普陀房屋拆迁法规解读图，维持原判！成年后未居住不属于公房同住人

普陀房屋拆迁法规解读图，维持原判！成年后未居住不属于公房同住人

一、维持原判！成年后未居住不属于公房同住人

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本案是本律师团队代理众多房屋征收案件中的一个典型案例，该案案情虽不复杂，但涉及到同住人认定的相关关键性问题，具有一定参考意义。

案例真实，但为保护当事人隐私，文中人物均系化名。

案情简介\n\n\n 本市广西南路某公房原承租人为陈某，其于1997年因病离世后，该房屋承租人未做变更。陈某育有两子秦某一、秦某二，秦某一配偶为金某，秦某二配偶为曹某，两人育有一子小秦。

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当事人身份关系

2021年，该房屋被政府征收，共得征收补偿款四百余万元，户籍人口仅有两人即金某及小秦。

因长期未能就征收补偿款分配达成一致意见，小秦起诉至本市黄浦区人民法院，要求系争房屋征收补偿款四百余万元全部归其所有。其认为，金某和秦某一曾获福利分房，后该房屋又被拆迁，金某已享受过本市住房福利政策，不属于系争房屋同住人，不应分得系争房屋征收补偿利益。

金某收到诉状后来本所咨询，在详细了解本案具体案情，并向金某充分释明本案诉讼风险之后，本律师团队决定接受其本案委托代为应诉。\n\n\n\n本案庭审后明确以下关键事实：

1、1990年金某与秦某一曾共同获配本市公房一套，后该房屋遇政府拆迁又安置了一套公房，并已由秦某一买下产权；

2、2005年本市浦东新区曹路镇秦家祖宅拆迁时，秦某二曾获配了本市海松路房产一套，后该房屋变更登记在其配偶曹某名下；

3、曹某名下另有普陀区达丰新村房屋一套，原为其父母住所；

4、系争房屋被征收时由秦某二家庭对外出租。

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一审法院经审理后认为

小秦的户籍在系争房屋内，其提供的证据并不足以证明其成年后在系争房屋内实际居住一年以上，且双方均确认系争房屋被征收时由小秦父母出租，故小秦不符合系争房屋共同居住人的条件。金某的户籍虽在系争房屋内，但其享受了XX路房屋拆迁利益，不符合系争房屋共同居住人的条件。

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一审法院判决

小秦、金某各半分得本市广西南路某公房征收补偿款两百余万元。

一审判决后小秦不服提起上诉，其认为现有证据足以证明其居住广西南路房屋直至2010年，其时其早已经成年，因此其完全符合共同居住人条件，有权享有征收补偿利益。

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上海市二中院判决

驳回上诉，维持原判。\n\n\n\n律师说法

“共同居住人是指在作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。”

本案的争议焦点在于：小秦是否符合公房同住人认定条件？

如仅按一般字面意思理解，小秦户籍在册，他处也没有福利分房，也曾长期在系争房屋内实际居住生活，显然其完全符合公房同住人认定条件。

但，在本市公房征收补偿利益分割类民事案件中，“同住人”认定往往隐含着某些特殊条件，这些条件并不存在于法律法规的明文规定之中，但却是法院审理类案的一以贯之的审判口径，也是左右法院最终判决的关键条件。

如，“实际居住生活一年以上”并不要求当事人在房屋被征收时仍然实际居住，但在审判实例中潜存着一定前提条件，即一般要求该当事人是在其“成年后、并户籍末次迁入系争房屋以后”“实际居住生活一年以上”。

本案中，各方当事人对小秦幼年时曾居住于系争房屋并不存在异议，但却对其成年后是否居住系争房屋却说法不一。秉承“谁主张谁举证”的举证责任分配原则，一二审法院均认为该举证责任归于小秦一方，但其始终未能充分举证其成年以后的居住情况，最终也因此未被法院认定为系争房屋同住人。

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个案不同 事无绝对

案例仅供参考 请勿对号入座

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最新：上海房屋征收补偿款的计算方式\n\n\n上海公房动迁最新案例：承租人不能独占房屋征收补偿利益

