房屋拆迁谈判不涨价，房屋买卖合同纠纷处理的10个法律要点（附裁判规则）

房屋拆迁谈判不涨价，房屋买卖合同纠纷处理的10个法律要点（附裁判规则）

一、房屋买卖合同纠纷处理的10个法律要点（附裁判规则）

笔者通过Alpha数据库检索的数据可知，房屋买卖合同纠纷数量在过去几年上涨飞速，虽在2020年受疫情等因素的影响有所下降，但房屋买卖合同纠纷仍旧保持相当高的规模数量。

如今在“房住不炒”的政策环境下，以及在多个知名房企，如绿地将重心从房地产转向基建、恒大大幅度压缩房地产产业规模背景下，司法的一致性与公正性尤为重要。

本文详细介绍了10则房屋买卖合同纠纷类案同判规则，供各位读者参考。

规则一

预定书、意向书、允诺书、认购书、谅解备忘录、谈判纪要等预约合同不应认定为房屋买卖合同，但具备房屋买卖合同主要内容的除外。

规则描述

预约合同是指当事人为了将来订立确定性本约而预先达成的书面允诺或协议。在房屋买卖合同关系中，通常是指因签订正式房屋买卖合同的时机尚未成熟，双方为了将来能够订立正式合同而对房屋买卖相关事宜进行初步法律确认的一种预先约定，具体表现为预定书、意向书、允诺书、认购书、谅解备忘录、谈判纪要等。预约合同和房屋买卖合同的区分标准，主要可从三个角度进行考虑:第一，应当根据当事人在合同中的意思表示加以确定，即签订合同是购买房屋还是为正式签订商品房买卖合同做准备;第二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定，判断合同是否全具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人是否已经按照约定收受购房款;第三，当事人之间的约定和实际履行情况是否成立事实上的房屋买卖合同。

规则二

多份买卖合同就同一事项的约定存在冲突，应以文义解释作为起点，以当事人真实意思为中心的目的解释为主要解释规则，习惯解释作漏洞补充，诚信原则决定解释方向，各规则综合运用并相互印证，选择真实、最终、更优解释。

规则描述

当事人就同一标的物签订多份房屋买卖合同，就同一事项，不同合同条款约定存在冲突。要综合运用文义解释、目的解释、体系解释、习惯解释、诚信解释等解释规则并相互印证。文义解释是合同解释的起点，当事人的共同意志是合同解释的依据。以当事人真实意思为中心的目的解释是解决数份合同冲突条款解释选择问题的主要规则。作为辅助规则的习惯解释，起到漏洞补充的作用;诚实信用原则决定合同解释的方向。应综合考虑各解释规则，统筹兼顾，相互协调，最终达到确定当事人真实意思，公正裁判的目的。经过以目的解释为核心的解释选择后，最终的结果呈现三种形态:一是真实意思条款排除虚假意思条款;二是最终约定排除阶段性约定;三是选择更优解释条款。

规则三

农村村民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者非本农村集体经济组织成员的，该房屋买卖合同违反国家土地管理政策，损害农村集体经济组织利益，一般应认定无效。

规则描述

农村村民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者非本农村集体经济组织成员的，该房屋买卖合同违反国家土地管理政策，损害农村集体经济组织利益，一般应认定无效。农村村民出售其宅基地上的房屋给本农村集体经济组织成员，或连环交易最后一手买受人为本农村集体经济组织成员的，相关房屋买卖合同可以认定有效。农村村民在1999年1月1日前将依法取得的宅基地连同地上房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人或回家乡定居的华侨、港澳台同胞的，房屋买卖合同可以认定有效。农村房屋买卖合同被认定无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，可以考虑根据案件实际情况，合理确定过错大小，扩大对买受人信赖利益的赔偿范围，避免出现利益严重失衡的情况。

规则四

为套取银行贷款订立虚假房屋买卖合同，双方当事人没有买卖房屋的真实意思的，应当认定合同无效。

规则描述

双方当事人签订虚假房屋买卖合同以套取银行贷款的，应认定房屋买卖合同无效。第一，双方当事人在签订房屋买卖合同后，出售方一直持有、保管房屋产权证及相关过户发票、收据等原件，且一直占有使用出售房屋的，其主张双方之间系为套取银行贷款签订虚假购房合同，买受人不能合理解释并举证证明上述情况且未证明除银行贷款外房款的支付情况，应认定双方之间房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，应为无效合同。第二，意思表示真实是民事法律行为应当具备的基本条件之一，双方当事人没有买卖标的物的真实意思，而为实现其他目的如获取商业贷款或者住房公积金贷款而相互串通签订虚假买卖合同的，应当认定合同无效。第三，房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示，则该情形符合(原)《合同法》第52 条第 3 项的规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为”，应当认定合同无效。(注:现为《民法典》第146条)

规则五

未取得房屋所有权证而签订的房屋买卖合同应当认定为有效合同，若出卖人无法履行合同的交付义务，应当对买受人承担违约责任。

规则描述

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2012)第 3 条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”(注:《民法典》第597条第1款规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。)因此，未取得房屋所有权证而签订的房屋买卖合同应当认定为有效合同，若出卖人无法履行合同的交付义务，则应当对买受人承担违约责任，即出卖人对买卖合同标的物有无处分权并不影响买卖合同的效力，而仅仅影响到该买卖合同能否履行。

