房屋拆迁施工前封锁，暴雨后房屋修缮重建款兑现难题：易律师释法案例深度解析

房屋拆迁施工前封锁，暴雨后房屋修缮重建款兑现难题：易律师释法案例深度解析

一、暴雨后房屋修缮重建款兑现难题：易律师释法案例深度解析

【易律师案例释法一百四十三】暴雨倾盆后，房屋修缮款或者重建款兑现了吗？ 【案件背景】附图仅供说明，图文无关。每年从春天到夏天，从南到北，都会上演一场暴雨逐步北移的过程，从广东一直逐步延伸到最北边的内蒙古，历时可能超过半年以上，而每年基本都有房屋受损或者倒塌的事情发生。易腾飞律师在过去多年的执业经历中，有一类涉及到房屋的纠纷类型中，很特别，也很值得人去同情，那就是涉及到气象灾害，特别是暴雨之后对于受损房屋的修缮或者重建的案例，本来及时、快速且完整的救助行为，实践中有可能会变味了，甚至逐步演变成一个个案件，打起了官司。A案例，某地的房屋在经历多场大雨之后，由于离山坡仅仅只有不到10米的距离，山体松动，相当危险，甚至已经有部分泥沙倾泻，挤压到了委托人的房屋后面墙体。于是委托人在经历了紧急转移，躲完大雨之后，又在更安全的地带择新址重建了房屋，然而仅仅完工3年之后，仍然收到了乡政府的《违章建筑限期拆除通知书》。B案例，委托人一家在当地的老宅子，在当年7-8月间，遭遇了重大暴雨，幸好水退的快，仅仅房屋进水了，需要修复重新装修一下。赈灾工作很快启动。具体的补偿或者称为修复款项，分为修复款和按照家庭人口数量来进行的补助款，工作流程和鉴定过程，由第三方评估机构完成公示后发放，但是迄今为止，已经过去了1年左右，补助款仍然没有到位。案例C，2021年雨季到来之前，本来房屋已经被划定为“拆迁区域”，仍然被认定为“危险房屋”，鉴定之后的结果C级，具体意思是，如果房屋管理人或者产权人不管或者管理不善，政府可以强行消除隐患，即拆除房屋。后来不到3个月，房屋果然被拆了。 【易律师的讲解】同样是跟房屋有关，大家可以看到，涉及到的法律关系、行政管理关系，还有法律规则可能是完全不一样的。同样是面临着大雨倾盆的状态下，按理说，救灾赈济应当是第一位的，但是实际的情况差距很大。这个事情就属于要分门别类的整理好，具体的情况了。其实法律实务中，法律关系的争论也是我们常常会面临着的分歧之一。比方说，案例A中，重建新房按理说也属于赈灾或者重建之后的财产范围，应当说，将其纳入到城市或者农村的规划范围之内，并适用《城乡规划法》赋予的乡、镇人民政府的执法权，就此类房屋进行执法，上述做法的事实认定是有重大事实错误的，应当按照房屋作为赈灾事项、财产来处理，但是在实践中，上述事实有很多时候是难以举证的，甚至可能会让人觉得，与乡政府的执法行为距离太远，甚至与案件争议的事实无关。我们曾经在别的案子里面也遇到过，省旅游局专门资助景区附近的农户扩建房屋，发展旅游增加收入，后来也是被镇政府当做“违章建筑”来执法了。案例B中，我们支持公开透明的补偿或者补助流程，大雨过后，我们委托人家里墙上还有明显的水渍痕迹，按照评估公司的结论属于需要修复的情形，只是在最后发放款项的这个环节一拖再拖，涉嫌挪用、侵占或者滥用救灾资金的性质。目前本案仍然在处理的过程中，易腾飞律师认为，虽然不是巨额款项，但是性质很恶劣。至于案例C中，很多时候关于行政机关的执法目的，众多网友的争论很大，一时半会儿也很难完全有定论。但是易腾飞律师认为，执法的依据上，在立法时，肯定已经明确了执法目的。比方说，《广州市房屋安全管理条例》就危险房屋进行管理，作出危险等级评定，肯定是为了保护公众安全，防止伤人或者损害无辜的人的财产，肯定不是为了把那些个不听话的拆迁户给逼走。本案中，纳入拆迁单位已经3年有余，老住户早就走光了，只剩我们委托人一家的房子在这里，何来损害公众安全一说？如果真的是，跟未来的暴雨天气有关，我想这也是在找客观原因的吧，反正房屋被拆光了，看那个不肯签约的拆迁户还能坚持多久？#房屋拆迁补偿# #律师# #法律# #征地补偿法律实务# #行政法# #律师咨询# #法律咨询#

