函发问拆迁房屋移交，—精装修房屋买卖双合同模式下责任认定

函发问拆迁房屋移交，—精装修房屋买卖双合同模式下责任认定

一、—精装修房屋买卖双合同模式下责任认定

入库编号2023-07-2-091-005盛某等诉某置地有限公司等房屋买卖合同纠纷案——精装修房屋买卖双合同模式下责任认定关键词民事

房屋买卖合同

装饰装修合同

法律关系相对方认定

违约责任

来源：最高人民法院案例库 （用途：郜gào云律师个人学习研究）

基本案情原告盛某、毛某诉称：两原告晚于《上海市商品房预售合同》、《室内装修协议》约定交房日期取得房屋钥匙，某置地有限公司应承担逾期交房违约金，上海某工程有限公司因自愿加入债务承担连带责任。故请求判令：某置地有限公司支付逾期交房违约金（以已付房款13,410,371元为本金，按万分之一每日的标准自2018年4月1日计算至2018年11月9日）并赔偿评估费31,028元，上海某工程有限公司承担连带责任。

被告某置地有限公司辩称：《上海市商品房预售合同》标的为毛坯房，装修验收迟延与其无关；其已按期将房屋交给上海某工程有限公司进行装修，不存在逾期。综上，不应承担违约责任。

被告上海某工程有限公司辩称：其装修工期未超过《室内装修协议》约定，不存在逾期；交房义务应由某置地有限公司承担；其配合交房的行为不构成债的加入。

法院经审理查明：2016年9月12日，两原告与某置地有限公司就某房屋签订房款（不含全装修价格）暂定为11,931,047元的《上海市商品房预售合同》，约定于2018年3月31日前交房。同日，两原告经某置地有限公司指示，又与被告上海某工程有限公司就该房屋室内精装修签订《室内装修协议》，约定装修款1,479,324元，工期547天，至2018年3月31日结束。两原告向某置地有限公司支付了房款、装修款。2018年3月21日，两被告曾共同向原告发送装修验收通知。同年6月，某置地有限公司向原告发函表示对装修验收延迟非常遗憾，其已初步拟定补偿方案，请原告于同年7月8日至15日办理移交手续。原告前往收房时，某置地有限公司员工予以接待并表示公共区域未装修好，不能交付钥匙，直至10月31日才表示可以交房。同年11月9日，原告取得钥匙并接收房屋。2019年，两原告曾以《室内装修协议》为依据，起诉要求两被告赔偿系争房屋逾期交房损失，后申请撤诉获准。该案中，原告坚持对系争房屋2018年4月至11月租金进行评估，为此支付评估费31,028元。

上海市静安区人民法院于2020年7月6日作出（2020）沪0106民初1552号民事判决：被告某置地有限公司应于本判决生效之日起十日内支付两原告逾期交房违约金286,981.94元；驳回两原告其余诉讼请求。宣判后，某置地有限公司认为其在合同约定期限内将毛坯房交付给上海某工程有限公司施工，即已完成交房义务，不应将瑕疵修复期计入逾期交房期等为由提起上诉。上海市第二中级人民法院于2020年11月25日作出（2020）沪02民终8286号民事判决：驳回上诉，维持原判。裁判理由法院生效裁判认为，本案争议焦点:一是某置地有限公司出售的是商品毛坯房还是精装修房，二是某置地有限公司是否应承担逾期交房的违约责任。

