验有关证明文件，核对广告内容。

对内容不符或者证明文件不全的广告，广告经营者不得提供设计、制作、代理服务，广告发布者不得发布。

第三十五条 广告经营者、广告发布者应当公布其收费标准和收费办法。

第三十六条 广告发布者向广告主、广告经营者提供的覆盖率、收视率、点击率、发行量等资料应当真实。

第三十七条 法律、行政法规规定禁止生产、销售的产品或者提供的服务，以及禁止发布广告的商品或者服务，任何单位或者个人不得设计、制作、代理、发布广告。

第三十八条 广告代言人在广告中对商品、服务作推荐、证明，应当依据事实，符合本法和有关法律、行政法规规定，并不得为其未使用过的商品或者未接受过的服务作推荐、证明。

不得利用不满十周岁的未成年人作为广告代言人。

对在虚假广告中作推荐、证明受到行政处罚未满三年的自然人、法人或者其他组织，不得利用其作为广告代言人。

第三十九条 不得在中小学校、幼儿园内开展广告活动，不得利用中小学生和幼儿的教材、教辅材料、练习册、文具、教具、校服、校车等发布或者变相发布广告，但公益广告除外。

第四十条 在针对未成年人的大众传播媒介上不得发布医疗、药品、保健食品、医疗器械、化妆品、酒类、美容广告，以及不利于未成年人身心健康的网络游戏广告。

针对不满十四周岁的未成年人的商品或者服务的广告不得含有下列内容：

(一)劝诱其要求家长购买广告商品或者服务;(二)可能引发其模仿不安全行为。

第四十一条 县级以上地方人民政府应当组织有关部门加强对利用户外场所、空间、设施等发布户外广告的监督管理，制定户外广告设置规划和安全要求。

户外广告的管理办法，由地方性法规、地方政府规章规定。

第四十二条 有下列情形之一的，不得设置户外广告：

(一)利用交通安全设施、交通标志的;(二)影响市政公共设施、交通安全设施、交通标志、消防设施、消防安全标志使用的;(三)妨碍生产或者人民生活，损害市容市貌的;(四)在国家机关、文物保护单位、风景名胜区等的建筑控制地带，或者县级以上地方人民政府禁止设置户外广告的区域设置的。

第四十三条 任何单位或者个人未经当事人同意或者请求，不得向其住宅、交通工具等发送广告，也不得以电子信息方式向其发送广告。

以电子信息方式发送广告的，应当明示发送者的真实身份和联系方式，并向接收者提供拒绝继续接收的方式。

第四十四条 利用互联网从事广告活动，适用本法的各项规定。

利用互联网发布、发送广告，不得影响用户正常使用网络。

在互联网页面以弹出等形式发布的广告，应当显著标明关闭标志，确保一键关闭。

第四十五条 公共场所的管理者或者电信业务经营者、互联网信息服务提供者对其明知或者应知的利用其场所或者信息传输、发布平台发送、发布违法广告的，应当予以制止。

事实上虚假宣传是很好认定的，例如开发商在广告中宣传的小区的绿化非常棒，但事实上小区的绿化跟广告宣传相差较大的话，开发商就涉嫌虚假宣传，消费者在买房子的时候，当然也不能只看开发商做的广告。

法律依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条　经营者违反本法第八条规定对其商品作虚假或者引人误解的商业宣传，或者通过组织虚假交易等方式帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传的，由监督检查部门责令停止违法行为，处二十万元以上一百万元以下的罚款；

情节严重的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照。

经营者违反本法第八条规定，属于发布虚假广告的，依照《中华人民共和国广告法》的规定处罚。

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文章来源参考：头条-萍乡市房屋拆迁赔偿案例，房地产商发布了虚假广告的法律责任

内容审核：张勇律师

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