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声明：

本文为作者原创，转载请注明出处-潘律法苑，并不得作为盈利性用途。

本文所提供信息仅供参考之用。本文作者毋须以任何方式就任何信息传递或传送的失误、不准确或错误对读者或任何其他人士负任何直接或间接的责任。

部分图片来自网络，侵删

二、同住人的认定 法律问题

公有住房同住人的认定如下：

1、同住人在公有住房处具有常住户口；

2、同住人在公有住房处已实际居住生活一年以上，特殊情况除外；

3、同住人在本市无其他住房，或者属于虽有其他住房但居住困难的人。

一、公租房可以继承吗？

不能。

公房的所有权人是国家或集体，因此公房承租人死后，公房不能作为承租人的财产进行继承分割，但可以依法由同住人或其他亲属继续承租，实际上即公房承租权的继承。

法律规定可以继承的是公民死亡时留下的个人合法财产，即合法遗产。

而公有住房不属于公民私有财产，其中涉及公有住房承租居住的权利，公民只有居住权，没有该住房的处分权，因此公民承租的公房无所谓继承问题，只有公租房承租继承权。

二、人户分离统筹安排的原则

人户分离，人居住在房屋内而户口不在，或者户口在房屋内而人不实际居住的现象。

根据法律规定，搬家补偿费、设备迁移费、过渡费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人、实际居住人所有，各项补贴一般由承租人、同住人所有，各项奖励费一般由承租人、同住人、实际居住人所有。

三、集体土地拆迁安置人口的认定方法是什么

集体土地拆迁安置人口的认定方法如下：

1、截至房屋拆迁许可证颁发之日，被拆迁房屋有本市常住户口，已实际居住一年，本市无其他住房或有住房，但居住困难的，可认定为被拆迁房屋应安置人口；

2、截至房屋拆迁许可证颁发之日，在被拆迁房屋所在地有本市常住户口不满一年的，居住在被拆迁房屋内，本市无其他房屋或者虽有房屋，但居住困难的，可以认定为被拆迁房屋的应安置人口。

【本文关联的相关法律依据】

《民法典》第三百零一条

处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

第七百三十二条

承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

三、成年之后不再居住，能否被认定为同住人？

摘要

征收（拆迁）补偿利益分割案件中，法院除了对房屋来源、户籍迁移情况、他处房屋、搭建装修等方面作出审理，对被征收房屋的实际居住情况也会着重调查。

根据我们收到的法院判决书，有些情况下，是否居住直接决定当事人能否被认定为同住人参与分割，足以可见法院对居住问题的重视。

本文结合案例阐述现法院针对实际居住问题较为倾向性的裁判观点。

【关键字】征收共有案件、同住人、居住满一年、成年或离婚之后未住

征收（拆迁）共有分割案件中，当事人对同住人概念的理解基本统一，同住人需要符合三个条件，即在被征收居住房屋处有上海市常住户口，已经实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

那么“实际居住一年以上”如何理解？“居住满一年以上”的时间起算点以何为依据？要求成年之后，实际居住满一年吗？已离婚情形下，离婚后未再实际居住，是否能被认定为同住人？哪些特殊情形下，没有实际居住满也可以被认定为同住人？本文针对这四个问题展开，希望对您有所帮助。

1、“实际居住一年以上”如何理解？“居住满一年以上”的时间起算点以何为依据？

此前，实务界对“实际居住一年以上”的理解和讨论很多，有观点认为应当从户籍迁入后起算一年，有观点认为是征收决定下发日之前居住满一年；

有观点认为要连续居住满一年直至房屋征收，有的认为只要居住时间累加满一年即可，不仅当事人各方观点差异较大，法院判决书上的裁判观点也存在明显不同。

现根据上海市第二中级人民法院2021年7月16日发布的《房屋征收补偿利益分割类改发案件裁判要点》，法院对“实际居住生活一年以上”的理解已经明确，即户籍在册人员将户口迁入被征收房屋后未再迁出，直至征收时，以被征收房屋为居住地，长期连续稳定居住一年以上，而并不仅指至房屋征收决定作出前一年的实际居住。

从该条款中可以解读，法院对居住的认定标准是：

最后一次迁入户籍后，连续居住一年以上。

2、如果是未成年时居住，成年之后未实际居住，符合同住人认定标准吗？

很多我们处理的案件中，部分当事人是户口在很早迁入到系争房屋内，有的是几岁、有的报出生，但是未满成年时，就离开涉案房屋外出居住，成年后也没有回到系争房屋居住过，类似于这种情况，如果是未成年时居住，成年之后未实际居住，符合同住人认定标准吗？有权参与征收补偿款分割么？