《上海市商品房预售合同》、《室内装修协议》从约定到实际履行存在诸多不合理之处。首先，各方当事人明知可能2018年3月31日才能交付毛坯房并开始装修，却仍约定同日装修工程竣工；毛坯房尚未竣工就约定装修开始。其次，某置地有限公司从未按照买卖合同约定通知原告进行毛坯房验收，原告对钥匙移交的过程亦不知情；两被告首次邀请原告验收的就是已装修完毕的房屋，此时原告已不可能进行毛坯房验收，买卖合同的履行欠缺了重要步骤。第三，装修前，原告对装修方案无任何自主权利，装修方案由某置地有限公司确定；装修中，原告不知晓上海某工程有限公司何时进场施工，亦无法进入系争房屋对装修情况进行监督和了解；装修结束后，原告在与某置地有限公司办理相关手续后才能从物业公司处取得房屋钥匙，并非与上海某工程有限公司办理交接手续；原告自始未与上海某工程有限公司接触，上述情形均与一般装修合同明显不同。第四，如果某置地有限公司仅承担毛坯房交房义务，则理应由上海某工程有限公司组织和参与装修验收，并承担所谓逾期责任。相反，某置地有限公司自认了延期验收的事实并作出补偿的意思表示。最后，系争房屋装修工程既已完成，上海某工程有限公司理应有权依照装修协议要求某置地有限公司支付全部装修款项，或要求原告指示付款。但上海某工程有限公司却依照与某置地有限公司签订的施工合同进行结算，且至今未收到全部工程款。上述不合理之处可以相互印证各方当事人均认为验收和交付的对象是精装修房屋，且应由某置地有限公司履行交付义务。

结合在案证据，原告在2018年3月实际无法取得房屋，某置地有限公司工作人员直至2018年10月31日才表示可以交房，故交房逾期期间应自2018年4月1日计至10月31日。因交付标的物系包含装修价值在内的精装修房屋，故违约金计算基数应为包括装修款在内的总价款13,410,371元；买卖合同约定日万分之一的违约金标准尚属合理。原告在另案中支付的评估费并非必然产生的费用，应由其自行承担。现有证据不能证明装饰装修公司承诺就逾期交房一事对原告进行赔偿，故不能认定构成债的加入。裁判要旨法律关系相对方的认定不应拘泥于合同形式，应注意探求当事人真实意思表示。经开发商指示，买受人与装修企业另行签订装修合同，也可以是精装修房屋买卖中装修部分权利义务的表现形式。此时，应从商品房买卖合同及装饰装修合同的订立过程、合同条款内容、实际履行情况等因素评价二者之间的关联性，探究合同相关各方的真实合意，继而认定开发商是否应就逾期交房向买受人承担违约责任。关联索引《中华人民共和国民法典》第577条、第585条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第107条、第114条）

