长安六组拆迁规划公示名单，小区选聘物业公司的法定流程

长安六组拆迁规划公示名单，小区选聘物业公司的法定流程

一、小区选聘物业公司的法定流程

法律主观：

应当由业主大会以经物业管理区域内全体业主所持投票权23以上通过的决议选择物业管理公司，由业主委员会代表全体业主与该管理公司签订物业管理协议，约定物业服务的项目和物业收费标准、收费方法等。要注意以下几个方面： （1）选择符合国家规定的具有一定资质的从事物业管理的物业管理公司。 （2）选择管理规模较大的物业管理公司。 （3）选择经营意识强的物业管理公司。 《 物业管理条例 》第二十六条 前期 物业服务合同 可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务 合同生效 的，前期物业服务 合同终止 。

法律客观：

《中华人民共和国物业管理条例》第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 第四条 国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平 第六条 房屋的所有权人为业主。

二、选聘物业服务企业的流程及公告

法律主观：

一、居委会能否签物业合同居委会是无权为小区选聘物业管理公司的。

居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层大众性自治组织，它是在政府或政府的派出机构的指点、支持下展开工作的。

居委会不是小区的产权人，既不享有业主的权利，也没必要承当业主的义务。

当业主或业主委员会与物业管理公司就物业合同产生纠纷时，居委会可以进行调和处理，但不能代替业主或业主委员会来选聘物业管理公司。

因此，居委会是无权与小区签订物业合同的，不过社区可以设立物业办管理本社区范围内没有物业公司管理的小区。

二、物业服务合同的特征是什么1、物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的民事合同。

习惯上，物业服务合同又被称为物业管理合同，但它与行政机关为实现行政管理职权而与相关单位签订的行政合同具有本质的不同。

2、物业服务合同是一种特殊的委托合同。

物业服务合同产生的基础在于业主大会、业主委员会的委托，但其与一般的委托合同又存在差异。

根据《中华人民共和国民法典》的规定:\"委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。

\"委托合同是建立在当事人之间相互信任的基础上，委托合同的任何一方失去对对方的信任，都可以随时解除委托关系。

3、物业服务合同是以劳务为标的的合同。

物业服务企业的义务是提供合同约定的劳务服务，如房屋维修、设备保养、治安保卫、清洁卫生、园林绿化等。

物业服务企业在完成了约定义务以后，有权获得报酬。

物业服务合同与涉及劳务提供的承揽合同也存在本质的不同。

承揽合同是承揽人按照定做人的要求完成工作，交付工作成果，定做人给付报酬的合同。

承揽合同虽也涉及劳务的提供，但承揽人提供的劳务只是一种手段，并不是合同的目的，承揽人应以其劳务产生某种物化成果，并承担工作中的风险，如承揽人未完成工作，则不得请求报酬;而物业服务合同以特定劳务为内容，只要物业服务企业完成了约定的服务行为，其余风险由业主承担。

4、物业服务合同是诺成合同、有偿合同、双务合同、要式合同。

物业服务合同自业主委员会与物业服务企业就合同条款达成一致意见即告成立，无须以物业的实际交付为要件。

物业服务企业是取得工商营业执照，参与市场竞争，自主经营、自负盈亏的以盈利为目的的企业法人，没有无偿的物业服务，因此物业服务合同是有偿合同;根据物业服务合同的内容，业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业都既享有权利，又履行义务，因此物业服务合同是双务合同;物业服务合同因其服务综合事务具有涉及面广且利益关系相当重大，合同履行期也相对较长，为避免口头合同取证困难的弱点，《物业管理条例》明确要求物业服务合同应以书面形式订立，并且须报物业管理行政主管部门备案，因此其为要式合同。

三、物业服务合同的主要条款有哪些一般而言，物业管理合同的主要条款由以下方面构成：

1、当事人和物业的基本情况，主要是对双方当事人的资格认定以及对物业管理活动的标的物的基本情况作出确认和记载。

2、双方的权利和义务，主要是物业所有人或使用人支付物业管理费，物业管理公司提供相应服务的条款。

这是物业管理合同最为重要的条款，具体内容又因为管理事项类型的不同而呈现差异，一般有以管理服务为主的物业管理和出租经营与委托管理并重的区分。

3、物业管理服务事项和服务质量的。

这一般除了由当事人自行约定以外，各地的地方性规章也大都进行了底限性规定，但各地规定的情况参差不齐，可资参考的是国际健康组织(WHO)对区分所有建筑物的管理设定了安全、健康、便利、舒适的居住环境基准，归纳起来有以下四点：