我们先来看两个法院判决书：

审判法院：

上海市第二中级人民法院，案号：

（2021）沪02民终8644号

裁判观点：

王某华户籍报出生在系争房屋，成年后未在涉案房屋内居住，不符合系争房屋同住人的条件。

案件事实：

薛某君，户主，男，于1965年1月21日报出生；

薛某卿(姐姐)，女，于1977年2月12日自黑龙江嫩江县格球山农场迁入，知青身份，1970年下乡上山至黑龙江，1976年病退。

薛某卿(姐姐)儿子王某华，男，于1984年1月18日报出生户籍迁入。

法院认为：

一审法院认为，王某华在系争房屋报出生，但其随父母居住在外，薛某卿方所述其与王某华在内一直居住未有事实证据，且王某华随父母居住的房屋并不属于居住困难状况，故王某华不是涉案房屋同住人，不符合征收利益的分割条件。

二审中，薛某卿方向本院提交了两份邻居证言，证明王某华在涉案房屋内居住至四岁。

薛某君不认可薛某卿方提供的证据。

二审法院认为，对于本案当事人提供的证据能否证明待证事实，需结合本案案情综合认定。

根据在案证据可以证明，薛某君、薛某卿为系争房屋的同住人，王某华成年后未在涉案房屋内居住，不符合系争房屋同住人的条件，故系争房屋的征收补偿款应在薛某君、薛某卿之间分割。

审判法院：

上海市第二中级人民法院，案号：

（2021）沪02民终10179号

裁判观点：

王某华户籍迁入时未成年，成年后未在涉案房屋内居住，不符合系争房屋同住人的条件。

案件事实：

陶某户籍迁入涉案房屋时未成年，当时涉案房屋的承租人是陶某的祖父，陶某称因为其父工作繁忙，故陶某读小学期间居住在涉案房屋内由祖父和陶某3照顾其生活。

法院认为：

首先，陶关根并不认可陶某在涉案房屋内居住过，陶某亦未提交充分证据予以证明；

其次，即使陶某在小学期间居住在涉案房屋内，如前所述，陶某作为未成年人居住利益随其父他处房屋内，陶某对涉案房屋并无居住权。

陶某成年后，也未在涉案房屋内居住，其名下有产权房屋，对涉案房屋并无实际居住的需求，亦不构成因家庭矛盾、居住困难等特殊原因在外租房居住的情形，故陶某不符合涉案房屋共同居住人的条件。

综上，涉案房屋的共同居住人为陶关根一人，征收补偿款应归陶关根一人所有。

以上两个判决可以看出，法院倾向性的裁判观点是户籍迁入后需要连续稳定居住一年以上，同时还需要满足成年后居住，成年后未在涉案房屋内居住，很难符合系争房屋同住人的条件（特殊情况除外，文章第四点会提及），其背后对应的基本法理是未成年子女的居住利益应当随其父母。

3、离婚后未再实际居住，是否能被认定为同住人？

配偶一方基于婚姻关系将户籍迁入系争房屋，组建家庭共同生活是较为普遍的社会习俗，但是婚姻关系结束后，配偶一方并没有将户籍迁出，现在系争房屋遇征收，配偶一方能否基于自己是户籍在册人员，主张自己是同住人要求参与征收补偿款的分割？我们来看一下法院最近的一个判决。

审理法院：

上海黄浦法院

案号：

（2021）沪0101民初11911号

一审法院查明事实：

关于肇周路房屋居住使用情况，原告李某及黄某（子）陈述其二人因2008年出现婚姻矛盾而被赶走，李某、苗某（夫）于同年离婚后未再居住，该房屋于2009年左右出租。

一审法院认为：

李某主张肇周路房屋系其与苗某为结婚而共同购得，但未提供证据予以证明，本院不予采信。

根据双方当事人陈述及其他在案证据，李某与苗某于2008年协议离婚后即搬离肇周路房屋，再未居住，二人在离婚协议中亦未就李某离婚后对该房屋的居住利益作约定，故李某在该房屋遇征收时已不具备同住人资格。

