温岭市集体土地征收,闲置土地处置办法解读 国土资源部

温岭市集体土地征收,闲置土地处置办法解读 国土资源部,温岭征地补偿新标准

一、闲置土地处置办法解读 国土资源部

《闲置土地处置办法》主要依据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》制定，旨在依法处理和充分利用闲置土地，切实保护耕地。以下是关于闲置土地处置办法的详细解读：

1. 闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

2. 具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：

- 国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自合同生效或批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的。

- 已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一，或已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。

- 法律、行政法规规定的其他情形。

市、县人民政府土地行政主管部门对其认定的闲置土地，应通知土地使用者，并拟订闲置土地处置方案。处置方案经原批准用地的人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。处置方式包括但不限于：

1. 延长开发建设时间，但最长不得超过1年。

2. 改变土地用途，办理相关手续后继续开发建设。

3. 安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价。

4. 政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或现有建设用地进行开发建设。

5. 政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿。

6. 土地使用者与政府签订土地使用权交还协议，将土地使用权交还给政府。

1. 对于已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，应由原耕种该幅耕地的集体或个人恢复耕种，或由用地单位组织耕种。1年以上未动工建设的，应缴纳闲置费；连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。

2. 在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可征收土地闲置费；满2年未动工开发的，可无偿收回土地使用权，但因不可抗力或政府行为等导致的除外。

3. 收回国有土地使用权的，应由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府批准后予以公告，并下达《收回国有土地使用权决定书》。

1. 市、县人民政府土地行政主管部门应优先使用闲置土地，建设用地能使用闲置土地的，必须使用闲置土地，不得批准占用农用地。

2. 收回的闲置土地应重新明确用途、设定使用条件、确定供地方式，并向社会公告。

3. 市、县人民政府土地行政主管部门应建立闲置土地宗地档案，绘制闲置土地分布现状图，监督跟踪其利用情况。

《闲置土地处置办法》为依法处理和充分利用闲置土地提供了明确的法律依据和操作流程。

二、国土资源部关于进一步做好闲置土地处置工作的意见

关于国土资源部关于进一步做好闲置土地处置工作的意见，其核心内容主要围绕《中华人民共和国土地管理法》及《闲置土地处理办法》的相关规定展开。以下是对闲置土地处置工作的详细解析：

1. 根据《闲置土地处理办法》第二条，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。这包括国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发建设日期，但自合同生效或批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的情形。

2. 已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一，或已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的，也可认定为闲置土地。

1. 依据《闲置土地处理办法》第三条，市、县人民政府土地行政主管部门对其认定的闲置土地，应通知土地使用者，并拟订处置方案。处置方案经原批准用地的人民政府批准后，由土地行政主管部门组织实施。

2. 处置方案可选择的方式包括：延长开发建设时间（最长不得超过1年）、改变土地用途并办理相关手续、安排临时使用、政府置换其他等价闲置土地或现有建设用地、政府招标拍卖确定新的土地使用者并对原使用者给予补偿，以及土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等。

1. 根据《中华人民共和国土地管理法》第三十八条，已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年以上未动工建设的，应按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费。连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。

2. 在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可无偿收回土地使用权，但因不可抗力或政府行为等导致的除外。

国土资源部关于进一步做好闲置土地处置工作的意见，主要是基于《中华人民共和国土地管理法》及《闲置土地处理办法》的相关规定，对闲置土地进行定义、认定，并明确了相应的处置方式和法律责任，旨在依法处理和充分利用闲置土地，切实保护耕地。

三、闲置土地处置存在的问题

闲置土地处置存在的问题主要涉及土地的认定标准、处置方式以及实际操作中的难点。

1、闲置土地的认定标准

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条和《中华人民共和国土地管理法》第三十八条的规定，闲置土地主要是指以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，但超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的土地。对于这类土地，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。同时，对于已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的，也应当按照规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。

2、闲置土地的处置方式

闲置土地的处置方式主要包括以下几种：一是延长动工开发期限，通过签订补充协议重新约定动工开发、竣工期限和违约责任；二是调整土地用途、规划条件，按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续；三是由政府安排临时使用，待原项目具备开发建设条件后重新开发建设；四是协议有偿收回国有建设用地使用权；五是置换土地，为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。这些处置方式旨在充分利用土地资源，避免土地闲置浪费。

3、闲置土地处置中的难点

在实际操作中，闲置土地处置面临一些难点。首先，闲置土地的认定需要严格的调查和核实程序，包括询问当事人、现场勘测、拍照摄像以及查阅复制相关资料等，这需要投入大量的人力和物力。其次，对于因政府或政府有关部门的行为导致土地闲置的情况，处置起来更为复杂，需要协调各方利益并明确责任归属。部分闲置土地可能涉及复杂的法律关系和利益纠纷，如土地使用权转让、抵押等，这也增加了处置的难度。

闲置土地处置存在的问题主要涉及认定标准、处置方式以及实际操作中的难点。为了解决这些问题，需要进一步完善相关法律法规和政策措施，加强监管和执法力度，同时也需要社会各界的共同努力和配合。

四、土地未开发原因

关于土地未开发的原因，从法律角度来看，主要涉及土地管理法和城市房地产管理法的相关规定。以下是对此问题的详细分析：

一、土地未开发的一般法律规定

1. 《中华人民共和国土地管理法》的相关规定：

- 根据该法第三十八条，禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。对于已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当恢复耕种；一年以上未动工建设的，应缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。

2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定：

- 根据该法第二十六条，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权，但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

二、土地未开发的具体原因分析

1. 政府或用地单位的原因：

- 在某些情况下，政府或用地单位可能因为资金、规划调整、政策变化等原因，未能按时进行土地开发。

- 特别是当遇到不可抗力或政府有关部门的行为导致动工开发迟延时，根据《城市房地产管理法》第二十六条的规定，可以免于缴纳闲置费或土地被无偿收回。

2. 市场因素：

- 市场需求的变化、经济形势的波动等市场因素也可能影响土地的开发进度。例如，房地产市场低迷时，开发商可能推迟开发计划。

3. 法律纠纷或产权问题：

- 土地权属争议、法律纠纷或产权不清晰等问题，也可能导致土地无法按时开发。

三、土地未开发的法律后果

1. 缴纳闲置费：

- 对于一年以上未动工建设的土地，根据《土地管理法》和《城市房地产管理法》的规定，用地单位需要缴纳闲置费。

2. 无偿收回土地使用权：

- 对于连续二年未使用的土地，政府有权无偿收回用地单位的土地使用权。

3. 其他法律后果：

- 除了经济上的处罚外，土地未开发还可能影响用地单位的信誉和未来的土地获取能力。

土地未开发的原因可能涉及政府、市场、法律等多个方面。无论何种原因，用地单位都应严格遵守相关法律法规，避免土地闲置和荒芜。同时，政府也应加强监管和执法力度，确保土地资源的合理利用和保护。

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内容来源参考：头条-国土资源部关于进一步做好闲置土地处置工作的意见,闲置土地处置存在的问题

内容审核：汪文明律师

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