(1)火警防范，如加强消防设备、防火设施的管理;(2)清洁维护，定期清除垃圾，清理水沟，外墙洗刷等;(3)公共设施维修，水电机械维护、公共电梯、空调设备的定期检查;(4)花木整理，修剪花草树木，随时更换枯死的枝叶等。

这四点基准也应该是物业管理的标准要求。

4、物业管理服务费的标准和收取方法，物业管理合同皆为有偿合同，因而价金和酬金条款是其自然的主要条款。

5、物业管理服务用房的使用、管理和费用分配办法。

此为物业管理合同的特殊条款，主要为物业管理单位履行管理义务的方便计。

6、维修费用的收取和使用条款。

维修费用一般独立与物业管理服务费独立开来，其收取方式主要由合同双方当事人约定一般。

7、合同的有效期限，合同的终止事项及合同终止后相关事宜主要是物业资料的移转。

物业管理服务的终止与一般合同的终止存在差异，物业管理合同的双方当事人一般不允许随时随意解除合同，如果一方提出要在合同期限内解除合同，就必须依据合同的具体条款进行协商，协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。

8、违约责任、解决纠纷的途径。

物业管理关系虽然仅在物业所有人使用人和物业管理公司之间发生效力，但由于物业管理关系存在特殊性，物业所在地居委会、城建部门和相关市政部门也对其享有一定行政管理和监督的职能，因而物业管理关系的纠纷解决及关系结束也与其他合同存有差异。

9、当事人根据具体情况约定的其他主要条款。

由此可见，相较与其他合同，物业管理合同在诸多方面有着自己的特殊之处，但在理论和实务中，学者和法官对此并没有引起相应的注意，关于物业管理合同的定性现在比较流行的观点有两种，即或认为物业管理合同为委托合同的一种，或认为物业关系为民法中代理制度的特殊类型，物业管理合同亦为设立代理关系的合同，以下将对这两种观点分别予以检讨。

居委会作为基层群众性自治组织，是无权与物业公司签订物业合同的，只有建设单位或业主大会才有权签订物业合同。

三、居委会能选聘物业管理公司吗

法律分析：

居委会不能选聘物业管理公司。

尽管在实际生活中存在着由居委会为业主选聘物业管理公司的现象，但实际上，居委会是没有权利为小区选聘物业管理公司的。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

四、选聘物业公司法定程序

业主大会在我国物业管理法律、法规规定中，拥有选聘物业管理企业的权利，因此业主要求更换物业管理企业的，均必须通过三分之二业主同意，并授权业委会进行执行。

1、约定更换物业管理企业的条件当根据物业管理委托合同所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据我国物业管理委托合同的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。

业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序，重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。

2.如何更换物业？业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。

备案时，应提交以下资料：

（1）业主大会决议；

（2）招标公告或者投标邀请书；

（3）招标文件；

（4）法律、法规规定的其他资料。

业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。

2、选聘物业管理公司，需要注意以下几个方面:选择符合国家法律规定的具有一定资质的物业管理公司择管理规模较大的物业管理公司择经营意识强的物业管理公司。

在选聘物业管理公司，由业主大会经过物业管理区域内所有业主，所持投票权三分之二以上，通过的决议选择物业管理公司。

由业主委员会与管理公司签订物业管理协议，约定物业服务的项目和物业收费标准、收费方法等。

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。

法律依据：

《物业管理条例》 第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；

投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

五、居委会选聘物业公司是否合法?

法律主观：

一、居委会能否签物业合同居委会是无权为小区选聘物业管理公司的。

居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层大众性自治组织，它是在政府或政府的派出机构的指点、支持下展开工作的。

