海通源房屋拆迁，上海市某加工场诉上海市某村民委员会土地租赁合同纠纷案

海通源房屋拆迁，上海市某加工场诉上海市某村民委员会土地租赁合同纠纷案

一、上海市某加工场诉上海市某村民委员会土地租赁合同纠纷案

入库编号2023-07-2-111-002上海市某加工场诉上海市某村民委员会土地租赁合同纠纷案——土地租赁合同无效时应根据当事人双方过错程度、合同履行情况等确定损失分担关键词

来源：最高人民法院案例库，用途郜云律师学习研究。

民事

土地租赁合同

合同无效

违法建筑物

损失分担

过错分配基本案情上海某加工场与上海市某村民委员会于2012年10月31日签订土地租赁合同，约定上海市某村民委员会将某区某村集体耕地2.50亩（以下简称系争土地）出租给上海某加工场用于建造生产厂房。合同约定，如上级部门要求拆违，责任由上海市某村民委员会承担。合同签订后，上海某加工场承租系争土地，于2012年年底、2013年年初在土地上完成搭建，并于2013年4、5月左右完成搭建的内部装修。上海某加工场相关建筑未获得建设工程规划许可证等行政审批手续。另外，上海某加工场向上海市某村民委员会支付的相应租金付清至2016年年底。 2016年12月23日，某区某镇人民政府向上海某加工场发出“五违”整治告知书，称上海某加工场存在违法用地、违法建筑等情形，并于2017年1月10日左右将上海某加工场建造的房屋作为违法建筑而拆除，致使上海某加工场遭受一定经济损失。

上海市某加工场起诉请求:上海市某村民委员会向其支付因建造的房屋被拆除而造成的经济损失人民币200万元。

被告上海市某村民委员会辩称，第一，系争土地为耕地，原告用于建造生产厂房、系非农建设，故租赁合同无效。第二，原告在系争土地上的搭建是违法建筑，违法利益不应得到合法保护。第三，原告搭建被拆除的原因不仅仅是非法建筑，还存在违法排污、安全隐患等多种违法行为。第四，原告无法证明其实际损失的具体金额，应承担举证不能的责任。

上海市宝山区人民法院于2018年6月26日作出（2017）沪0113民初20106号民事判决：一、原告上海市某加工场与被告上海市某村民委员会就上海市某区某村集体耕地2.50亩签订的土地租赁合同无效；二、被告上海市某村民委员会于本判决生效之日起十日内，向原告上海市某加工场支付25万元；三、驳回原告上海市某加工场的其余诉讼请求。上海市某加工场不服提起上诉。二审期间，上海市某加工场提出撤回上诉的请求。上海市第二中级人民法院于2018年10月17日作出（2018）沪02民终8441号民事裁定：准许其撤回上诉。裁判理由法院生效裁判认为：系争土地系集体所有的耕地，上海市某村民委员会将系争土地出租给上海某加工场用于建设生产厂房，是将耕地用于非农建设，故系争土地租赁合同当属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上海某加工场承租系争土地后建设生产厂房，因相关厂房违法用地、违法建筑、违法排污及存在安全隐患等客观事实，致使系争房屋被拆除，故上海某加工场基于双方间的租赁合同关系起诉上海市某村民委员会赔偿。需要说明的是，上海某加工场作为系争耕地的承租人、违章建筑的建造方、实际使用人及相关收益方，理应对相关损失承担主要的过错责任；上海市某村民委员会作为系争耕地的出租人，对合同无效及由此导致的相关后果也应承担相应的过错责任。

