北上广拆迁补偿,拆迁安置房的税怎么算

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一、拆迁安置房的税怎么算

拆迁安置房的税费计算涉及多个税种，以下是对主要税种的详细解答：

1. 房地产开发企业：

- 一般计税方法：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%），应纳税额=当期销项税额-当期进项税额，销项税额=销售额×9%。

- 简易计税方法（小规模纳税人）：应纳税额=含税销售额÷（1+5%）×5%。

2. 个人转让拆迁安置房：

- 购买不足2年：应纳税额=含税销售额÷（1+5%）×5%。

- 购买2年以上（含2年）：非北上广深地区免征增值税；北上广深地区，非普通住房按差额的5%征收，普通住房免征增值税。

- 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条，有下列情形之一的，免征土地增值税：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；因国家建设需要依法征收、收回的房地产。

- 若拆迁安置房项目符合上述免税条件，则免征土地增值税。

- 免征条件：居民因个人房屋被征收选择货币补偿重新购置房屋，若购房成交价格不超过货币补偿额，新购房屋免征契税；若超过，仅对差价部分按规定征收契税。选择房屋产权调换且不缴纳差价的，新换房屋免征契税；缴纳差价的，仅对差价部分征税。

- 免征条件：因城市规划需要被拆迁并取得拆迁补偿款，在重新购置房屋时，若购房成交价格未超过拆迁补偿款，可免征个人所得税。

- 征税规定：若购房成交价格超过拆迁补偿款，或夫妻名义共同取得拆迁补偿款但未用于重新购置房屋，则需对超出部分或属于个人的拆迁补偿款按“其他所得”项目征收个人所得税。

二、安置房是否缴纳增值税是否按照签订拆迁协议满2年作为免税

安置房是否缴纳增值税，并非单纯依据签订拆迁协议满2年这一条件来判断，而是需根据具体情况分析。以下是对此问题的详细解答：

- 免征增值税：被拆迁人因房屋被征收而取得的拆迁安置房，在取得环节通常免征增值税。这是因为该行为并非基于市场交易目的，而是政府对被拆迁人的补偿措施，不属于增值税的应税范围。

- 持有时间影响增值税缴纳：若被拆迁人取得拆迁安置房后进行转让，其增值税缴纳情况取决于持有时间和房屋类型。

1. 个人转让：个人将购买不足2年的住房（包括拆迁安置房）对外销售的，需按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，在非北上广深地区免征增值税，在北上广深地区，非普通住房需以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，普通住房则免征增值税。

2. 单位转让：单位（如房地产开发企业）销售自行开发的房地产项目（含拆迁安置房），适用一般计税方法时按9%税率计算销项税额；选择简易计税方法时按5%征收率计算应纳税额。

- 特殊政策调整：如存在“完税后两年免增值税”等新政，需具体参考当地税务部门的解释和执行情况。

- 法规依据：主要依据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则，其中对不动产销售的增值税政策有详细规定。

三、呼市购房契税减免政策

呼市购房契税减免政策主要包括以下几个方面：

1. 首套购房契税优惠：

- 当个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房时，可享受契税优惠。若所购普通商品住宅户型面积为90平方米及以下，契税税率减按1%征收；若面积为90平方米以上，契税税率则减按1.5%征收。

2. 二套房契税政策：

- 对于个人购买的家庭第二套改善性住房，若面积为90平方米及以下，契税减按1%的税率征收；若面积为90平方米以上，则减按2%的税率征收契税。需注意的是，这一优惠政策暂不适用于北上广深四地。

3. 其他契税减免情形：

- 拆迁户可享契税减免优惠，对被拆迁人因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税。

- 夫妻共有房屋因离婚分割而变更产权归属时，免征契税，因这属于房产共有权的变动而非产权转移行为。

- 夫妻间房产更名，包括“加名”、“减名”、“换名”或变更共有份额等情形，均享受免征契税优惠。

- 法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属时，不征收契税。

4. 契税退税条件：

- 纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现超过应纳税额缴纳的税款，可向税务机关要求退还多缴的契税。

- 购房后由开发商按照3%收取契税，若符合家庭唯一住房契税减免政策，可根据不同情况办理退契税。

- 对于个人购买单套建筑面积在144平方米以下或套内建筑面积120平方米以下的住房（别墅除外），若该住房是购房人家庭的唯一住房，均可享受契税退税政策。

上述呼市购房契税减免政策主要依据《中华人民共和国契税法》及相关地方性规定。具体执行时，还需结合当地发布的最新政策文件，以确保准确理解并适用相关优惠政策。

四、回迁安置房出售后税收政策

回迁安置房出售后的税收政策主要涉及增值税、土地增值税、企业所得税、契税及印花税等多个税种，具体政策如下：

- 一般情况：房地产开发企业销售自行开发的回迁安置房，需按销售不动产缴纳增值税。一般计税方法下税率为9%，简易计税方法下征收率为5%。

- 免税条件：个人销售购买2年以上（含2年）的住房，非北上广深地区免征增值税；北上广深地区，非普通住房差额按5%征收率缴纳，普通住房免征。

- 一般情况：房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户，视同销售处理，按规定计算增值额并缴纳土地增值税，税率根据增值额与扣除项目金额的比率确定。

- 免税条件：因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

- 一般情况：房地产开发企业将开发产品用于安置回迁户，需确认收入（或利润），并计入应税收入，相关成本、费用、税金等可在税前扣除，适用25%税率。

- 被拆迁人：选择房屋产权调换且不缴纳差价的免征契税；缴纳差价的，对差价部分征收契税。若选择货币补偿后重新购置房屋，购房成交价格不超过货币补偿的免征契税；超出部分按规定征收。

- 房地产开发企业：承受土地使用权用于房地产开发，并按约定建设回迁房的，需按承受土地使用权的成交价格缴纳契税。

- 双方：回迁安置房出售合同属于产权转移书据，双方应按合同所载金额的万分之五缴纳印花税。

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内容来源参考：头条-安置房是否缴纳增值税是否按照签订拆迁协议满2年作为免税,呼市购房契税减免政策

内容审核：孔维松律师

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