东莞市拆迁信息公示，农村拆迁，面对霸王协议不要怕，京康王杰娉律师直面强权！

东莞市拆迁信息公示，农村拆迁，面对霸王协议不要怕，京康王杰娉律师直面强权！

一、农村拆迁，面对霸王协议不要怕，京康王杰娉律师直面强权！

拆迁协议作为一种公平补偿的手段，公平原则非常重要，如果补偿过低，那么补偿就算强行签订了协议，也不能就以此来要求咱们被拆迁人就照此履行。北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长、西北政法大学法治学院特聘教授史西宁主任律师来跟大家聊一聊。

案例介绍陕西的雷女士在本村多年，已经独立成户，在本村也有合法的房屋。后本村遇到了征地拆迁，雷女士家也被纳入了拆迁范围，2021年，雷女士签订了补偿协议，在协议中雷女士与其娘家被当作一户进行了安置，也没有给予雷女士选择面积置换的权利，货币化补偿的标准也明显过低。无奈下，雷女士开始寻求京康律师的帮助。

律师分析京康王杰娉律师在得知案情后，认为该协议存在重大的问题，其依据的补偿标准也过低，明显是不公平的协议，应当就该协议予以撤销。

法院观点《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十四条规定，原告认为行政协议存在胁迫、欺诈、重大误解、显失公平等情形而请求撤销，人民法院经审理认为符合法律规定可撤销情形的，可以依法判决撤销该协议。在案涉村实际拥有宅基地及房屋，房屋已经建成并居住多年，且原告已经单独立户并符合《陕西农村宅基地管理办法》十二条关于申请使用宅基地的条件，应按照安置方案对原告户按照单独的“一户一基”进行安置，而被告仅以原告案涉宅基地及房屋未经合法审批为由，认定原告房屋不属于合法建筑物，并将原告作为原告哥哥的户内成员安置，在相关审批程序本身并不严格和规范的情况下，简单以是否有相关审批手续判断原告房屋的合法性，事实依据不足，且该认定不利于保障农村村民的宅基地使用权实现户有所居，故本院对被告的认定原告房屋不符合安置方案关于合法宅基地上合法建筑的主张不予支持。

最后，被告基于上述认定，将原告作为户内成员进行安置，根据被告合法报批的安置补偿方案，涉案协议将原告按照户内成员进行安置的房屋安置面积明显低于原告按照一户单独进行安置的面积，原告的合法安置利益无法保障，案涉协议显失公平、明显不当。

史律师提醒拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并做出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。

二、农村土地承包合同纠纷

法律分析：

中国法律文书裁判网可以查询。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

三、南康拆迁政策 法律问题

法律分析:

（一）征地补偿标准

1.征地补偿标准按照《江西省人民政府关于调整全省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（赣府字〔2015〕81号）执行，青苗补偿费按2232元/亩（含两季）给予补助；

2.地面上植物除农作物和零星果树予以青苗补偿外，其它林木不予补偿（补偿标准见附件2）；

3.征地拆迁红线范围内的树木由所有人依法依规在规定期限内组织砍伐。

（二）房屋拆迁补偿标准及方式

1.拆迁补偿标准

本次规划征地拆迁范围内的房屋及建（构）筑物、附属物拆迁补偿标准详见附件1；

补偿、补助费用在签订拆迁协议并经审核后一次性支付给拆迁户。

2.未批建（构）筑物处置方式

在全面调查摸底并先行全面公示的基础上，本着“依法依规、合情合理、尊重事实、公平公开、以人为本”的原则，分类别、分情况区别对待，统一处置。

具体由拆迁工作组会同相关部门会审、处置。

法律依据:

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

四、民典法案关于房屋继承拆迁 判决书

对拆迁房屋继承如何办公证规定，继承人继承房屋后，可以持被继承人死亡证明、房屋产权证明等材料，办理继承公证。

农村集体土地征地补偿款属于农村集体经济组织所有，因此，征地补偿款的使用可由农村村民大会决定如何分配。

一、农村土地征收款村级能提留吗

依据我国相关法律的规定，对农村土地进行征收的时候，征收补偿款一般是由农村经济集体通过协商的方式确定如何分配的，村委可以提留。

《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：

农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议定程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。

征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，请求支付相应份额的，应予支持。

但已报全国人大常委会、国务院备案的地方性法规、自治条例和单行条例、地方政府规章对土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法另有规定的除外。

