东莞市集体土地房屋,关于农村房屋宅基地办理宅基地证书的规定

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一、关于农村房屋宅基地办理宅基地证书的规定

关于农村房屋宅基地办理宅基地证书的规定，主要依据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国民法典》的相关规定进行。

1. 根据《中华人民共和国土地管理法》第九条，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于农民集体所有。因此，宅基地的使用权属于农民集体成员。

2. 根据《中华人民共和国民法典》第三百六十二条，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。这明确了宅基地使用权人的权利和义务。

1. 申请：农村村民需向当地的村委会提出申请，并在村委会的帮助下填写申请书。申请书应包含申请人的基本情况、宅基地的位置、面积、用途等信息。

2. 审核：村委会收到申请后进行初步审核，审核通过后将名单上报国土资源管理所。国土资源管理所对具体情况进行调查，包括宅基地的实际情况、是否符合乡（镇）土地利用总体规划等，并上报镇人民政府。

3. 批准与定界：镇人民政府审核通过后，进行批复，并由专人到现场定界和放线。这一步骤确保了宅基地的合法性和准确性。

4. 登记与发证：经过上述流程后，宅基地使用权人可依法向县级人民政府申请宅基地登记，并领取宅基地证书。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。

1. 根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。这一规定确保了宅基地的公平分配和合理利用。

2. 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。这体现了对土地资源的保护和合理利用的原则。

3. 如果涉及占用农用地的，还需依照本法第四十四条的规定办理审批手续。这确保了农用地转为建设用地的合法性和规范性。

农村房屋宅基地办理宅基地证书需遵循相关法律法规的规定，按照申请、审核、批准与定界、登记与发证的流程进行。同时，也需满足一户一宅、符合规划、不占永久基本农田等要求。

二、房地一体农村宅基地确权登记工作方案

房地一体农村宅基地确权登记工作方案主要涉及对农村宅基地和集体建设用地使用权及地上房屋所有权的统一确权登记。以下是详细的工作方案：

1. 依据《中华人民共和国土地管理法》第十二条，土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

2. 确权登记遵循“一户一宅”政策，严格执行“尊重历史、便民利民、因地制宜、统筹推进、分步实施、逐步覆盖”的原则。

1. 权籍调查

- 依据《农村不动产权籍调查技术方案》（试行）等要求，以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，对宅基地、集体建设用地的权属、位置、界址(四至)等进行调查。

- 同步开展地上房屋及其附属设施的调查与测量工作，确保农户对宅基地和农房的所有权益。

2. 确权登记

- 权籍调查完成后，按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范（试行）》等相关规定，对符合确权登记条件的发放不动产权证书。

- 确权登记遵循“应发尽发”原则，确保农户的合法权益得到保障。

3. 登记范围与不予登记的情形

- 纳入登记范围的是符合土地利用总体规划、乡村建设规划，具有合法权属来源，且按时提供登记材料齐全的农村宅基地和集体建设用地及宗地内的地上房屋等建（构）筑物。

- 不予纳入登记范围的情形包括：权属争议未解决的；一户多宅不符合分户条件的多宅部分；超出规定面积范围外的；非本村户口且无继承或合法批准手续的；城镇居民购买和建设小产权房的等。