黄某骏并非李某、苗某二人所生育，在案证据亦不能证明其曾在肇周路房屋连续稳定居住满一年。

且李某、苗某登记离婚时，黄某骏仍未满十八周岁，系未成年人。

故黄某骏未取得在肇周路房屋的居住利益，不属于同住人。

审理法院：

上海二中院

案号：

（2021）沪02民终10188号

二审认为：

根据在案证据显示，李某仅因婚姻关系将户籍迁入系争房屋，其与系争房户籍迁入系争房屋，且在李某与苗某协议离婚后不再实际居住，因此李某不应当被认定为同住人。

黄某系跟随母亲李某将户籍迁入系争房屋，且其在未成年户籍迁入系争房屋，未实际居住，因此黄某不属于系争房屋同住人。

综上，李某和黄某不属于系争房屋同住人，无权分得系争房屋征收补偿款。

该案件经过一审、二审，法院倾向性的观点是配偶一方基于婚姻关系将户籍迁入系争房屋，如果其与房屋来源没有关系、离婚后对房屋的居住没有做出任何约定，离婚后未再实际居住，则很难被认定为同住人，无权参与征收补偿款分割。

4、当然某些特殊情形下，没有实际居住的在册户籍人员，也有可能被认定为同住人。

我们代理的案件中，也时常碰到没有实际居住在系争房屋内被认定为同住人情形，比如根据回沪政策落户的知青（支内）、知青（支内）子女，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房屋住，且他处也未取得福利性房屋的在册户籍人员被认定为同住人，等等。

本文着重分析“成年之后未实际居住”和“离婚之后未实际居住”在系争房屋内两种情形下，法院的倾向性的裁判观点，供参考。

正如世界上没有完全相同的两片树叶，也很少碰到案情完全一样的两个共有纠纷，不同案件的案情多少都会有所差异，即便案情很雷同，判决结果也可能有所差异，但是知道法院最新的裁判倾向，会帮助我们更好的案件结果做出预判。

四、公有住房同住人应该怎么认定

法律分析：

由于公有住房承租人死亡或者变更了租赁关系后，在该公有住房实际居住生活一年以上的人，同时本市没有其他住房或者有其他住房但是居住困难的人，可以视为公房同住人，当然结婚、出生不在此列。

法律依据：

《中华人民共和国民事诉讼法》 第八十六条 受送达人或者他的同住成年家属拒绝接收诉讼文书的，送达人可以邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场，说明情况，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章，把诉讼文书留在受送达人的住所；

也可以把诉讼文书留在受送达人的住所，并采用拍照、录像等方式记录送达过程，即视为送达。

五、公有住房同住人怎么认定

公有住房同住人的认定如下：

1、同住人在公有住房处具有常住户口；

2、同住人在公有住房处已实际居住生活一年以上，特殊情况除外；

3、同住人在本市无其他住房，或者属于虽有其他住房但居住困难的人。

一、公租房可以继承吗？

不能。

公房的所有权人是国家或集体，因此公房承租人死后，公房不能作为承租人的财产进行继承分割，但可以依法由同住人或其他亲属继续承租，实际上即公房承租权的继承。

法律规定可以继承的是公民死亡时留下的个人合法财产，即合法遗产。

而公有住房不属于公民私有财产，其中涉及公有住房承租居住的权利，公民只有居住权，没有该住房的处分权，因此公民承租的公房无所谓继承问题，只有公租房承租继承权。

二、人户分离统筹安排的原则

人户分离，人居住在房屋内而户口不在，或者户口在房屋内而人不实际居住的现象。

根据法律规定，搬家补偿费、设备迁移费、过渡费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人、实际居住人所有，各项补贴一般由承租人、同住人所有，各项奖励费一般由承租人、同住人、实际居住人所有。

三、集体土地拆迁安置人口的认定方法是什么

集体土地拆迁安置人口的认定方法如下：

1、截至房屋拆迁许可证颁发之日，被拆迁房屋有本市常住户口，已实际居住一年，本市无其他住房或有住房，但居住困难的，可认定为被拆迁房屋应安置人口；

2、截至房屋拆迁许可证颁发之日，在被拆迁房屋所在地有本市常住户口不满一年的，居住在被拆迁房屋内，本市无其他房屋或者虽有房屋，但居住困难的，可以认定为被拆迁房屋的应安置人口。

【本文关联的相关法律依据】

《民法典》第三百零一条

处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

第七百三十二条

承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

六、不能视为共同居住人的情况

法律分析:

公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。

法律依据:

《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第五十四条 拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。

被拆迁人应当负责安置房屋使用人。

拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有。

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文章来源参考：头条-普陀房屋拆迁法规解读图，公有住房同住人怎么认定

内容审核：张海昊律师

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