居委会不是小区的产权人，既不享有业主的权利，也没必要承当业主的义务。

当业主或业主委员会与物业管理公司就物业合同产生纠纷时，居委会可以进行调和处理，但不能代替业主或业主委员会来选聘物业管理公司。

因此，居委会是无权与小区签订物业合同的，不过社区可以设立物业办管理本社区范围内没有物业公司管理的小区。

二、物业服务合同的特征是什么1、物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的民事合同。

习惯上，物业服务合同又被称为物业管理合同，但它与行政机关为实现行政管理职权而与相关单位签订的行政合同具有本质的不同。

2、物业服务合同是一种特殊的委托合同。

物业服务合同产生的基础在于业主大会、业主委员会的委托，但其与一般的委托合同又存在差异。

根据《中华人民共和国民法典》的规定:\"委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。

\"委托合同是建立在当事人之间相互信任的基础上，委托合同的任何一方失去对对方的信任，都可以随时解除委托关系。

3、物业服务合同是以劳务为标的的合同。

物业服务企业的义务是提供合同约定的劳务服务，如房屋维修、设备保养、治安保卫、清洁卫生、园林绿化等。

物业服务企业在完成了约定义务以后，有权获得报酬。

物业服务合同与涉及劳务提供的承揽合同也存在本质的不同。

承揽合同是承揽人按照定做人的要求完成工作，交付工作成果，定做人给付报酬的合同。

承揽合同虽也涉及劳务的提供，但承揽人提供的劳务只是一种手段，并不是合同的目的，承揽人应以其劳务产生某种物化成果，并承担工作中的风险，如承揽人未完成工作，则不得请求报酬;而物业服务合同以特定劳务为内容，只要物业服务企业完成了约定的服务行为，其余风险由业主承担。

4、物业服务合同是诺成合同、有偿合同、双务合同、要式合同。

物业服务合同自业主委员会与物业服务企业就合同条款达成一致意见即告成立，无须以物业的实际交付为要件。

物业服务企业是取得工商营业执照，参与市场竞争，自主经营、自负盈亏的以盈利为目的的企业法人，没有无偿的物业服务，因此物业服务合同是有偿合同;根据物业服务合同的内容，业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业都既享有权利，又履行义务，因此物业服务合同是双务合同;物业服务合同因其服务综合事务具有涉及面广且利益关系相当重大，合同履行期也相对较长，为避免口头合同取证困难的弱点，《物业管理条例》明确要求物业服务合同应以书面形式订立，并且须报物业管理行政主管部门备案，因此其为要式合同。

三、物业服务合同的主要条款有哪些一般而言，物业管理合同的主要条款由以下方面构成：

1、当事人和物业的基本情况，主要是对双方当事人的资格认定以及对物业管理活动的标的物的基本情况作出确认和记载。

2、双方的权利和义务，主要是物业所有人或使用人支付物业管理费，物业管理公司提供相应服务的条款。

这是物业管理合同最为重要的条款，具体内容又因为管理事项类型的不同而呈现差异，一般有以管理服务为主的物业管理和出租经营与委托管理并重的区分。

3、物业管理服务事项和服务质量的。

这一般除了由当事人自行约定以外，各地的地方性规章也大都进行了底限性规定，但各地规定的情况参差不齐，可资参考的是国际健康组织(WHO)对区分所有建筑物的管理设定了安全、健康、便利、舒适的居住环境基准，归纳起来有以下四点：

(1)火警防范，如加强消防设备、防火设施的管理;(2)清洁维护，定期清除垃圾，清理水沟，外墙洗刷等;(3)公共设施维修，水电机械维护、公共电梯、空调设备的定期检查;(4)花木整理，修剪花草树木，随时更换枯死的枝叶等。

这四点基准也应该是物业管理的标准要求。

4、物业管理服务费的标准和收取方法，物业管理合同皆为有偿合同，因而价金和酬金条款是其自然的主要条款。

5、物业管理服务用房的使用、管理和费用分配办法。

此为物业管理合同的特殊条款，主要为物业管理单位履行管理义务的方便计。

6、维修费用的收取和使用条款。

维修费用一般独立与物业管理服务费独立开来，其收取方式主要由合同双方当事人约定一般。

7、合同的有效期限，合同的终止事项及合同终止后相关事宜主要是物业资料的移转。

物业管理服务的终止与一般合同的终止存在差异，物业管理合同的双方当事人一般不允许随时随意解除合同，如果一方提出要在合同期限内解除合同，就必须依据合同的具体条款进行协商，协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。

8、违约责任、解决纠纷的途径。

物业管理关系虽然仅在物业所有人使用人和物业管理公司之间发生效力，但由于物业管理关系存在特殊性，物业所在地居委会、城建部门和相关市政部门也对其享有一定行政管理和监督的职能，因而物业管理关系的纠纷解决及关系结束也与其他合同存有差异。

