松江房屋拆迁怎么认定，公房原承租人去世，新承租人承诺不损害同户籍人权益，如何分割

松江房屋拆迁怎么认定，公房原承租人去世，新承租人承诺不损害同户籍人权益，如何分割

一、公房原承租人去世，新承租人承诺不损害同户籍人权益，如何分割

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第八十一期

作者：曹慧聪

某公房被征收，征收补偿款（含各奖励）共计380万元左右。户籍在册6人，朱一、朱二、朱三、朱四、罗某（朱四配偶）、朱小（朱四、罗某二人之子）。

2016年，原承租人虞某去世后，朱一、朱二、朱三、朱四作为虞某的子女均因享受过福利住房或获得过拆迁安置，均有资格变更为新的承租人，朱四在出具了“动迁不损害同户籍人的权益，并且按政府(拆迁办)给予的权益给予(朱一、朱二、朱三等人)”承诺的情况下，经家庭成员协商一致变更朱四为新的承租人。

系争房屋长期由朱四居住使用。

法院认为：

1. 朱一和朱二虽户籍在册，但户籍均自各自原本居住的本市他处房屋迁入，户籍迁入后均未在系争房屋内实际居住满一年，且朱一、朱二均享受过住房福利，故朱一和朱二均不符合系争房屋的共同居住人条件。

2. 朱三称其户籍迁入系争房屋系根据知青回沪政策，但就此未提供证据证明，法院亦不予采纳。

3. 罗某、朱小虽户籍在册且长期居住系争房屋，但二人于2004年享受过他处房屋的拆迁安置，亦不符合系争房屋的共同居住人条件。

4. 因系争房屋长期由朱四方使用，故与搬迁相关的奖励由朱四取得。

5. 虞某死亡后，在2016年家庭协商变更承租人时，各方签订的相关协议及承诺中，朱四亦认可朱一和朱二应享有的征收补偿利益，况且在朱四实际已享受过拆迁利益的情况下，其经家庭协商一致成为系争房屋承租人，当时朱一、朱二、朱三亦户籍在册，双方与原始承租人的关系及在承租人资格继受方面地位相同，如果仅以朱四经协商成为系争房屋的承租人便认定全部征收补偿利益归其所有，无疑将导致利益失衡。

综上，从公平原则考量，综合系争房屋的来源、各方对房屋的贡献、居住及他处住房情况、双方的分配意见等，法院酌情确定朱四分得慈竹路房屋（价值180万余元），朱一、朱二、朱三共同分得（朱一、朱二、朱三表示其之间的份额不需要进行区分）松江房屋（价值108万余元）及货币补偿款120万元。因朱四分得的产权调换房屋价值超过其应分得的征收补偿利益，故应向朱一、朱二、朱三给付相应的货币补偿款33万余元。

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二、原公租房承租人已故,变更承租人需经家庭成员同意吗

法律分析：

根据相关规定，公租房变更承租人条件如下：

1、原承租人死亡或外迁；

2、与原承租人为同一户籍；

3、是原承租人的家庭成员；

4、与原承租人共同居住二年以上；

5、没有其他住房。

而公租房变更承租人没有法律层面的规定，需要咨询出租人的意见，按实践，一般实际居住人有继续承租权利，不需要B女儿的同意。

写公租房变更承租人协议根据以上几点，写好后准备公租房变更承租人准备材：

（一）申请人户籍簿及身份证（原件及复印件）、图章；

（二）公有住房租赁合同；

（三）承租人死亡的，提交死亡证明（原件及复印件）；

（四）户籍迁出本市的，提交户籍注销证明（原件及复印件）；

（五）承租人配偶、子女、父母等共同签订的同意过户协议公证书；

（六）过户申请书。

以上就是公租房承租人死亡变更的回答

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条：

遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。

依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。

三、公房承租人去世后的承租权继承问题

通常情况下，公房承租人去世后，该房不能作为承租人的财产进行继承和分割，其所有权人是国家或集体，虽然不能作为财产继承，但法律规定可以由同住人或其他亲属继续承租，这是实际意义上的公房承租权的继承。