一审：上海市静安区人民法院（2020）沪0106民初1552号民事判决（2020年7月6日）

二审：上海市第二中级人民法院（2020）沪02民终8286号民事判决（2020年11月25日）（民一庭）

二、购买精装修房签订合同需关注哪些问题

(1)欺诈人有欺诈的故意。

欺诈的故意，是指明知自己的陈述是虚伪的，并会导致对方陷入错误认识，而希望或放纵这种结果的发生。

欺诈的故意包括两方面：

一是陈述虚伪事实的故意二是诱使他人陷入错误认识的故意。

(2)欺诈人实施了欺诈行为。

欺诈行为，是指欺诈人故意陈述错误事实或故意隐瞒真实情况使他人陷入错误认识的行为。

故意陈述错误事实和故意隐瞒真实情况是构成欺诈行为的两个方面。

故意陈述错误事实的行为，例如将假冒伪劣商品说成质优价廉。

故意隐瞒真实情况的行为，是指行为人有义务向他方告知真实情况面故意不告知。

沉默是否构成欺诈呢大部分国家的法律规定，当行为人有义务说明真实情况而不说明、保持沉默即构成欺诈。

我国法律对沉默是否构成欺诈的规定与上述规定相似，例如(产品质量法)第8条规定：

销售者在出售某种不具备产品应当具备的使用性能的产品，应当事先向消费者或用户作出说明，否则销售者应当承担民事责任。

该规定表明在负有说明义务时保持沉默即构成欺诈。

另外依据诚实信用原则负有说明义务的，也不能保持沉默。

(3)被欺诈人因欺诈而陷入错误。

所谓错误，是指对合同内容及其他重要情况的认识缺陷。

构成欺诈，一般必须是被欺诈人的错误认识与欺诈人的欺诈行为之间具有因果关系。

易言之，如果被欺诈人订立合同，那么必须是欺诈人提供的虚假情况与合同内容有密切关系，并且被欺诈人因欺诈人提供的虚假情况对合同内容发生了错误认识。

(4)被欺诈人因错误而为意思表示。

如果被欺诈人的意思表示并不是因欺诈行为而作出的，也不构成欺诈。

这表明被欺诈人的意思表示与欺诈行为之间具有因果联系。

【法律依据】《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；

但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

三、期房合同精装修标准不明确

法律分析：

期房合同精装修标准不明确的情况下，可以看对方是否有虚假意思实行装修，如果是这样的话：

基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

尽快申请合同撤销。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

第一百四十七条 基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百四十八条 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

