深圳市房屋拆迁局，深圳小产权房纠纷：历时六年，确认拆补权益归买家享有！

深圳市房屋拆迁局，深圳小产权房纠纷：历时六年，确认拆补权益归买家享有！

一、深圳小产权房纠纷：历时六年，确认拆补权益归买家享有！

如上图，客户（买家）2005年购买深圳市一栋小产权房，2019年划入城市更新范围，卖家反悔，委托律师张贴《律师声明》驱赶租客（下图），并先发起诉！

案经卖家起诉一审、二审，我方起诉一审、二审、发回重审、又二审、再审，刚刚收到广东省高级人民法院裁定（上图），确认：

①涉案《房屋买卖协议书》合法有效；

②买家受让房屋后如因国家、集体征收或拆迁等，卖家必须协助买家办理拆迁补偿等手续；

③买家享有涉案房产因拆迁获得的赔偿、补偿等权益。

PS：小产权房搬迁补偿权益归属纠纷涉及“民行交叉”，往往历经多年，反复拉锯，必须熟知城市更新、拆迁补偿、行政处理、复议、诉讼，是对律师专业技能、综合能力，以及诉讼韧性的巨大考验！

团队垂直于房地产争议解决领域，专业解决各类“小产权房”纠纷，包括但不限于历史违建、绿本房、集资房、农民楼、厂办物业等非标房地产的拆迁、买卖、侵权、析产、执行争议，敬请关注。

二、深圳小产权房买卖合同纠纷实务

深圳小产权房拆迁补偿可能会涉及以下四个内容：

（一）改变补偿规则，实现双向补偿

农村宅基地所有权属于村集体，房屋所有权属于农民个人，因此在之前的拆迁补偿中，只有农村房屋的拆迁补偿。

不过从2018年开始，农民不仅可以领到农村房屋的补偿，而且还可以领取宅基地的补偿，实行双向补偿制度。

（二）扩大补偿范围，提高补偿金额

从2018年开始，深圳小产权房产权抵偿范围将不仅限于农村房屋，将主要包括两方面：

一方面，农民的固定财产：

农房以及房屋内的装修。

另一方面，其他财产：

地上附着物补偿比如农民的果园菜园，或者水井厕所等。

另外，农民在拆迁时可以获得最低2万元的拆迁过渡期安置补偿费，安置补助费(包括宅基地、配套设施、租赁费)等。

（三）实现多样化补偿方式供农民自由选择

农村房屋拆迁的补偿方式有2种：

一种是货币补偿，即根据农民被损失利益的总价值折合成人民币进行补偿。

第二种是等价置换，即农民可以在政府规划区域内本着多退少补的原则选购商品房来弥补自己的损失。

两种补偿方式可结合使用。

农民朋友可以自由选择其中一种！

除此之外，国家在新的农房拆迁补偿项目中增加了两个小的项目：

宅基地的补偿、社会保障补偿。

宅基地补偿主要包括土地补偿费、安置费、地上附属物以及青苗补助费。

对于被征地拆迁的农民，将会被纳入到养老保障体系中，保障失地或者征地拆迁农民的未来养老问题。

（四）更改原有的计算方法

拆迁补偿金额＝宅基地面积*拆迁补偿单价+农民固定财产（房屋）估价+安置费+农村其他财产补助（附着物+其他建筑物）。

被拆迁的补偿范围包括农民的房屋、房屋的装修、以及院内附着物，如农民自家种的果树、蔬菜等；

还有厕所、水井等建筑。

其次就是对农民的安置费用，农村房屋拆迁补偿标准如下：

（1）草房每平方米补偿1900元；

（2）砖瓦房每平方米补偿2400元；

（3）捣制或预制砖砼结构房屋每平方米补偿2800元；

（4）楼房(二层以上)每平方米补偿3300元；

（5）地上（下）附着物使用等价补偿标准；

（6）异地安置补助费(包括宅地、配套设施、租房费等)2万元/户。

三、深圳小产权房被拆了有没有补偿

法律分析：

深圳小产权房房被拆了是否有赔偿：

1.一切一个地区的房子，只需被一切正常地拆卸了，那麼全是有相对性应的赔偿的。

2.一般小产权房子全是没有合理合法的不动产权资格证书的。

3.多多的查看一下过去的新闻报道，便会发觉，深圳小产权房房被动迁先前也是有赔偿实例的。

法律依据：

《中华人民共和国城市规划法》

第五条 城市规划必须符合我国国情，正确处理近期建设和远景发展的关系。

在城市规划区内进行建设，必须坚持适用、经济的原则，贯彻勤俭建国的方针。

第六条 城市规划的编制应当依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾，综合部署。

城市规划确定的城市基础设施建设项目，应当按照国家基本建设程序的规定纳入国民经济和社会发展计划，按计划分步实施。

第七条 城市总体规划应当和国土规划、区域规划、江河流域规划、土地利用总体规划相协调。

四、深圳小产权房买卖纠纷的处理政策

深圳市规划与国土资源委员会主任王幼鹏此前接受媒体采访时，对小产权房的售卖问题表示：

“我们再次重申，深圳市的土地已全部实现国有，

深圳没有小产权房，群众购买违法建筑不受法律保护。

作为执法部门，我们将严厉打击违法建筑违法销售行为，一经发现将全面控停，对涉嫌违法售卖的当事人严格依法查处，涉嫌违法犯罪的移送公安司法机关处理。

”