二、房屋倒塌申请修房 法律问题

暴雨属于法律上的不可抗力的重大自然灾害。

根据现有法律规定，此类受损房屋难以获得相应赔偿，国家、集体、组织和其他公民没有承担赔偿的义务。

但政府应当按照《防震减灾法》相关条例的要求做好救助工作。

也就是说，政府没有赔偿的义务，但却有救济的责任。

房屋因暴雨受损的房主可以根据相关的政策法规，向当地民政局等相关部门报备损失，申请救济，政府的会按相关规定给予房主一定的救济，以减少房主的受损程度。

那么，不可抗力因素包括哪些？

不可抗力包括：

(1)重大的自然灾害。

如重大的地震、海啸、台风 、海浪、洪水、蝗灾、风暴、冰雹、沙尘暴、火山爆发、山体滑坡、雪崩、泥石流等。

08年发生在我国四川汶川的大地震，就属于这种类型。

(2)重大的社会非正常事件。

这类事件往往指社会异常的、突发的事件，既非自然灾害，也不属于政府行为，如战争、武装冲突、罢工、骚乱、暴动等。

这些事件虽然是人为的，但对局外的民事关系的当事人而言，这些事件则是既不能预见也不能避免与克服的，因此属于不可抗力。

(3)有些情况下，政府行为对民事当事人民事活动的影响，类似于不可抗力，应当比照不可抗力处理。

构成不可抗力需要具备哪些条件?

1.不能预见

不能预见指的对事件的发生不可预见。

这里的不可预见指的是“一个有经验的承包商也无法预见到的”。

而不能依据当事人自身是否预见到了事件的发生来确定。

例如，打钻孔桩的时候，在20米深处遇到一块孤立的岩石，使得钻孔无法进行，造成了损失。

该事件可以称为不可预见，因为再有经验的承包商也无法预见到这里会存在一块孤立的岩石。

2.不能避免

不能避免指的是即使当事人预见到了该事件的发生，但是也无法制止其发生。

例如，尽管当事人收到了地震的预报，但是也无法避免地震的发生，这就是无法避免。

如果事件通过当事人的努力是可以不发生的，即使发生了也不能构成不可抗力。

3.不能克服

不能克服指的是对于已经发生的事件，当事人无法通过自己的努力消除或减弱该事件的负面影响。

例如，发生了地震，当事人无法将已完工程移离地震地区，只能任其坍塌。

如果通过当事人的努力可以将损失避免，对于这部分损失而言，该事件不能认定为不可抗力。

在合同的履行过程中，要是一方违约是因为出现了不可抗力的情况，这个时候虽然有违约行为，但实际可以部分或全部免除责任，另一方当事人也不能向违约的一方主张损害赔偿。

现实中对不可抗力因素的认定也是很重要的一方面，而根据法律中的规定，一般不可抗力主要是指那种不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。

以上就是关于因暴雨造成房屋损坏的赔偿申请的相关规定，你清楚了吗？

法律依据：

《自然灾害生活救助资金管理暂行办法》第一条：

为了加强自然灾害生活救助资金管理，建立中央和地方财政资金投入分担机制，切实保障受灾群众基本生活，根据《自然灾害救助条例》（国务院令第577号）和财政部有关专项资金管理规定，制定本办法。

第二条本办法所称自然灾害生活救助资金，是指中央和地方财政安排的自然灾害生活补助资金，主要用于解决遭受自然灾害地区的农村居民无力克服的衣、食、住、医等临时困难，紧急转移安置和抢救受灾群众，抚慰因灾遇难人员家属，恢复重建倒损住房，以及采购、管理、储运救灾物资等项支出。

第三条自然灾害地方各级财政、民政部门应根据本地区经济发展水平和财力可能，确定对受灾群众的救助项目和补助标准，保障受灾群众的基本生活。

对遭受特大自然灾害的省（自治区、直辖市，包括计划单列市和新疆生产xxxx，以下简称省），中央财政给予适当补助，受灾群众生活救助资金由中央和地方按比例承担。

三、房屋漏雨，开发商修复漏雨过程较长10年，现在看应该修好，后续继续观察。问题：赔偿问题如何提出?

