房屋拆迁博弈，小心拆迁中的套路

房屋拆迁博弈，小心拆迁中的套路

一、小心拆迁中的套路

小心拆迁中的套路

二、拆迁中的这些圈套，你应当知道

拆迁已经遍及中国各地，而在拆迁中各种各样的拆迁手段也是让人叹为观止，不得不佩服行政机关快、准、狠的行政行为。

当然，在边缘法律上和地方政策的指令下，其或多或少会损害到拆迁户的合法权益，有违法理，拆迁户据此维权也应当得到支持。

但是，在维权之前，拆迁户如果识破拆迁方的拆迁“套路”，那么会为后期的权益保护提供很大帮助，也会免去很多不必要的纠纷。

下面总结各地拆迁行政单位不谋而合的出现以下拆迁套路手段：

套路一：

先入为主，以政策为导向拆迁户。

会发现这样一个现象：

一般拆迁消息传出首先都是听到或是看到“__政府发布红头文件将__地列入了拆迁范围……”，而不是听到或看到“根据__条法律或相关法规规定，因为公共利益等需将__地列入拆迁范围……”。

这样的文件或是指令给拆迁户的第一印象就是：

噢，这是__政府根据中央政策要干的拆迁事情，那么很显然的就是有纠纷就是找政府，当然也是政府说了算。

没有人会想到这个事情跟法律沾边，再加上现阶段的民众法治意识还不算高，顺从政策的意志高于顺从法律的意志。

拆迁单位就以这样先入为主的方式让拆迁户忽视了法律对行政人员的约束性和强制性，再加上地方政策的随意性很大，用在拆迁户身上，拆迁户就像待宰的羔羊，任凭处置了，那么拆迁单位为了达到快速且低补偿的拆迁目的，肆意侵害拆迁户权益的行为也就可以想象了。

以红头文件、地方政策等来公布拆迁的相关事项，根本上违反法律规定。

拆迁户在遇到红头文件或地方政策时，首先不要看政策或文件内容，而是要顺着文件指向寻找法律源头，如若没有或是与法律规定有出入，被征收土地或是房屋是可以纳入救济的，且必定会有满意的答复。

套路二：

奖励引诱，压低补偿快拆迁几乎每个拆迁地方都会有拆迁奖励。

所谓拆迁奖励，就是指拆迁人确定一个期限，如果被拆迁人在期限内搬迁，会得到“不菲”的奖励。

且在期限内越早拆迁奖励越高，到后期奖励很少或是无奖励。

很多拆迁户一听到奖励就按耐不住马上签订协议，即刻搬迁了。

殊不知，已经走上了拆迁单位的套路。

根据《土地征收房屋征收与补偿条例》相关规定，对于拆迁的房屋是必须有相应补偿的，补偿不得低于原有生活水平。

但是在现实中，一旦你签订了协议，补偿价位就是拆迁单位的一口价了。

奖励是个诱饵，以极小的代价争取了最大的话语权。

高昂的奖励都是从被拆迁人自己的合法权益中“压榨”出来的，目的就是变相“胁迫”被拆迁人签协议。

拆迁奖励根本上违法，这也是后期维权的一个证据点。

再者，一旦拿了拆迁奖励签了协议，基本上没有与拆迁单位协商补偿价款的空间了。

所以，拆迁户对于奖励拆迁一定要慎重。

套路三：

强说违建，拆迁户胆惧而无理由拒签拆迁户在拆迁过程中，听得最多的就是“你的房屋涉嫌违建，严格来说是不予补偿的。

如果你现在签订协议，政府综合考虑，也能给予一定额度的补偿……”为什么是违建呢？因为房屋没有这个证、没有那个证，或者因为各种原因，证件会被撤销等等。

拆迁户想想好像说得像那么回事，那都是违建了，只能签协议了。

于是，又走上了拆迁单位的套路了。

律师提醒：

违建，根据法律规定不予补偿。

但如何定义违建呢？这并不是由拆迁单位说了算，更不能对法律条文断章取义。

其实，由于历史原因，甚至是行政机关自身的原因，很多建房人都没有办理建设工程规划许可证的概念。

认定“违建”不过是一个逼迫被拆迁人签订协议的手段而已。

三、拆迁方常用的针对拆迁户的套路（下）

一、家庭成员“连坐”

