导读:随着拆迁在全国各地的兴起,因拆迁引发的各种问题随之凸显。其中最为明显的现象除了拆迁、偷拆、补偿费低等问题,还有小产权房的问题也随拆迁的推进而越发突显。而在拆迁实践中,小产权房大多会被作为违建拆除。这一方面导致补偿极低,另一方面小产权房的买卖也会受到极大的影响,买卖双方都似乎会遭受不同程度上的损失。
可即使小产权房存在诸多问题,市场上买小产权的也大有人在,这又是为什么呢?下面由北京在明律师事务所拆迁律师根据多年的拆迁代理经验来为您讲解小产权房的相关问题。
什么是小产权房?
现市场上的小产权房是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓,并不是法律概念。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”
基于当下房价猛涨,且居高不下。随着拆迁而突显出来的一批批小产权房以其低价、快速交易的有利条件迅速进入公众视野。但是大众普遍缺乏对小产权房的相关法律法规认识,多数认为只是没有房产证,居住不受影响,不知道小产权房潜在的巨大法律风险。
小产权房买卖的法律风险
小产权房在农民集体土地上建设的时候,并没有缴纳土地出让金等相关费用,并由乡政府或村委会颁发小产权房,而不是国家房管部门颁发。因此小产权房的流通转让有很多的限制。最有实质影响的就是小产权房只具备了普通商品房的使用性质,但不具备普通商品房的法律性质。
也就是说,小产权房并不是商品房,没有房产证,因此不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋产权过户手续。
再者,小产权房因为没有国家的产权证书,不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁,购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同,如果房产出现纠纷,缺少法律支持。
这里在明律师提醒大家的是:小产权房买卖合同不会像正规商品房一样能办理产权登记等手续。因没有产权登记,并不产生法定的物权效力。也就是说买家只能基于房产买卖合同取得相应的权利。
根据法律以及国务院出台的相关规定,本集体组织成员之间的小产权房买卖合同是有效的,本集体组织成员向其他集体组织成员、城镇居民之间的小产权房买卖合同是无效的。而无效后的处理规则要根据《合同法》的相关规定处理。
小产权房拆迁的拆迁补偿问题
在明拆迁律师在这要告诉大家的是:小产权房遇到拆迁很难获得补偿。其原因主要有:
1、小产权房不具备普通商品房的法律性质。
2、在购买过程中的合同纠纷难以得到等同保护;
3、开发建设过程中缺少监管,其房屋质量难以保证;
4、因无法办理合法的产权手续,购买后也不能合法转让过户,这对房产价值影响很大。
综上,如若遇国家拆迁,大多会被拆迁方以违建来定义,被拆迁的小产权房便很难有相应的拆迁补偿。
因此在明拆迁律师提醒大家,不要一味看重小产权房的使用价值和低廉价格,也要多考虑下法律风险和长远预期。
那知道这些后,你还会不会买小产权房呢?
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空白协议不能签:金额、安置房位置、过渡费标准由对方填什么就是什么,事后无法证明当初谈的数;签了字却拿不到原件的同样要警惕。
这是集体土地征收的最后通牒,60日内复议或6个月内起诉,逾期可申请法院强制执行;打法是顺着决定往回查征地批文、两公告一登记与补偿到位证明。
补偿决定是政府单方定价,也是最该起诉的靶子:60日内可复议、6个月内可起诉,逾期政府可申请法院强制执行;可查评估、面积与程序链三处。
收到《限期拆除决定书》可在60日内复议或6个月内起诉,逾期拆违程序即合法化;先核三件事:谁发的、认定事实对不对、有没有告知陈述申辩权。
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报警的真正价值是留下带时间的官方记录,用以证明强拆时间与实施主体;接警后不出警、不处理的不作为,本身可以复议、可以诉讼。
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