公房承租人死亡，确定承租人有几个方面的明文规定，第一，公房承租人生前是该市常住户口以及共同居住人常住户口与公房承租人一致，选继续承租的前提是必须与共同居住人协商并且取得同意；

第二、不能与之协商一致的，可在共同居住人中变更承租人，例如原承租人配偶、子女、父母等，对于其他人则由在他处住房的基本情况、该处居住时间的长短等因素决定，第三，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人，由其他在本市有常住户口的配偶和直系亲属协商一致确定的人选继续承租。

对于继承权相关法律问题，虽然有法条明文规定，但直接涉及个人与他人利益，是一个相当复杂且专业的事情，如果不是有其他特殊的原因，还是建议聘请专业人士解决问题，避免出现不必要的法律纠纷。

依据我国《继承法》的原理，只能是个人私有财产才可以继承。

公房是属于国家所有或集体所有的。

公房承租人只有租住权，没有处分权。

公房不能作为个人财产继承。

《中华人民共和国继承法》第三条规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：

公民的收入；

公民的房屋、储蓄和生活用品；

公民的林木、牲畜和家禽；

公民的文物、图书资料；

法律允许公民所有的生产资料；

公民的著作权、专利权中的财产权利；

公民的其他合法财产。

四、公房承租人死亡后继承问题

法律分析：

不可以继承。

公房承租人变更一般发生在原承租人死亡后。

由于人们尚有观念,认为分配给自己的房子就是自己的财产，很多老人想通过立遗嘱的方式将房子留给子女；

也有的人在老人去世后争夺老人承租的公房。

事实上,从法律上讲,作为国家及单位给予的福利待遇，公房不是个人的私有财产，首先个人不能通过立遗嘱的方式留给任何人。

其次，公房的承租权也是不能继承的，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产”，而公有住房的产权属于国家所有，不属于公民个人所有的财产，因此，不发生继承问题。

公房制度中，虽然涉及到对公有住房承租居住的权利，但该项权利不同于普通的财产权利，承租人只享有自己居住的权利，而没有处分该房产的权利。

因此，在原承租人死亡后，公房的承租权变更就是实践中的难点问题。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条 遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。

依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。

五、公租房承租人去世如何变更承租人

法律分析：

根据相关规定，公租房变更承租人条件如下：

1、原承租人死亡或外迁；

2、与原承租人为同一户籍；

3、是原承租人的家庭成员；

4、与原承租人共同居住二年以上；

5、没有其他住房。

而公租房变更承租人没有法律层面的规定，需要咨询出租人的意见，按实践，一般实际居住人有继续承租权利，不需要B女儿的同意。

写公租房变更承租人协议根据以上几点，写好后准备公租房变更承租人准备材：

（一）申请人户籍簿及身份证（原件及复印件）、图章；

（二）公有住房租赁合同；

（三）承租人死亡的，提交死亡证明（原件及复印件）；

（四）户籍迁出本市的，提交户籍注销证明（原件及复印件）；

（五）承租人配偶、子女、父母等共同签订的同意过户协议公证书；

（六）过户申请书。

以上就是公租房承租人死亡变更的回答

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条：

遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。

依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。

六、公房承租人死亡，承租权如何处理？

法律主观：

目前，并没有统一的法律规定公租房如何变更承租人。

一般，各地对此会有规定。

根据《公共租赁住房管理办法》第七条的规定，申请公共租赁住房，应当符合以下条件：

（一）在本地无住房或者住房面积低于规定标准；

（二）收入、财产低于规定标准；

（三）申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。

具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。

法律客观：

《公共管理租赁办法》第二十七条 承租人有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房: (一)转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；

(二)改变所承租公共租赁住房用途的；

(三)破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；

(四)在公共租赁住房内从事违法活动的；

(五)无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。

承租人拒不退回公共租赁住房的，市、县级人民政府住房保障主管部门应当责令其限期退回;逾期不退回的，市、县级人民政府住房保障主管部门可以依法申请人民法院强制执行。

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文章来源参考：头条-松江房屋拆迁怎么认定，公租房承租人去世如何变更承租人

内容审核：司秉雷律师

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