连坐原本是起源于周朝时期的刑罚制度，一人犯错全家都会受到牵连。

而拆迁方也借鉴了连坐制度的特点，只要一户被拆迁人未签安置补偿协议，与被拆迁人相关的亲属及近亲属中有公职人员的情况，则很大概率受到牵连。

公职部门的上级领导会将该亲属叫去谈话，让亲属劝说被拆迁人签协议，若不同意工作可能被调动甚至是停职。

公职部门同样受法律约束，未经法定程序，未出现法定事由的前提下工作禁止随意调动，否则会涉嫌违法，若在事后追究其违法责任，上级领导也将会受到相应的内部处罚。

不会有人愿意冒着受处罚的风险来干预与其不相干的拆迁事宜。

二、断路断水断电断气

日常生活所必须的水电气与日常出行所必经的道路被截断，在以前是拆迁方常用的手段，现在则被法律法规所明令禁止。

而拆迁方也可能会另辟蹊径，故意制造些“事故”或以检修为名来实施断路断水断电断气，让被拆迁人知难而退。

遇到这些问题我们不必惊慌，断路断水断电断气一定不会长久，只要我们去报修，在短期内就会恢复正常。

若是长时间仍未恢复，我们可视情况向政府提起行政复议或向法院提起诉讼追究其违法责任。

三、误拆与偷拆

误拆与偷拆的情况也比较常见，通常发生在被拆迁人外出之时，出去一趟一两个小时，回来一看家被拆平了，这样就是变相胁迫被拆迁人签署拆迁安置补偿协议。

房屋依旧存在是拆迁维权中最大的、最有利的谈判筹码，房屋一旦灭失，维权的期限就会比较漫长，仅通过协商谈判就更难取得进展，许多被拆迁人都会自认倒霉签字了事。

只要是征收拆迁便应当先将补偿落实到位后再实施拆迁，补偿未到位就实施强拆一定是违法的，误拆与偷拆全都是违法强拆的借口。

被拆迁人应对房屋周边的情况多加留意，若是发现有施工人员在房屋周围集结，非必要不外出，必要时可拍照录像保存证据。

对临近房屋实施拆迁时也要步步紧盯，避免因“失误”而导致“误拆”。

房屋一旦受损或被强拆完毕，被拆迁人并非只有签补偿协议一条路可走，还可对拆迁中的违法行为提起行政复议或行政诉讼继续维权。

四、口头承诺

拆迁方都深知被拆迁人的需求与期望，只要补偿另其满足就会马上签协议。

而此时他们会另辟蹊径，口头承诺补偿会按头口约定的数额给，但是补偿协议上没法写这么多，不好走程序，也会拿村长、村委会主任等人的身份及信誉来做担保。

在村里村长和村委会主任的权威性很高，不少被拆迁人就轻信了他们的鬼话，最后才知晓只能按照所签协议中约定的数额给补偿，口头承诺不算数，村长及村委会也拒绝承认、拒绝作证，方才知道受骗了。

村里是人情社会不假，而涉及到个人的切身利益，尤其是拆迁这种高额利益时，人情也要靠边站。

只有白纸黑字写清楚，才能在后期发生纠纷时作为最有利的证据使用。

四、拆迁套路如何应对

法律主观：

应对违法拆迁如下：

被侵权人可以就负责拆迁的行政机关所进行的违法行为申请行政复议，或者直接向法院提起行政诉讼，要求违法行政机关对所遭受的损失进行损害赔偿。

法律客观：

《中华人民共和国行政强制法》第八条《中华人民共和国行政强制法》第八条公民、法人或者其他组织对行政机关实施行政强制，享有陈述权、申辩权；

有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼；

因行政机关违法实施行政强制受到损害的，有权依法要求赔偿。

公民、法人或者其他组织因人民法院在强制执行中有违法行为或者扩大强制执行范围受到损害的，有权依法要求赔偿。

公民、法人或者其他组织对行政机关实施行政强制，享有陈述权、申辩权；

有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼；

因行政机关违法实施行政强制受到损害的，有权依法要求赔偿。

公民、法人或者其他组织因人民法院在强制执行中有违法行为或者扩大强制执行范围受到损害的，有权依法要求赔偿。

五、被拆迁人应当知道的拆迁套路

拆迁已经遍及中国各地，而在拆迁中各种各样的拆迁手段也是让人叹为观止，不得不佩服行政机关快、准、狠的行政行为。

当然，在边缘法律上和地方政策的指令下，其或多或少会损害到拆迁户的合法权益，有违法理，拆迁户据此维权也应当得到支持。

但是，在维权之前，拆迁户如果识破拆迁方的拆迁“套路”，那么会为后期的权益保护提供很大帮助，也会免去很多不必要的纠纷。

下面总结各地拆迁行政单位不谋而合的出现以下拆迁套路手段：

套路一：

先入为主，以政策为导向拆迁户。

会发现这样一个现象：

一般拆迁消息传出首先都是听到或是看到“__政府发布红头文件将__地列入了拆迁范围……”，而不是听到或看到“根据__条法律或相关法规规定，因为公共利益等需将__地列入拆迁范围……”。