现上海某加工场的相关搭建已在本案诉讼前被拆除，目前已经缺乏评估其造价的可能性，上海某加工场亦无法提供建造系争房屋时的合同、发票、付款凭证、图纸等材料证明其建造成本，上海某加工场所提供的照片、视频等也无法明确查清工程量，且上海某加工场多次庭审中关于搭建投入的主张及书面陈述的相关内容差距较大，可信度较低，故上海某加工场主张的造价缺乏证据予以证明。但上海某加工场进行了建造系客观事实。同时，根据上海某加工场自述，上海某加工场建造厂房后用于生产，年利润约有20万元，部分面积用于出租，收益约20万元左右，这些利益均系上海某加工场在无效合同履行期间所得，在计算上海某加工场损失时应予以考量。再结合双方的陈述、由上海某加工场提供的、上海市某村民委员会盖章确认的《暂无房产证楼宇企业办理工商登记核定表》上载明的建筑物面积等情况，并充分注意到双方对导致合同无效均存在的过错程度、合同的履行情况、合同双方的收益情况等主客观因素，酌情确定由上海市某村民委员会向上海某加工场支付补偿款25万元。对于上海某加工场的其余诉讼请求，不予支持。裁判要旨承租人经出租人同意在土地上进行违法搭建的，因土地租赁合同无效，违法搭建被拆除致使承租人产生损失，对建筑物的造价费用应在土地租赁合同双方之间进行合理分摊，具体应当考虑双方对导致租赁合同无效及搭建违法建筑的过错程度、合同履行情况、租赁双方收益情况等主客观因素。关联索引《中华人民共和国民法典》第153条、第157条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第52条、第58条）

一审：上海市宝山区人民法院（2017）沪0113民初20106号民事判决（2018年6月26日）

二审：上海市第二中级人民法院（2018）沪02民终8441号民事裁定（2018年10月17日）（民一庭）

二、上海土地侵权纠纷诉讼步骤怎么走

一、2003年1月18日，原、被告签订协议书。

双方约定：

旭飞华达苑九洲阁房产为被告以一次性付款方式向开发商购买，该房的房地产证正在办理之中，原告以人民币22万元的价格向被告购买该房；

由于房地产证在办理之中，原告同意向被告付订金人民币2万元，被告将钥匙交给原告，房屋在未过户给原告前，因该房产产生的收益及任何相关费用，均由原告承担；

房屋在国土局办理过户登记申请时，原告须先向被告付款人民币10万元，待被告交完税费的同时，原告把余款人民币10万元付给被告；

因被告已开通有线电视和管道煤气并已向物业管理公司交纳押金，房产过户到原告名下后，原告应将押金退回被告。

协议书签订后，原告向被告支付了订金人民币2万元。

同年4月8日，被告领取了该房屋的房地产证。

上述事实有原告提供的证据协议书及庭审中双方的确认证实。

二、原告于2003年1月至7月期间使用涉案房产。

三、同年4月18日，深圳市房地产咨询有限公司对涉案房产进行了评估，根据评估结果报告书显示：

委托评估方为被告，评估净值为人民币251161元。

深圳市房地产咨询有限公司收取评估费人民币1000元，并开具了发票，顾客名称一栏注明为梁某。

三、上海农村宅基地买卖纠纷案例

法律分析：

我国的宅基地制度是随着我国土地制度的不断变革而逐步确立的，国家可以通过法律制度禁止宅基地上住房买卖来限制宅基地使用权的流转，但如果宅基地上的房屋因为继承要发生所有权转移，国家就不能直接予以禁止了。

法律依据：

《中华人民共和国民事诉讼法法》 第二十三条 因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

四、东莞某经济合作社与东莞某实业公司土地转让合同纠纷案

东莞某经济合作社与东莞某实业公司土地转让合同纠纷案

律师实战办案资料

代理词

审判长、审判员：

我们依法接受东莞市厚街镇xx经济合作社的委托，担任其代理人，参加xx经济合作社上诉东莞市xx实业有限公司土地转让纠纷一案的诉讼活动。

根据本案事实和有关法律、法规，代理律师提出如下几点代理意见，供合议庭参考：

一、上诉人与被上诉人所签订的《土地转让合同》无效，被上诉人应负主要责任。

上诉人与被上诉人是1998年7月5日签署的《土地转让合同》。

所以，适用1998年12月29日重新公布施行的《中华人民共和国土地管理法》(下简称《土地法》)和1991年1月4日国务院发布实行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》(下简称《土地法实施条例》)。

上述《土地法》第二条规定：

“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。

土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。

”

