导读
继2020年中央深改委通过了《深化农村宅基地制度改革试点方案》之后，我国农村宅基地改革逐渐加深，宅基地及房屋使用权适度放活。前不久，2022年6月21日，《关于授权国务院在北京市昌平区等农村宅基地制度改革试点地区行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定(草案)》(简称《宅基地改革试点草案》)已提请十三届全国人大常委会进行审议。该重磅新闻释放的信号是什么呢?该政策将在我国现行法律体系下会又怎样的影响?
在此，北京在明律师事务所的专业律师将为您解析一下。
【提案要点：宅基地使用权可用于抵押贷款】
在《宅基地改革试点草案》中规定，全国人大常委会将授权国务院，在我国北京昌平区等104个县(市、区)和浙江绍兴市等3个设区的市，允许以公民宅基地使用权进行抵押贷款。该调整在2024年4月30日前试点地区试行。
农业农村部副部长邓小刚指出，开展农民宅基地使用权抵押贷款试点的工作,必须坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线，国务院多部门联动，加强对整体指导、统筹协调和监督管理，审慎稳妥有序推进。
【法律视角剖析：政策调整有法律背景，但配套制度环境负杂】
第一，我国《民法典》虽明确规定宅基地使用权原则上不能抵押，但是以“但书”方式为政策开了口子。
在《民法典》第399条规定，“下列财产不得抵押：(二)宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外;”
这里面的“但是法律规定可以抵押的除外”即为例外性的规定。
早在2004年版本的《土地管理法》，对集体土地流入市场仅存在两条以上途径，即“破产”、“兼并”。这里面的“破产”隐含着集体土地使用权以抵押权实现抵押权的方式转移土地使用权。(即该版本《土地管理法》第63条规定，“……但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”)
目前，根据2019年最新修订的《土地管理法》第63条进一步改为，农村集体所有的经营性建设用地就可以进行转让、互换、出资、赠与或者抵押。
第二，在我国现行的法律环境下，宅基地抵押制度的配套制度环境复杂，尤其在抵押过程中遇到征地拆迁项目时抵押权人的利益保障还在探索中。
《民法典》第406条规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”
最高人民法院第五巡回法庭2019年第92、96次法官会议纪要中，法官一致认为：被拆迁人对于补偿安置房屋主张的优先取得权利，应优于抵押权人。
通过这两部分的法律依据，我们可以解读到这样的信息：
第一，宅基地使用权人可以在村内流转该宅基地，法律仍保护抵押权人的优先受偿权;第二，宅基地使用权遇到征收拆迁的，老百姓的利益优于抵押权人的利益而优先得到保护。
由此可见，在抵押权人系金融机构时，如果谨慎把握该项改革的成功并同时防范系统性金融风险，以做到兼顾两者之平衡，系需要慎重考虑的。期待该项改革的司法实践探索!
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