这样的文件或是指令给拆迁户的第一印象就是：

噢，这是__政府根据中央政策要干的拆迁事情，那么很显然的就是有纠纷就是找政府，当然也是政府说了算。

没有人会想到这个事情跟法律沾边，再加上现阶段的民众法治意识还不算高，顺从政策的意志高于顺从法律的意志。

拆迁单位就以这样先入为主的方式让拆迁户忽视了法律对行政人员的约束性和强制性，再加上地方政策的随意性很大，用在拆迁户身上，拆迁户就像待宰的羔羊，任凭处置了，那么拆迁单位为了达到快速且低补偿的拆迁目的，肆意侵害拆迁户权益的行为也就可以想象了。

以红头文件、地方政策等来公布拆迁的相关事项，根本上违反法律规定。

拆迁户在遇到红头文件或地方政策时，首先不要看政策或文件内容，而是要顺着文件指向寻找法律源头，如若没有或是与法律规定有出入，被征收土地或是房屋是可以纳入救济的，且必定会有满意的答复。

套路二：

奖励引诱，压低补偿快拆迁几乎每个拆迁地方都会有拆迁奖励。

所谓拆迁奖励，就是指拆迁人确定一个期限，如果被拆迁人在期限内搬迁，会得到“不菲”的奖励。

且在期限内越早拆迁奖励越高，到后期奖励很少或是无奖励。

很多拆迁户一听到奖励就按耐不住马上签订协议，即刻搬迁了。

殊不知，已经走上了拆迁单位的套路。

根据《土地征收房屋征收与补偿条例》相关规定，对于拆迁的房屋是必须有相应补偿的，补偿不得低于原有生活水平。

但是在现实中，一旦你签订了协议，补偿价位就是拆迁单位的一口价了。

奖励是个诱饵，以极小的代价争取了最大的话语权。

高昂的奖励都是从被拆迁人自己的合法权益中“压榨”出来的，目的就是变相“胁迫”被拆迁人签协议。

拆迁奖励根本上违法，这也是后期维权的一个证据点。

再者，一旦拿了拆迁奖励签了协议，基本上没有与拆迁单位协商补偿价款的空间了。

所以，拆迁户对于奖励拆迁一定要慎重。

套路三：

强说违建，拆迁户胆惧而无理由拒签拆迁户在拆迁过程中，听得最多的就是“你的房屋涉嫌违建，严格来说是不予补偿的。

如果你现在签订协议，政府综合考虑，也能给予一定额度的补偿……”为什么是违建呢？因为房屋没有这个证、没有那个证，或者因为各种原因，证件会被撤销等等。

拆迁户想想好像说得像那么回事，那都是违建了，只能签协议了。

于是，又走上了拆迁单位的套路了。

律师提醒：

违建，根据法律规定不予补偿。

但如何定义违建呢？这并不是由拆迁单位说了算，更不能对法律条文断章取义。

其实，由于历史原因，甚至是行政机关自身的原因，很多建房人都没有办理建设工程规划许可证的概念。

认定“违建”不过是一个逼迫被拆迁人签订协议的手段而已。

六、我在拆迁，应当注意哪些拆迁圈套

1、不谈法律谈政策拆迁就是一场博弈，双方为了各自的利益都会使出浑身解数，你争我夺。

此时，作为普通百姓的被拆迁人往往会生出很多无力感，觉得自己“无依无靠”。

其实，对于拆迁程序、补偿方式等问题，国家法律、法规早有规定，只要拆迁人依法办事，大多数被拆迁人都能得到不错的补偿。

但是，对利益的追求永无止境，拆迁方不会满足于合法的土地收益，压榨弱势一方的被拆迁人就成了最佳选择。

如何给这种“压榨”披上“合法”的外衣呢？制定红头文件！几乎所有的拆迁方都是拿各种政策说事儿，从他们口中说出的各类文件就是金科玉律，权威性远在国家法律、法规之上。

被拆迁人稍有质疑：

谁制定的？合法吗？合理吗？拆迁方马上指责你不支持政府工作，跟政府对着干！一顶顶高帽子压得你无言以对，只能默默接受，至此你就钻到拆迁人的圈套里了！

2、不谈补偿谈奖励拆迁人为了让被拆迁人尽快搬迁，大多会使用“搬迁奖励”做诱饵。

拆迁奖励是指拆迁人确定一个期限，如果被拆迁人在期限内搬迁，会得到“不菲”的奖励。

最初，搬迁奖励并不多，只是提前签约、尽早搬家的鼓励，后来却慢慢的变了味道，金额越来越高，期限越来越短。