《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：

林地家庭承包中，承包方的继承人请求在承包期内继续承包的，应予支持。

二、现在征地没有土地补偿吗

有农村的户口但没有土地的，也可以获得征地补偿款的，征地补偿款是归全体村民所有的。

根据法律规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有。

可以依照法律规定的民主议定程序，经村民会议讨论决定征地补偿费的使用和分配方案。

三、征地补偿如何分配

《土地管理法实施条例》第26条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有。

也就是说，土地补偿费属于村集体，应当交由村集体分配、使用。

根据《村民委员会组织法》的规定，涉及村民利益的征地补偿款使用、分配方案的事项，要经过村民会议讨论才可办理；

而召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。

由此可见，对于土地补偿费的分配、使用，村委会或者村干部是无权擅自决定的，需要经过村民会议、依照法定决策程序确定。

此外，《土地管理法》第49条规定，被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。

村委会应当及时公开土地补偿费的收支状况，保障村民的知情权、监督权。

【本文关联的相关法律依据】

《中华人民共和国公证法》第十一条根据自然人、法人或者其他组织的申请，公证机构办理下列公证事项：

（一）合同；

（二）继承；

（三）委托、声明、赠与、遗嘱；

（四）财产分割；

（五）招标投标、拍卖；

（六）婚姻状况、亲属关系、收养关系；

（七）出生、生存、死亡、身份、经历、学历、学位、职务、职称、有无违法犯罪记录；

（八）公司章程；

（九）保全证据；

（十）文书上的签名、印鉴、日期，文书的副本、影印本与原本相符；

（十一）自然人、法人或者其他组织自愿申请办理的其他公证事项。

法律、行政法规规定应当公证的事项，有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证。

第二十五条自然人、法人或者其他组织申请办理公证，可以向住所地、经常居住地、行为地或者事实发生地的公证机构提出。

申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出；

申请办理涉及不动产的委托、声明、赠与、遗嘱的公证，可以适用前款规定。

五、拆迁协议无效成功案例

法律分析：

中国法律文书裁判网可以查询。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

六、拆迁协议无效成功案例 法律问题

1、法律和政策的变化引起的纠纷。

新的《农村土地承包法》进一步规定实行“家庭联产承包”，而自80年代中期，我国很多地区根据国家政策实行的是“两田制”，即“责任田和口粮田”区分承包制度，导致村民要求及时收回责任田并按照家庭联产方式重新分配，而原来的承包合同没有到期，从而引发纠纷。

2、管理混乱引起的纠纷。

农村干部素质相对较低，对土地承包不依法进行管理；

很多土地荒废多年，没有积极的纳入正规管理；

土地开发过程中没有认真核实所有权；

层层转包渔利现象大量发生引发纠纷。

主要有以下几种类型：

（1）村干部利用手中权力，不经过民主议定原则私自发包，有的甚至以明显的低价格发包。

该种情况下村民本来就有意见，一旦出现土地价格上涨或土地收益提高，就容易引发群体性矛盾和纠纷。

（2）土地所有权界限不明确。

因为历史原因，有些土地确权不明确，没有核准颁发土地使用证书，在开发和种植时引发争议。

特别是原来有些离村较远的荒地，逐渐被离土地比较近的农户开发种植，产生收益后引发纠纷。

（3）土地大面积开发引发纠纷。

主要有两种类型：

①土地开发形成事实，而所有权没有界定。

因为开发的是大面积的荒地，开发前没有人耕种，因此开发前没有核实所有权，而开发方没有所有权，开发后和所有权方发生矛盾。

②乡镇集体大片开发和农户小片开发形成矛盾。

农户对以前没有耕种的荒地小面积开发种植，后来乡镇集体进行大面积集体开发，发生冲突引发纠纷。

该种类型主要存在于土地较多的地区。

（4）土地层层转包甚至一地多包渔利，有的未经土地所有权人同意转包，有的转包合同违法等等，导致土地关系混乱引发纠纷。

（5）国有土地管理也存在许多问题，发生在存在国有农场的地区，因为土地利用、管理不善，与相邻关系处理不当导致纠纷。

3、村干部权利滥用引发的纠纷。

主要类型有：

（1）违法收回农户承包地。

农户部分成员“农转非”后，集体经济组织收回土地，又如强行收回外出务工农民的承包地，收回承包地抵顶欠款，违法收回进入小城镇落户农民的承包地，用收回农民承包地的办法搞劳动力转移等。

（2）违法调整农户承包地。

如承包期内用行政命令的办法硬性规定在全村范围内几年重新调整一次承包地，借颁发农村土地承包经营权证书之机重新承包土地等。

（3）不落实二轮承包政策。

对适合实行家庭承包的耕地，第一轮耕地承包合同到期后，不执行延长土地承包期三十年政策，不与农户签订土地承包合同，不发放农村土地承包经营权证书，超额预留机动地等。

（4）利用职权变更、解除土地承包合同。

如因承办人或负责人的变动而变更或解除承包合同，因集体经济组织分立或者合并而变更或解除承包合同等。

（5）强迫承包方流转土地承包经营权。

如强制收回农民承包地搞土地流转，乡镇政府或村级组织出面租赁农户的承包地再进行转租或发包，假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权而进行土地承包经营权流转等。

（6）侵占承包方的土地收益。

如小调整时随意提高承包费，截留、扣缴承包方土地流转收益，截留、挪用征地补偿费用等。

（7）侵害妇女依法享有的土地承包经营权。

如承包时对妇女实行有别于男子的歧视性土地承包政策，承包期内违法收回出嫁女承包地等。

（8）征收征用土地的补偿款问题的纠纷等。

4、基层政府利用职权强行干预引发的纠纷。

农村土地属于村集体所有，只有村集体才有权利处置其所有的土地，而出于部门和地方利益的考虑，行政干预和越俎代庖现象时有发生，造成违法承包引发纠纷。

这种情况往往在一时发包成功的背后隐藏着许多矛盾，一旦时机成熟就会引发纠纷，且这种情况涉及的土地面积较大，处理不好很容易产生社会不稳定因素。

主要包括以下类型：

（1）村集体不经农户同意，将农户承包的土地擅自发包；

（2）基层政府不经村集体授权，以自己的名义强行发包属于村集体的土地。

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文章来源参考：头条-东莞市拆迁信息公示，拆迁协议无效成功案例

内容审核：梁红丽律师

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