农村房屋拆迁为啥要估价，法律规定房屋拆迁怎样估价?

农村房屋拆迁为啥要估价，法律规定房屋拆迁怎样估价?

一、法律规定房屋拆迁怎样估价?

房屋拆迁的估价主要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行。估价过程中，会考虑到被征收房屋的价值，这包括房屋本身的价值以及因征收房屋造成的搬迁、临时安置和停产停业等损失的价值。具体来说：

一、房屋本身价值的补偿

房屋本身的价值补偿主要是根据被拆迁房屋的结构、折旧程度等因素来划档，然后按平方米单价计算。这通常被称为房屋重置费，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失。

二、搬迁和临时安置的补偿

这部分补偿用于支付被拆迁房屋住户因搬迁和临时安置所产生的不便。具体补偿标准会根据临时居住条件划档，并按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

三、停产停业损失的补偿

如果拆迁导致停产停业，那么因此产生的损失也会得到补偿。具体补偿标准可能因地区和具体情况而异。

总的来说，房屋拆迁的估价是一个综合多方面的考量，旨在确保被拆迁人得到公平合理的补偿。具体的估价和补偿标准可能会因地区和具体政策而有所差异，因此在实际操作中，还需要根据当地的具体规定来确定。

二、住宅拆迁的价值评估怎么计算

一、法律规定拆迁房屋怎么估价?

法律规定拆迁房屋应当是由评估鉴定机构按照专业的方法来进行估价。

1、估价方法存在的问题

目前大多数城市房地产拆迁评估,采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价,该计算方法《房地产估价规程》不符合。

首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的,不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响,而且还受市场众多因数影响的,往往后者的影响比前者大。

例如：

房地产周边环境这一影响因素,同一房地产所处同一区位,但不代表周边环境是相同的,这是因为房地产特性(个别性)决定的,因此我们仅仅以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的。

其次,《房地产估价规程》中也找不出“基准价格”一词的由来,更谈不上其计算的依据及科学性。

2、确定房屋基准价格存在的问题

房屋基准价的测算,首先是由政府来认定估价机构,后由该机构来测算,再由政府会同有关部门来确认其测算结果,实际上还是一种政府行为,摆脱不了政府的干预,因此房屋基准价还不是市场行为,不能准确反映市场房屋价格变化,甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。

3、房屋拆迁补偿价存在的问题

(1)土地的补偿价没真正的体现。

有些城市现行的房屋的拆迁补偿价,是结合成新得出的房屋拆迁补偿价,其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身固有的有形状态价,而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值,更不能反映土地这一无形资产价,当然这一最终结果普遍反映补偿价低这一结论。

没能充分地考虑房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地这一因数,而是将土地与房屋重置价合并计为基准价,以房屋的建筑面积来测算,其结果必然导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的其土地价格高这一歪理;

(2)政府部门干预较多,甚至于有的地方政府为了体现其政绩,压价、压成本、坑民、损民、与民争利有损政府形象的行为。

4、在房屋性质认定上存在的问题

由于我国的房地产相关法律、法规滞后于有些拆迁房,要其完备、完善有关手续,实在是强人所难。

而有些城市一味强调手续的完善,在房屋性质的认定上刻板教条,不考虑实际用途和使用价值。

其最终结果,导致不尊重历史,不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。

5、在安置房价格的确定上存在的问题

众所周知,安置房是由拆迁人(一般由开发商)提供的,其价格的确定应是由开发商随行就市,而被拆迁房是否也是完全市场价，当然是有差距的,首先在房屋的拆迁补偿价的确定存在着问题、其次,安置房价格滞后于拆迁房(因存在着开发期),不是同一时点的价,这样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆迁补偿实施中存在的问题

首先房屋拆迁评估当然以市场价来评估,是公正合理的;但是,城市的居民经济存在着严重的两级问题,特别是拆迁范围内的居民,是弱势群体,大多为下岗职工、无业居民,有的长期生病卧床不起,生活来源靠子女及周边社区居民来接济,就是屋子很破,也能起挡风避雨的作用,一旦这些居民被拆迁,他们将失去原有的稳定生产、生活的秩序,当他们获得拆迁补偿费后,这一微薄的补偿费能对他们又起什么作用，一小套住房都购不起的。

二、房屋拆迁的法律规定是什么?

1、政企不分

首先表现在确定拆迁补偿基准价格上,拆迁补偿基准价价格的主体评估单位是由政府及有关部门来认定,而不是以估价机构竞争市场来获取;估价内容上需政府及有关部门来界定。

从而使这基准价格名义上是市场价,实际上还是政府指导价。

其次,表现在补偿价的确认上,有些政府及相关部门为了他们的政绩,搞“形象工程”,有意压低补偿价,降低成本费用,至使难以实行的项目得以实行(如安徽省五河县一文化休闲广场)。

2、市场体系尚未完全健全,还处在一个发展阶段

这是由于拆迁货币化补偿了需要大量的房地产市场交易资料,但是有些城市各类型房地产交易量少,缺乏该类房地产市场信息资料;另外房地产交易信息还很不规范,还掌握在有些部门手里,很不畅通,房地产信息化体系还没完全建立。

在现实生活当中对于房屋进行拆迁，那么就会涉及到房屋市场评估的价格，这是需要委托专业的鉴定机构对于市场价格来进行评估的，但是很多人可能对于这样的一种评估的问题并不是特别的了解，甚至认为评估不合理，但实际上评估是需要有专业的鉴定机构来运用专业的科学的方法确定。

三、拆迁估价有哪些法律规定？

拆迁估价有哪些法律规定?