拆迁过程中，拆迁人不谈补偿是不是合理，张口闭口都是期限一过奖励就没。

很多被拆迁人内心焦灼，担心得不到奖励，在不清楚补偿是否合法、合理的情况下糊里糊涂的签了协议。

其实，羊毛一定出在羊身上，高昂的奖励都是从被拆迁人自己的合法权益中“压榨”出来的，目的就是变相“胁迫”被拆迁人签协议。

3、不谈协议谈钥匙在案件咨询过程中我们发现，很多被拆迁人拒绝出示正规的协议文本，只是由工作人员随意的写几项如房屋面积、单价、装修损失等内容，随意性极大。

如果被拆迁人同意补偿价格，就先签协议，日后可以拿到钥匙；

如果不同意就威胁别想拿到钥匙。

在一些偏远地区，很多年轻人外出务工，大多老人都说不清楚补偿的具体内容，被忽悠着就签了协议。

其实，拆迁协议应当包括以下内容：

(1)拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限；

(2)安置用房面积、标准和地点；

(3)产权调换房屋的差价支付方式和期限；

(4)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；

(5)搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式；

(6)违约责任和争议解决的方式等。

上述所有内容都事关被拆迁人的切身利益，必须要仔细推敲、研究、琢磨。

一门心思拿钥匙，最终只能住在面积小、位置差的房子里，是不是有些本末倒置呢！

4、不谈原因谈违建如果被拆迁人抵住了诱惑和压力，坚持要获得合理补偿，拆迁人就只能想“旁门左道”了。

先查房子有没有证？有没有新建、扩建？但凡有点瑕疵，就下个违法建筑认定，责令你限期拆除。

其实，由于历史原因，甚至是行政机关自身的原因，很多建房人都没有办理建设工程规划许可证的概念。

认定“违建”不过是一个逼迫被拆迁人签订协议的手段而已。

但是，如果真的走到了这个阶段，被拆迁人就要小心了，应当及时针对不同的法律文书(行政行为)提起复议或诉讼，否则一旦过了时效，任谁也无能为力了！对于每一个中国人来说，房子都是一辈子最重要的财产之一，它不仅仅代表着物质生活水平，有时也是一个家庭的精神支柱。

面对拆迁，不说获得额外收益，最起码也要争取一个合理的补偿。

在树立正确的维权意识后，被拆迁人就要为自己的目标付出行动，除了自己搜索法律、法规，研究市场房价外，还要咨询律师等专业人士。

如果自己不明白，还不问明白人，那我们只能说您自求多福吧！

5、律师教你做一个合法的“钉子户”拖生病住院，离家出走，找不到人，都可以。

在拆迁的每一个环节上尽可能拉长时间，给他反反复复.时间就是胜利。

撤面对官府和暴力机关，单个被拆迁户是弱小的无力的，注意：

要文斗不要武斗。

和他们去拼是一定吃亏的。

拿好所有的房产文件，拒绝在任何文件上签字，拒绝任何所谓“安排”。

收集好一切证据，不能签任何字。

抓你的拆迁对手们一定有大量的弱点，抓住它们不放。

尤其是他们大量违反的“公开、公平、公正”的拆迁原则。

比如说：

给某些有背景的被拆迁户巨额补偿费用，你可以要求同等待遇呀！问找律师咨询是解决拆迁案件的必要方式。

拆迁问题涉及诸多行政机关及法律程序，具有极强的专业性，拆迁户单打独斗是不可取的，必须需求律师的帮助才能事半功倍。

谈告诉他们，你们支持拆迁，但反对违法拆迁，一定要把违法问题理顺才可以进行。

记住，永远不先谈补偿问题，只谈他们的违法问题，一定要逼他们主动和你谈条件。

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文章来源参考：头条-房屋拆迁博弈，被拆迁人应当知道的拆迁套路

内容审核：陈丽芳律师

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