四、装修合同欺诈的构成要件

法律分析：

(1)欺诈人有欺诈的故意。

欺诈的故意，是指明知自己的陈述是虚伪的，并会导致对方陷入错误认识，而希望或放纵这种结果的发生。

欺诈的故意包括两方面：

一是陈述虚伪事实的故意二是诱使他人陷入错误认识的故意。

(2)欺诈人实施了欺诈行为。

欺诈行为，是指欺诈人故意陈述错误事实或故意隐瞒真实情况使他人陷入错误认识的行为。

故意陈述错误事实和故意隐瞒真实情况是构成欺诈行为的两个方面。

故意陈述错误事实的行为，例如将假冒伪劣商品说成质优价廉。

故意隐瞒真实情况的行为，是指行为人有义务向他方告知真实情况面故意不告知。

沉默是否构成欺诈呢 大部分国家的法律规定，当行为人有义务说明真实情况而不说明、保持沉默即构成欺诈。

我国法律对沉默是否构成欺诈的规定与上述规定相似，例如(产品质量法)第8条规定：

销售者在出售某种不具备产品应当具备的使用性能的产品，应当事先向消费者或用户作出说明，否则销售者应当承担民事责任。

该规定表明在负有说明义务时保持沉默即构成欺诈。

另外依据诚实信用原则负有说明义务的，也不能保持沉默。

(3)被欺诈人因欺诈而陷入错误。

所谓错误，是指对合同内容及其他重要情况的认识缺陷。

构成欺诈，一般必须是被欺诈人的错误认识与欺诈人的欺诈行为之间具有因果关系。

易言之，如果被欺诈人订立合同，那么必须是欺诈人提供的虚假情况与合同内容有密切关系，并且被欺诈人因欺诈人提供的虚假情况对合同内容发生了错误认识。

(4)被欺诈人因错误而为意思表示。

如果被欺诈人的意思表示并不是因欺诈行为而作出的，也不构成欺诈。

这表明被欺诈人的意思表示与欺诈行为之间具有因果联系。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；

但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

五、装修合同欺诈的构成要件

(1)欺诈人有欺诈的故意。

欺诈的故意，是指明知自己的陈述是虚伪的，并会导致对方陷入错误认识，而希望或放纵这种结果的发生。

欺诈的故意包括两方面：

一是陈述虚伪事实的故意二是诱使他人陷入错误认识的故意。

(2)欺诈人实施了欺诈行为。

欺诈行为，是指欺诈人故意陈述错误事实或故意隐瞒真实情况使他人陷入错误认识的行为。

故意陈述错误事实和故意隐瞒真实情况是构成欺诈行为的两个方面。

故意陈述错误事实的行为，例如将假冒伪劣商品说成质优价廉。

故意隐瞒真实情况的行为，是指行为人有义务向他方告知真实情况面故意不告知。

沉默是否构成欺诈呢大部分国家的法律规定，当行为人有义务说明真实情况而不说明、保持沉默即构成欺诈。

我国法律对沉默是否构成欺诈的规定与上述规定相似，例如(产品质量法)第8条规定：

销售者在出售某种不具备产品应当具备的使用性能的产品，应当事先向消费者或用户作出说明，否则销售者应当承担民事责任。

该规定表明在负有说明义务时保持沉默即构成欺诈。

另外依据诚实信用原则负有说明义务的，也不能保持沉默。

(3)被欺诈人因欺诈而陷入错误。

所谓错误，是指对合同内容及其他重要情况的认识缺陷。

构成欺诈，一般必须是被欺诈人的错误认识与欺诈人的欺诈行为之间具有因果关系。

易言之，如果被欺诈人订立合同，那么必须是欺诈人提供的虚假情况与合同内容有密切关系，并且被欺诈人因欺诈人提供的虚假情况对合同内容发生了错误认识。

(4)被欺诈人因错误而为意思表示。

如果被欺诈人的意思表示并不是因欺诈行为而作出的，也不构成欺诈。

这表明被欺诈人的意思表示与欺诈行为之间具有因果联系。

【法律依据】《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；

但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

六、精装房的装修标准产生争议如何处理

引言：

到目前为止，还没有一个专门针对精装修商品住宅的购房合同。

购买精装修商品房与毛坯房在签订合同时最大的一个区别就在于，毛坯房合约里面除了一些必要的设备规定以外，其他与室内装饰有关的条款一概没有;而精装修房则不然，合约中占有很大篇幅的是关于此房屋装修的规定。

但在购买精装修房屋、签订购房合同时，很容易出现问题，给开发商钻了空子，购房者有苦也说不出。

精装修房屋与普通商品房最大的不同就是发展商已经做好了房屋的装修，购房人入住后可以省钱、省心、省时、省力，而且设计到位，房屋质量有保障。

签订购买这种房屋的合同时，还要注意合同中对于装修方面要有所约定。

首先是装修的价钱。

精装修是房屋的组成部分而不是独立存在的，签订合同时应注意到房屋价款的组成不是普通房屋的价钱和精装修的费用的简单相加，而是要体现出精装修房屋是一个整体，一旦出现纠纷也要作为一个整体来处理。

其次，也是最重要的，就是在合同中要对装修的标准进行约定。

要把房子交付时的装修标准在合同中加以明确，从装修的设计、布局到建材的选用以及施工工艺等都要详细地在补充条款中体现出来，如果想省事，也可以约定按照北京市城乡建设委员会颁布的《DBJ01-27-96北京市标准：

高级建筑装饰工程质量检验评定标准》来进行验收，可省却合同制定中的一些口舌之争。

第三，合同中要约定装修项目如何变更的问题。

装修不是一成不变的，大多数人都是在装修的过程中才发现需要进行哪些改动更符合自己的口味，这样一来，我们在签订合同时就要考虑到这一点，可以参照家庭居室装修合同在购房合同说明装修改动可以签署工程变更单以明确改动的项目和时间。

第四，合同中要对于装修方面的纠纷处理单独约定。

精装修的房屋如果质量不合格，如果购房合同中没有约定退房，那么一般很难就此退房。

在合同中，针对装修方面的质量问题可以单独写明，如果协商不成可以到人民法院诉讼解决。

如果必要可以委托北京市建筑装饰协会家庭装饰委员会进行鉴定，法院会根据鉴定结果进行裁决，这样购房者不会陷入尴尬境地。

总之，签订精装修房屋购买合同要注意\"装修\"部分的约定，在法律上合法的事先约定效力最高，所以在签订合同时，要多考虑以后的变化，多设想一些不确定因素，不妨先咨询，才能防患于未然。

想要省掉装修的麻烦，买精装修房。

但是签订精装修房的时候，要多咨询。

否则麻烦多多。

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文章来源参考：头条-函发问拆迁房屋移交，装修合同欺诈的构成要件

内容审核：尹利兵律师

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