对于严重影响正常居住使用的房屋漏水问题，业主可以要求开发商退款退房。

业主可以要求开发商限期整改，房屋漏水不能修复或难以通过修复解决的，应予准许解除合同进行退房。

法律依据：

《商品房销售管理办法》第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；

给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

《民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

多年来，我购买的商品房漏雨问题没有得到解决，我起诉了开发商。

难道他们要求我提供漏雨质检证明，这是合理的吗？

房子漏雨开发商不给修当事人可以先行协商，协商、调解不成的可以向房地产管理部门投诉，或者根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁；

当事人没有订立仲裁协议或仲裁协议无效的可以向人民法院起诉，要求开发商履行修缮义务。

法律依据：

《仲裁法》第二条平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。

《土地管理法实施条例》第三条国家依法对土地实行登记发证制度。

依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

《民事诉讼法》第一百二十二条当事人起诉到人民法院的民事纠纷，适宜调解的，先行调解，但当事人拒绝调解的除外。

我买了一套精装房。

物业和开发商承诺在检查过程中修复问题，但已经修复了半年。

还是以前，很多问题都没有修复

精装房出现问题的维权方式为：

收集证据，拒绝办理交房手续，通知开发商在合理期限内维修。

协商不成，可依法起诉房屋开发商请求解除合同和赔偿损失来维护自己的合法权益。

法律依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；

出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。

修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

房子买了交付当天发现漏水，开发商签了协议让上去看房子。

现在已经修好了，现在还有问题，渗水，我们有权要求开发商换房子吗？

房子交房后出现漏水业主可以要求开发商限期整改，房子漏水不能修复或经修复仍不能达到约定质量标准的，业主可以拒绝收房，解除房屋买卖合同、赔偿相应的损失。

法律依据：

《商品房销售管理办法》第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；

给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

《民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

我买了一家商店，已经漏雨三年了，还没有修好。

我能退房吗？

购房人以下情况下可以要求开发商退房：

1、延迟交房；

2、没有产权证；

3、开发商证件不全；

4、面积误差超过3%；

5、主体结构质量有问题；

6、开发商擅自变更设计。

房屋漏水可以要求开发商退房吗房屋漏水可以要求开发商退房。

房屋在保修期内出现漏水，出卖人有义务进行维修，如果出卖人拒绝修复的话，买受人可以自己先行修复并保留好修复费用的相关证据，然后再要求出卖人承担修复费用和由此给买受人造成的损失。

当然，如果房屋漏水非常严重，经过多次维修也无法修复，达到了严重影响正常的居住使用的程度，买受人还是可以要求退房的。

：

《商品房销售管理办法》第二十四条法律依据：

：

《商品房销售管理办法》第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。

商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。

买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；

买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

我买了一家商店，一直在漏雨修理3年，一直没有修好，可以退房吗？

购房人以下情况下可以要求开发商退房：

1、延迟交房；

2、没有产权证；

3、开发商证件不全；

4、面积误差超过3%；

5、主体结构质量有问题；

6、开发商擅自变更设计。

房屋漏水可以要求开发商退房吗房屋漏水可以要求开发商退房。

房屋在保修期内出现漏水，出卖人有义务进行维修，如果出卖人拒绝修复的话，买受人可以自己先行修复并保留好修复费用的相关证据，然后再要求出卖人承担修复费用和由此给买受人造成的损失。

当然，如果房屋漏水非常严重，经过多次维修也无法修复，达到了严重影响正常的居住使用的程度，买受人还是可以要求退房的。

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《商品房销售管理办法》第二十四条法律依据：

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《商品房销售管理办法》第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。

商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。

买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；

买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

四、雨灾造成房屋损坏应该怎么办

法律分析：

受损房主可以找政府、开发商和保险公司索取赔偿。

暴雨属于法律上的不可抗力的重大自然灾害。

根据现有法律规定，此类受损房屋难以获得相应赔偿，国家、集体、组织和其他公民没有承担赔偿的义务。

法律依据：

《中华人民共和国防震减灾法》 第五十条 地震灾害发生后，抗震救灾指挥机构应当立即组织有关部门和单位迅速查清受灾情况，提出地震应急救援力量的配置方案，并采取以下紧急措施：

（一）迅速组织抢救被压埋人员，并组织有关单位和人员开展自救互救；

（二）迅速组织实施紧急医疗救护，协调伤员转移和接收与救治；

（三）迅速组织抢修毁损的交通、铁路、水利、电力、通信等基础设施；

（四）启用应急避难场所或者设置临时避难场所，设置救济物资供应点，提供救济物品、简易住所和临时住所，及时转移和安置受灾群众，确保饮用水消毒和水质安全，积极开展卫生防疫，妥善安排受灾群众生活；

（五）迅速控制危险源，封锁危险场所，做好次生灾害的排查与监测预警工作，防范地震可能引发的火灾、水灾、爆炸、山体滑坡和崩塌、泥石流、地面塌陷，或者剧毒、强腐蚀性、放射性物质大量泄漏等次生灾害以及传染病疫情的发生；