1. 申请材料

- 申请人需提交不动产登记申请书、权利人身份证明、不动产权属证书或土地权属来源材料、房屋符合规划或建设的相关材料、权籍调查表等。

- 调查小组人员会现场拍照归入调查档案，调查时不收交证照原件。

2. 纠纷处理

- 对于房产或土地存在纠纷的，按照“尊重历史、面对现实、依法依规、和谐稳定”的原则，由镇（街道）、村（居）委会成立工作机构进行调处。

- 协商不成的，调查人员会把纠纷问题记录在调查表内，待下一步实施统一登记时按相关规定进行处理。

1. “一户一宅”的认定

- 农村村民原则上只能拥有一处符合规定面积标准的宅基地。

- 对于一户多宅的，只对一处宅基地进行审批和确权登记发证，其余的只调查统计，不予确权登记发证。

2. 非本农民集体成员的宅基地确权

- 根据相关政策，非本农民集体成员因特定原因使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

3. 农村妇女和进城落户农民的宅基地权益

- 农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。

- 农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

房地一体农村宅基地确权登记工作方案是一个系统而复杂的过程，需要遵循相关法律法规和政策要求，确保农户的合法权益得到妥善保障。

三、宅基地建造在国有土地上可以办理不动产证吗

宅基地建造在国有土地上是否可以办理不动产证的问题，首先需要明确的是，宅基地本身属于集体土地，而非国有土地。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，且宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地是由乡（镇）人民政府审核批准的，并应符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划。

1. 宅基地与国有土地的区别

- 宅基地属于集体土地，归农民集体所有，非本村集体村民不能享有宅基地使用权。

- 国有土地归国家所有，个人无权享有所有权，只能在出让或划拨后占有、使用，且国有土地主要用作市政建设和商业用地，不可作住宅用途。

2. 宅基地办理不动产证的相关规定

- 根据《不动产登记暂行条例》第十五条，当事人或其代理人可以向不动产登记机构申请不动产登记。

- 农村宅基地和集体建设用地使用权以及房屋所有权是不动产统一登记的重要内容。按照《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》，农村宅基地应颁发统一的不动产权证书。

3. 国有土地上建造住宅的产权问题

- 如果在国有土地上建造住宅，那么需要按照国有土地的管理规定进行，包括土地出让、建设用地规划许可等。

- 在国有土地上建造的住宅，同样可以申请不动产登记，获得不动产权证书，但这与宅基地的性质和申请流程是不同的。

宅基地是建造在集体土地上的，而不是国有土地。宅基地本身是可以办理不动产登记的，但需遵循集体土地和宅基地的相关规定。如果在国有土地上建造住宅，则需要按照国有土地的管理规定进行，并可以申请不动产登记。因此，针对“宅基地建造在国有土地上可以办理不动产证吗”的问题，答案是：宅基地本身不能建造在国有土地上，但如果在国有土地上合法建造住宅，是可以办理不动产证的。

四、宅基地批准书和办宅基地证区别

宅基地批准书和宅基地证是农村宅基地管理中的两个重要文件，它们之间存在明显的区别。

宅基地批准书是由乡（镇）人民政府审核批准的文件，是农村村民申请宅基地的必要程序。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村村民住宅用地，需要由乡（镇）人民政府审核批准。宅基地批准书即是对这一审核批准过程的书面确认。

1. 宅基地批准书的作用：证明村民已经通过了乡（镇）人民政府的宅基地用地审核，有权在批准的宅基地上建造住宅。

2. 办理流程：农村村民向农村集体经济组织或村民小组、村民委员会提出申请，经过集体讨论通过并在本集体范围内公示后，报乡（镇）人民政府审核批准。

宅基地证是农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证，类似于城市的房产证。它证明了村民对宅基地的合法使用权。

1. 宅基地证的作用：证明村民对宅基地的合法使用权，是村民对宅基地使用、转让、继承等权益的法律保障。

2. 办理流程：在宅基地上的房屋建成后，村民可以向国土资源所申请办理宅基地证。办理过程中需要提交相关材料，如身份证明、宅基地使用权证明等。

1. 性质不同：宅基地批准书是行政审批的文件，是获得宅基地使用权的前置条件；而宅基地证则是权利凭证，证明村民已经获得了宅基地的使用权。

2. 办理时间和顺序不同：村民在申请宅基地时，首先需要获得宅基地批准书，之后才能在批准的宅基地上建房，并在房屋建成后申请办理宅基地证。

3. 法律效力不同：宅基地批准书主要作为行政审批的依据，而宅基地证则具有更强的法律效力，是村民对宅基地使用权的法律保障。

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内容来源参考：头条-房地一体农村宅基地确权登记工作方案,宅基地建造在国有土地上可以办理不动产证吗

内容审核：陈晨律师

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