上述国务院颁布的《土地法实施条例》第十八条明文规定：

土地不得“非法转让”。

土地转让的合法程序是：

①建设单位持经批准的设计任务或初步设计方案等文件，向土地管理部门申请用地;

②土地管理部门对建设用地申请进行审核，同意后，组织建设单位与被征地单位依法商定土地补偿、安置方案;

③由县以上人民政府发给建设用地批准书;

④建设项目竣工后，核发土地使用证。

该《土地法实施条例》第二十九条也规定:“农村承包经营户、个体工商户从事非农业生产经营活动，应当利用原有宅基地;确需另外使用集体所有的土地的，必须持有关部门批准文件，向土地所在的村农民集体经济组织或者村民委员会或者乡(镇)农民集体经济组织提出用地申请，由村民代表会或者乡(镇)农民集体经济组织讨论通过，经乡(镇)人民政府审查同意后，由县级以上地方人民政府按照省、自治区、直辖市规定的批准权限批准。

”这里也明确规定，确需使用集体土地者，“必须持有关部门批准文件，向土地所在的村农民集体组织”提出用地申请。

本案被上诉人直接与上诉人签土地转让合同，这已不符合法定程序。

被上诉人不依法向土地管理部门申请建设用地，未持有国土部门的批准用地文件，也没有任何建厂的设计方案、图纸，而要上诉人先办好《土地使用证》，这显然是在规避法定程序;其目的，就在于逃避国家应征收的土地转让金。

所以，本案《土地转让合同》无效，被上诉人应负主要过错责任。

五、梁某与朱某房屋转让合同纠纷案

一、2003年1月18日，原、被告签订协议书。

双方约定：

旭飞华达苑九洲阁房产为被告以一次性付款方式向开发商购买，该房的房地产证正在办理之中，原告以人民币22万元的价格向被告购买该房；

由于房地产证在办理之中，原告同意向被告付订金人民币2万元，被告将钥匙交给原告，房屋在未过户给原告前，因该房产产生的收益及任何相关费用，均由原告承担；

房屋在国土局办理过户登记申请时，原告须先向被告付款人民币10万元，待被告交完税费的同时，原告把余款人民币10万元付给被告；

因被告已开通有线电视和管道煤气并已向物业管理公司交纳押金，房产过户到原告名下后，原告应将押金退回被告。

协议书签订后，原告向被告支付了订金人民币2万元。

同年4月8日，被告领取了该房屋的房地产证。

上述事实有原告提供的证据协议书及庭审中双方的确认证实。

二、原告于2003年1月至7月期间使用涉案房产。

三、同年4月18日，深圳市房地产咨询有限公司对涉案房产进行了评估，根据评估结果报告书显示：

委托评估方为被告，评估净值为人民币251161元。

深圳市房地产咨询有限公司收取评估费人民币1000元，并开具了发票，顾客名称一栏注明为梁某。

六、上海农村宅基地买卖纠纷案例 -法律知识

上海土地侵权纠纷诉讼步骤怎么走这一问题，解答如下：

发生纠纷后，建议双方先协商处理；

实在协商不了的，可以去法院起诉维权。

打官司一般要走以下程序：

(1)写好起诉书;(2)携带证据和起诉书到法院立案并交诉讼费;(3)法院开庭审理过程主要有：

宣读法律纪律、开场白、询问是否回避、询问材料是否收到、法庭调查阶段(具体包括原告陈述、被告答辩、原告举证、被告质证、被告举证、原告质证、法官问话)、法庭辩论阶段、最后陈述阶段、退庭后核对笔录、宣判等几个阶段。

其中比较重要的是法庭调查、法庭辩论阶段。

在法庭调查阶段时比较重要的是质证。

当事人在辩论阶段可以围绕本案焦点阐述自己的观点，充分行使辩护权。

法庭辩论结束后，在法官主持下调解，双方当事人可以自愿达成调解协议，无法达成调解协议的由法官作出裁决。

(4)执行判决。

如败诉方不主动履行生效裁判文书确定的义务，胜诉方可依法申请强制执行。

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文章来源参考：头条-海通源房屋拆迁，梁某与朱某房屋转让合同纠纷案

内容审核：王振嵩律师

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