（六）依法采取维持社会秩序、维护社会治安的必要措施。

五、因暴雨造成房屋损坏的赔偿申请

暴雨属于法律上的不可抗力的重大自然灾害。

根据现有法律规定，此类受损房屋难以获得相应赔偿，国家、集体、组织和其他公民没有承担赔偿的义务。

但政府应当按照《防震减灾法》相关条例的要求做好救助工作。

也就是说，政府没有赔偿的义务，但却有救济的责任。

房屋因暴雨受损的房主可以根据相关的政策法规，向当地民政局等相关部门报备损失，申请救济，政府的会按相关规定给予房主一定的救济，以减少房主的受损程度。

那么，不可抗力因素包括哪些？

不可抗力包括：

(1)重大的自然灾害。

如重大的地震、海啸、台风 、海浪、洪水、蝗灾、风暴、冰雹、沙尘暴、火山爆发、山体滑坡、雪崩、泥石流等。

08年发生在我国四川汶川的大地震，就属于这种类型。

(2)重大的社会非正常事件。

这类事件往往指社会异常的、突发的事件，既非自然灾害，也不属于政府行为，如战争、武装冲突、罢工、骚乱、暴动等。

这些事件虽然是人为的，但对局外的民事关系的当事人而言，这些事件则是既不能预见也不能避免与克服的，因此属于不可抗力。

(3)有些情况下，政府行为对民事当事人民事活动的影响，类似于不可抗力，应当比照不可抗力处理。

构成不可抗力需要具备哪些条件?

1.不能预见

不能预见指的对事件的发生不可预见。

这里的不可预见指的是“一个有经验的承包商也无法预见到的”。

而不能依据当事人自身是否预见到了事件的发生来确定。

例如，打钻孔桩的时候，在20米深处遇到一块孤立的岩石，使得钻孔无法进行，造成了损失。

该事件可以称为不可预见，因为再有经验的承包商也无法预见到这里会存在一块孤立的岩石。

2.不能避免

不能避免指的是即使当事人预见到了该事件的发生，但是也无法制止其发生。

例如，尽管当事人收到了地震的预报，但是也无法避免地震的发生，这就是无法避免。

如果事件通过当事人的努力是可以不发生的，即使发生了也不能构成不可抗力。

3.不能克服

不能克服指的是对于已经发生的事件，当事人无法通过自己的努力消除或减弱该事件的负面影响。

例如，发生了地震，当事人无法将已完工程移离地震地区，只能任其坍塌。

如果通过当事人的努力可以将损失避免，对于这部分损失而言，该事件不能认定为不可抗力。

在合同的履行过程中，要是一方违约是因为出现了不可抗力的情况，这个时候虽然有违约行为，但实际可以部分或全部免除责任，另一方当事人也不能向违约的一方主张损害赔偿。

现实中对不可抗力因素的认定也是很重要的一方面，而根据法律中的规定，一般不可抗力主要是指那种不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。

以上就是关于因暴雨造成房屋损坏的赔偿申请的相关规定，你清楚了吗？

法律依据：

《自然灾害生活救助资金管理暂行办法》第一条：

为了加强自然灾害生活救助资金管理，建立中央和地方财政资金投入分担机制，切实保障受灾群众基本生活，根据《自然灾害救助条例》（国务院令第577号）和财政部有关专项资金管理规定，制定本办法。

第二条本办法所称自然灾害生活救助资金，是指中央和地方财政安排的自然灾害生活补助资金，主要用于解决遭受自然灾害地区的农村居民无力克服的衣、食、住、医等临时困难，紧急转移安置和抢救受灾群众，抚慰因灾遇难人员家属，恢复重建倒损住房，以及采购、管理、储运救灾物资等项支出。

第三条自然灾害地方各级财政、民政部门应根据本地区经济发展水平和财力可能，确定对受灾群众的救助项目和补助标准，保障受灾群众的基本生活。

对遭受特大自然灾害的省（自治区、直辖市，包括计划单列市和新疆生产xxxx，以下简称省），中央财政给予适当补助，受灾群众生活救助资金由中央和地方按比例承担。

六、农村房屋倒塌后重建的相关问题

法律分析:

宅基地上的房屋倒塌了是可以申请重建的，村民带上用地申请书、建房申请表及原来的宅基地使用证，去村委会申请。

一般情况下，原来宅基地上房屋倒塌，都是原地重建。

这里要注意，如果倒塌后两年没有申请的，村委会可以将宅基地收回。

法律依据:

《中华人民共和国民法典》 第三百六十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。

对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。

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文章来源参考：头条-房屋拆迁施工前封锁，因暴雨造成房屋损坏的赔偿申请

内容审核：谭程泽律师

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