答：

拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构(以下简称估价机构)承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。

房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。

需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。

拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。

委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。

委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质(包括用途，下同)和面积。

房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。

搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。

被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的，可以通过委托评估确定。

拆迁估价目的统一表述为为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。

拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。

拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。

拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

一、房屋补偿的计算

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。

一般有：

(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：

房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积被拆迁房屋重置成新价。

(一)房屋拆迁补偿计算标准

(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

(二)房屋拆迁安置费计算标准

(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费没有提供周转房情况下的临时安置补助费超过过渡期限的临时安置补助费非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

四、房屋拆迁怎么评估

一般采用市场比较法，未来收益法，以及基准地价法 进行房屋拆迁的评估。

还有成本材料法等，但是因社会变迁以及实践需要一般不会采用。

法律依据：

《国有土地上房屋征收评估办法》第九条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。

评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

五、法律规定拆迁房屋怎么估价？

一、法律规定拆迁房屋怎么估价?

法律规定拆迁房屋应当是由评估鉴定机构按照专业的方法来进行估价。

1、估价方法存在的问题

目前大多数城市房地产拆迁评估,采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价,该计算方法《房地产估价规程》不符合。

首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的,不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响,而且还受市场众多因数影响的,往往后者的影响比前者大。

例如：

房地产周边环境这一影响因素,同一房地产所处同一区位,但不代表周边环境是相同的,这是因为房地产特性(个别性)决定的,因此我们仅仅以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的。

其次,《房地产估价规程》中也找不出“基准价格”一词的由来,更谈不上其计算的依据及科学性。

2、确定房屋基准价格存在的问题

房屋基准价的测算,首先是由政府来认定估价机构,后由该机构来测算,再由政府会同有关部门来确认其测算结果,实际上还是一种政府行为,摆脱不了政府的干预,因此房屋基准价还不是市场行为,不能准确反映市场房屋价格变化,甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。

3、房屋拆迁补偿价存在的问题

(1)土地的补偿价没真正的体现。

有些城市现行的房屋的拆迁补偿价,是结合成新得出的房屋拆迁补偿价,其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身固有的有形状态价,而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值,更不能反映土地这一无形资产价,当然这一最终结果普遍反映补偿价低这一结论。

没能充分地考虑房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地这一因数,而是将土地与房屋重置价合并计为基准价,以房屋的建筑面积来测算,其结果必然导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的其土地价格高这一歪理;

(2)政府部门干预较多,甚至于有的地方政府为了体现其政绩,压价、压成本、坑民、损民、与民争利有损政府形象的行为。

4、在房屋性质认定上存在的问题

由于我国的房地产相关法律、法规滞后于有些拆迁房,要其完备、完善有关手续,实在是强人所难。

而有些城市一味强调手续的完善,在房屋性质的认定上刻板教条,不考虑实际用途和使用价值。

其最终结果,导致不尊重历史,不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。

5、在安置房价格的确定上存在的问题

众所周知,安置房是由拆迁人(一般由开发商)提供的,其价格的确定应是由开发商随行就市,而被拆迁房是否也是完全市场价，当然是有差距的,首先在房屋的拆迁补偿价的确定存在着问题、其次,安置房价格滞后于拆迁房(因存在着开发期),不是同一时点的价,这样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆迁补偿实施中存在的问题

首先房屋拆迁评估当然以市场价来评估,是公正合理的;但是,城市的居民经济存在着严重的两级问题,特别是拆迁范围内的居民,是弱势群体,大多为下岗职工、无业居民,有的长期生病卧床不起,生活来源靠子女及周边社区居民来接济,就是屋子很破,也能起挡风避雨的作用,一旦这些居民被拆迁,他们将失去原有的稳定生产、生活的秩序,当他们获得拆迁补偿费后,这一微薄的补偿费能对他们又起什么作用，一小套住房都购不起的。

二、房屋拆迁的法律规定是什么?

1、政企不分

首先表现在确定拆迁补偿基准价格上,拆迁补偿基准价价格的主体评估单位是由政府及有关部门来认定,而不是以估价机构竞争市场来获取;估价内容上需政府及有关部门来界定。

从而使这基准价格名义上是市场价,实际上还是政府指导价。

其次,表现在补偿价的确认上,有些政府及相关部门为了他们的政绩,搞“形象工程”,有意压低补偿价,降低成本费用,至使难以实行的项目得以实行(如安徽省五河县一文化休闲广场)。

2、市场体系尚未完全健全,还处在一个发展阶段

这是由于拆迁货币化补偿了需要大量的房地产市场交易资料,但是有些城市各类型房地产交易量少,缺乏该类房地产市场信息资料;另外房地产交易信息还很不规范,还掌握在有些部门手里,很不畅通,房地产信息化体系还没完全建立。

在现实生活当中对于房屋进行拆迁，那么就会涉及到房屋市场评估的价格，这是需要委托专业的鉴定机构对于市场价格来进行评估的，但是很多人可能对于这样的一种评估的问题并不是特别的了解，甚至认为评估不合理，但实际上评估是需要有专业的鉴定机构来运用专业的科学的方法确定。

六、房屋拆迁评估程序是怎样的

1、房屋占用范围内的土地价格；

2、建筑物重置价格；

3、建安费用；

4、装修装饰部分的费用。

住宅拆迁的价值评估计算公式是：

估价对象价格=某类型房屋的基准价格×（1+楼层修正系数）×（1+朝向修正系数）×（1+其他因素修正系数）+房屋装修部分价格。

法律依据：

《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

也就是说拆迁公有租赁房屋的，拆迁人要和房屋的承租人签订补偿安置协议，该房屋内的其他居住人，虽然也享有被拆迁房屋的补偿安置利益，但无权和拆迁人签订补偿安置协议。

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文章来源参考：头条-农村房屋拆迁为啥要估价，法律规定拆迁房屋怎么估价？

内容审核：卢恩光律师

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