农村买房合同无效拆迁，农村购房合同无效，拆迁利益约定不受影响

农村买房合同无效拆迁，农村购房合同无效，拆迁利益约定不受影响

一、农村购房合同无效，拆迁利益约定不受影响

农村购房合同无效，拆迁利益约定不受影响

二、什么情形下拆迁合同无效

法律分析：

房屋拆迁过程中，补偿对象一般是房屋的所有权人或者合法的承租人，由于购房合同无效，因此，购房人并没有实际取得被拆迁房屋的所有权，也不具有承租的情形，所以，无法获得房屋拆迁补偿。

那么，这个时候购房人的损失应该由存在缔约过失一方来承担，如果被拆迁房屋的原房主在本次房屋买卖活动中存在过失，给购房人带来了损失，购房人可以通过民事诉讼来主张赔偿。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。

县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

三、城镇居民农村买房合同无效,可否取得该房屋拆迁补偿款?

裁判要旨

城镇居民购买农村房屋，买卖合同因违反法律法规的性强制性规定而无效，对于买受人因房屋拆迁所得的拆迁补偿费用，出卖人仅有权要求分割基于宅基地使用权产生的拆迁补偿款，对于拆迁款的其他部分不得再主张权利。

案情简介

一、房山区城关街道办事处X村X街X条X号（即案涉房屋）是村委会于1996年11月份批给王建安的宅基地。

2000年4月7日，王建安与宋民签订房屋买卖协议，将案涉房屋以86000元的价格卖给宋民。

经查，协议签订时，宋民系城镇居民，2001年10月18日，宋民将户籍迁入案涉房屋。

二、2013年11月案涉房屋项目进入拆迁，回迁面积160平方米，宋民与村委会签订拆迁补偿安置协议，约定村委会支付拆迁补偿款共计709270元，其中宅基地区位补偿价300000元，房屋重置成新价217353元、装修及附属物补偿价93810元、周转费60000元、搬家补助费3472元及其他费用。

此外，村委会支付宋民提前搬家奖、独生子女家庭奖励、房屋安全拆除奖、二次搬家补助费等款项共计126472元。

三、2013年12月，王建安向法院起诉，要求确认王建安与宋民房屋买卖合同无效，并要求宋民支付差钱补偿款200000元及回迁安置面积80平方米。

四、北京市房山区法院经审理认为，宋民无权享有案涉房屋的宅基地使用权，案涉房屋买卖合同应属无效，宋民取得的差钱补偿款中应由王建安的份额，最终判决王建安与宋民签订的房屋买卖合同无效，宋民支付王建安拆迁补偿款中的宅基地区位补偿款9万元，驳回王建安的其他诉讼请求。

裁判要点

本案中，宋民不具有案涉房屋所在地集体经济组织成员资格，依照我国相关法律规定其无权取得案涉房屋所在地的集体土地使用权，因此，法院判决认定王建安与宋民签订的房屋买卖合同无效。

根据我国法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

本案宋民因案涉房屋拆迁取得拆迁补偿款，而宋民不享有案涉房屋所在地的宅基地使用权，该权利仍归王建安所有，因此，王建安有权要求分割基于宅基地使用权产生的拆迁补偿款，而对于拆迁款的其他部分，仍应归宋民所有，王建安无权主张权利。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。

为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

城镇居民购买农村房屋，买卖合同因买受人不属于房屋所在地集体经济组织成员而被判无效，此时买受人因房屋拆迁所得的拆迁补偿费用并不需要全数返还给出卖人。

相反，此种情况下法院通常会认定出卖人负主要责任，仅有权要求分割基于宅基地使用权产生的拆迁补偿款，对于拆迁款的其他部分不得再主张权利。

相关法律法规

《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》

七、关于涉农案件的审理问题

第二，关于农村房屋买卖问题。

这是社会主义新农村建设中的重大问题，这个问题比较复杂，我们的总体意见是，要密切关注国家相关政策规定，在非试点地区，对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该依法认定合同无效。

但是可以探索合同无效后的损失范围和过错比例的研究。

比如，出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，可以考虑根据案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。

法院判决

本院认为：

违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

原告与被告于2000年4月7日签订房屋买卖协议时，被告不属于X村集体经济组织成员，虽然签订协议后，被告及其家人已经将户口迁入X村，但结合本院对X村村委会的调查及X村集体经济组织成员认定标准，宋民及其家属不属于X村集体经济组织成员，且涉诉宅院亦未经县级人民政府土地行政管理部门变更登记为宋民，其无权享有X村X街X条X号的宅基地使用权，故原告要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。

无效的合同自始没有法律效力，合同无效后，因该合同取得的财

四、拆迁协议无效的后果有哪些

法律分析：

协议无效，则意味着没有签订协议，因此只能按照原来的状态，重新协商补偿或者依法进行评估补偿。

协议必须是房屋拆迁双方的合法行为。

所谓合法行为，是指按照房屋拆迁法规规定的要求而实施的行为。

如当事人的资格，社会组织作为房屋拆迁协议当事人要有法人资格;承办人签订协议要有法人或法人代表的授权证明;委托代理订立协议的要有合法手续;被拆迁人签订协议时，应当出具产权证书、使用权证明等法律文件。

凡违反法规规定，采取欺诈手段等所订立的协议都是无效协议。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

五、购房合同无效后是否可获拆迁补偿

法律分析：

房屋拆迁过程中，补偿对象一般是房屋的所有权人或者合法的承租人，由于购房合同无效，因此，购房人并没有实际取得被拆迁房屋的所有权，也不具有承租的情形，所以，无法获得房屋拆迁补偿。

那么，这个时候购房人的损失应该由存在缔约过失一方来承担，如果被拆迁房屋的原房主在本次房屋买卖活动中存在过失，给购房人带来了损失，购房人可以通过民事诉讼来主张赔偿。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。

县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

六、无效房屋买卖合同所涉及的农村房屋征地拆迁的处理

法律分析：

1、和无民事行为能力或者限制民事行为能力的被拆迁人签订的拆迁协议，协议全部无效。

　2、拆迁人没有办理相关的拆迁手续，不具有拆迁的资格，所签订的协议无效；

3、被拆迁人应当是被拆除房屋及其附属物的所有权人，拆迁人与不在拆迁范围内的当事人订立的拆迁协议无效，

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第一百四十四条

无民事行为能力人实施的民事法律行为无效

《中华人民共和国民法典》第一百四十六条

行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

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文章来源参考：头条-农村买房合同无效拆迁，购房合同无效后是否可获拆迁补偿

内容审核：刘鑫律师

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