9、当事人根据具体情况约定的其他主要条款。

由此可见，相较与其他合同，物业管理合同在诸多方面有着自己的特殊之处，但在理论和实务中，学者和法官对此并没有引起相应的注意，关于物业管理合同的定性现在比较流行的观点有两种，即或认为物业管理合同为委托合同的一种，或认为物业关系为民法中代理制度的特殊类型，物业管理合同亦为设立代理关系的合同，以下将对这两种观点分别予以检讨。

居委会作为基层群众性自治组织，是无权与物业公司签订物业合同的，只有建设单位或业主大会才有权签订物业合同。

六、选聘物业企业法定程序

首先通过业主大会表决通过解聘原物业服务企业之后，应尽快选聘新的物业服务企业，避免出现物业服务真空期，对业主日常的生活造成不必要的麻烦。

根据住建委《管理规约》示范文件规定，业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人之前，应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决，拟定选聘方案并公示。

业主大会决议解聘原物业服务企业后，应由业主委员会尽快拟定《选聘物业服务企业方案》（以下简称选聘方案）（草案），选聘方案包括：

资质要求、管理实绩、物业服务内容、物业服务价格、业委会／招标代理、招标／邀标、评分标准等内容。

将《选聘方案》公示，向全体业主征求意见，同时公布召开业主大会公告。

其次召开业主大会表决正式选聘方案

在征集意见并进行修改后，公示正式《选聘方案》（草案）（包含选聘方式、具体实施者、服务标准和费用、报名方式等），并随后召开业主大会表决通过。

表决通过后，对决议结果予以公示不少于7天。

该种情况，召开业主大会，需在开会前将会议表决事项进行公示，并由全体业主参加表决，该表决事项最终出具表决结果预计不少于45天。

然后进行组织招投标工作

就物业公司的选聘，目前法律法规中并没有明确要求必须履行招投标程序，但考虑到公开公平公正原则，尽量避免出现寻租舞弊现象，建议通过组织招投标方式选聘物业服务企业。

组织评审委员会并对竞聘单位进行评选

组织评审委员会对参与竞聘的物业服务企业进行评比打分，通过综合评分确定入围最终选聘名单。

将入围名单及各自拟提供的物业服务方案予以公示，同时公布召开业主大会公告。

确定选聘物业服务企业

根据《选聘方案》内容，召开业主大会，对最终入围的物业服务企业进行表决，在业主代表、街道、居委会、物业主管部门的监督下，对选票进行统计汇总，将统计结果向业主公示，满足《物业管理条例》《议事规则》等关于选聘物业服务企业选票要求的竞聘单位，为最终选聘企业。

由业主委员会在业主大会授权下，与其签订《物业服务合同》。

备案

《物业服务合同》签订后，业主委员会应将选聘情况报送街道办事处和物业主管部门，及时办理业主大会决议备案变更手续。

一、业主有权更换物业吗

业主有权更换物业。

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

物业服务企业或者其他管理人，根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

二、更换物业的步骤

1、更换物业的理由要有法律依据：

在《物业合同》有效期内，物业不能随意更换，要物业公司违反其《物业合同》的内容，有违约的情况并且有足够的证据，才可以根据《物业法》解除其合同。

如果《物业合同》到期了，走居委会程序，不自动续签，另外招标新的物业公司就可以了。

2、过半以上的业主同意更换物业：

首先要确定更换物业公司是大部分的业主意向，才能成功更换物业。

做一个统计表格，每家每户去找业主签字＂同意更换物业＂。

户数和面积都有过半才行。

3、找原物业协商解除合同：

过半的业主同意更换物业了，就派代表去找物业公司的负责人，协商和平解决。

如物业公司不愿意停止《物业合同》退出管理，就需要走以下程序。

4、居委会申请更换物业：

拿着业主签的＂同意书＂和物业违约的证据到居委会去申请更换物业。

配合居委会办理其相关的手续。

一般居委会的工作人员会先和物业协商，让其主动退出。

如物业不同意就会走法律程序。

5、解除物业公司所签《物业合同》：

如果证据充足，法院会支持业主的诉求，解除物业公司《物业合同》，让物业公司做好交接工作，限时撤场。

6、招标聘请新物业：

没有业委会可以委托居委会招标，或者其他机构组织招标，聘请其他物业公司，也可以直接邀约其物业公司进行管理。

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文章来源参考：头条-长安六组拆迁规划公示名单，居委会选聘物业公司是否合法?

内容审核：周雷律师

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