一、深圳小产权房买卖合同是否有效

1、严格来说小产权房属于不能对外交易的房屋，对外交易不受法律保护。

购房人交付房款后得不到合法的房产，不能确定房屋的产权归属。

因此，购房者购买的小产权房不能公开转让、抵押。

遇到房屋拆迁情况的，也不能依法得到补偿。

2、小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，房屋交易就是产权的转移，产权转移又以办理登记过户手续为准，而小产权房没有房产证，无法办理登记过户手续，自然无法上市交易，当卖房人反悔并起诉到法院的，出售人只需返还房产，而购房人则需要返还房产，这就吃了大亏。

3、如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。

那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地，有意向购买小产权房的购房者需要自己对风险和收益作出选择判断，作出正确的决定。

二、深圳小产权房买卖时如何保证自己的权益

作为观望中的购房者，你会经常收到很多楼盘信息的短信电话，但无论怎样都要记得购买小产权房时，像这些条件的房子一定不要买才能保证自己的权益：

1、乡产权房”，又叫“小产权房”。

乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。

这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

2、除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

3、房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。

这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题，配套不完善，这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。

而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。

我们在进行处理深圳小产权房买卖纠纷的时候，首先要明确在深圳购买小产权房和销售小产权房是一种非法的行为，小产权房是不受到法律的保护的，它们实际上是没有真正的产权的，购房合同国土房管局也不会给予备案，所以，我们的利益就很难得到保障。

五、深圳小产权房拆除赔偿

深圳小产权房拆迁补偿可能会涉及以下四个内容：

（一）改变补偿规则，实现双向补偿

农村宅基地所有权属于村集体，房屋所有权属于农民个人，因此在之前的拆迁补偿中，只有农村房屋的拆迁补偿。

不过从2018年开始，农民不仅可以领到农村房屋的补偿，而且还可以领取宅基地的补偿，实行双向补偿制度。

（二）扩大补偿范围，提高补偿金额

从2018年开始，深圳小产权房产权抵偿范围将不仅限于农村房屋，将主要包括两方面：

一方面，农民的固定财产：

农房以及房屋内的装修。

另一方面，其他财产：

地上附着物补偿比如农民的果园菜园，或者水井厕所等。

另外，农民在拆迁时可以获得最低2万元的拆迁过渡期安置补偿费，安置补助费(包括宅基地、配套设施、租赁费)等。

（三）实现多样化补偿方式供农民自由选择

农村房屋拆迁的补偿方式有2种：

一种是货币补偿，即根据农民被损失利益的总价值折合成人民币进行补偿。

第二种是等价置换，即农民可以在政府规划区域内本着多退少补的原则选购商品房来弥补自己的损失。

两种补偿方式可结合使用。

农民朋友可以自由选择其中一种！

除此之外，国家在新的农房拆迁补偿项目中增加了两个小的项目：

宅基地的补偿、社会保障补偿。

宅基地补偿主要包括土地补偿费、安置费、地上附属物以及青苗补助费。

对于被征地拆迁的农民，将会被纳入到养老保障体系中，保障失地或者征地拆迁农民的未来养老问题。

（四）更改原有的计算方法

拆迁补偿金额＝宅基地面积*拆迁补偿单价+农民固定财产（房屋）估价+安置费+农村其他财产补助（附着物+其他建筑物）。

被拆迁的补偿范围包括农民的房屋、房屋的装修、以及院内附着物，如农民自家种的果树、蔬菜等；

还有厕所、水井等建筑。

其次就是对农民的安置费用，农村房屋拆迁补偿标准如下：

（1）草房每平方米补偿1900元；

（2）砖瓦房每平方米补偿2400元；

（3）捣制或预制砖砼结构房屋每平方米补偿2800元；

（4）楼房(二层以上)每平方米补偿3300元；

（5）地上（下）附着物使用等价补偿标准；

（6）异地安置补助费(包括宅地、配套设施、租房费等)2万元/户。

六、深圳拆除小产权房怎么补偿

深圳小产权房买卖合同纠纷实务：

在本乡范围内，农村集体经济组织成员之间的小产权房买卖应认定为有效；

将房屋出售给本乡以外人员，经有关组织和部门批准，可认定为有效；

将房屋出售给本乡以外人员，未经有关组织和部门批准，应作无效处理。

法律分析

深圳小产权房买卖合同纠纷实务如下：

对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的小产权房买卖，应当认定有效。

对于将房屋出售给本乡以外人员，并取得有关组织和部门批准的情况，可以认定有效。

对于将房屋出售给本乡以外人员，未经有关组织和部门批准的情况，应作无效处理。

法律依据

《城市房地产管理法》第二十三条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

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文章来源参考：头条-深圳市房屋拆迁局，深圳小产权房拆除赔偿

内容审核：仝永宽律师

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