规则六

房屋买卖恶意串通的认定应由异议人举证证明行为人和相对人具有恶意串通损害他人合法权益的主观故意和客观行为，且证明标准须达到排除合理怀疑的程度。

规则描述

恶意串通指行为人或相对人主观上存在恶意，订立合同使他人合法权益受损害之行为。“恶意串通”为主观因素，即合同双方当事人希望通过订立合同来达到损害国家、集体或第三人利益的目的，“恶意”表明明知该合同内容违反法律法规，并会损害国家、集体或者第三人利益，“串通”即说明双方当事人通谋，具有“共同的”意图。恶意串通可以表现为合同双方当事人事先就已达成协议，也可以是当事人一方作出意图订立合同的意思表示，对方当事人在明知该合同内容具有违法内容的情况下仍采取默示接受的方式与其达成该协议。它是合同双方当事人互相配合或共同作为的结果。对于构成恶意串通的判断，应当采纳“排除合理怀疑”的标准。

规则七

房屋买卖合同中的避税条款无效，但不影响合同其他条款的效力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。

规则描述

在房屋买卖合同中，双方当事人为了规避税费，约定与真实意思表示不一致的房屋价款，应属无效法律行为，无法对当事人产生法律约束力。但是合同中其他约定是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定的，该合同依法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。从审判思路看，不应流于表面化的房屋买卖合同条款，应当结合付款金额与购房价格是否吻合、当事人对重大事项的知晓程度、一般购房人的常识经验等各方面综合审查，以防购房人和开发商恶意串通，明确真实的房屋买卖合同关系。

规则八

缔约过失损害赔偿应限于信赖利益损失的范围，一般不应超过履行利益，同时还应遵循过失相抵的赔偿规则。

规则描述

在合同订立过程中因缔约过失给对方造成损失的，有过错方承担损害赔偿责任。对信赖利益的损失赔偿结果既包括因过错方的缔约过失而导致信赖人的直接财产的减少，也包括信赖人的财产应当增加而未增加的利益，最终是使双方达到合同未曾发生时的状态。缔约过失责任的赔偿限于信赖利益的损失，不等于在合同有效的情形下通过履行可获得的利益，且这些利益应当是在缔约时可以预见的范围之内。

规则九

在房屋租赁法律关系中，出租人将租赁房屋出卖于第三人时，承租人按照法律规定享有以同等条件优先于他人购买的权利，但该权利是债权的一种形式，因而其不具有物权的排他性、对世性等特征。

规则描述

房屋承租人的优先购买权是指出租人转让房屋时，承租人依法或依约定而享有的于房屋所有权人出卖房屋时，得以同等条件优先购买承租房屋的权利。(原)《合同法》第 230条规定:“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”(原)《民法通则意见(试行)》第 118 条规定:“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权”。(注:《民法典》第726条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。)

规则十

房屋买受人要求出卖人迁出户口的请求不属于法院民事诉讼主管范围，房屋买受人要求出卖人承担违约责任，法院可以根据履约情况、违约原因、主观过错程度以及给对方造成损失等因素酌情调整违约金数额。

规则描述

对于房屋买受人要求出卖人将全部户口从涉案房屋内迁出的诉讼请求，因户籍迁移系公安部门主管事项，不属于法院民事诉讼主管范围。《户口登记条例》第10条规定:“公民迁出本户口管辖区，由本人或户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口”。此项规定在性质上属于管理性的强制性规范，不影响合同效力。无论出卖人户口未迁出是否影响买受人户口迁入，只要出卖人未按照合同条款履行义务即构成违约。违约金数额约定过高或过低，法院可以依法酌情调整;斟酌的因素包括违约金的数额、违约人的履约情况、违约原因、主观过错程度以及给对方造成的损失等。违约金数额，有固定数额违约金和按日或月计算的持续性违约金两种计算方式。

二、房屋买卖合同纠纷该如何处理

法律分析：

1、双方协商首先是双方直接协商。

民法中平等主体之间以自由平等的原则进行民事活动，这也是解决房地产纠纷的最常见途径。

房产交易中如果发生买卖合同纠纷导致自身权益受到侵害，购房者或者开发商可以采用口头、书面等多种形式和对方直接沟通，提出存在的问题并商议解决方法。

2、向消费者协会投诉求助消费者协会。

一般来说购房者与开发商相对而言，购房者是处于劣势的，所以出现纠纷的时候购房者吃亏的情况会稍多一些。

因此当发生合同纠纷时，购房者可以向当地的消费者协会求助，抢他们作为中介从中调解，处理问题解决纠纷。

3、申请法律仲裁。

当前两种方法均不奏效时，可以向仲裁委员会申请仲裁。

不过申请仲裁的前提是双方有仲裁协议。

发生纠纷时受害一方就可以根据购房合同中的仲裁条款或者双方另签的仲裁协议向仲裁委员会提出申请，而且在仲裁委员会的仲裁结果对当事人双方都有法律上的约束力。

4、提起法律诉讼，最后一种途径就是法律诉讼了。

购房者通过协商、调解乃至仲裁都无法解决纠纷，就只有通过司法途径，向当地法院提起民事诉讼解决问题，但是一定要针对解决额问题来针对。

房屋合同纠纷是属于民事案件，一般在双方协议不成的情况下，就可以到有管辖权限的人民法院进行起诉处理。

合同纠纷案件主要是以合同为法律证据和赔偿依据，在情节不严重的情况下，人民法院也是会先进行双方调解的。

法律依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

三、房屋买卖合同纠纷分别如何处理

发生房屋买卖合同纠纷可以采用以下方式处理：

一是用协商的方式，自行解决，这是最好的方式;

二是用调解的方式，由有关部门帮助解决;

三是用仲裁的方式，由仲裁机关解决;

四是用诉讼的方式，即向人民法院提起诉讼以寻求纠纷的解决。

一、遇到建筑工程劳务分包纠纷可以通过哪些方式处理

遇到建筑工程劳务分包纠纷的处理方式如下：

一、和解。

发生争议的当事人之间自行协商和解解决。

二、调解。

如果双方无法自行解决纠纷的，可以请第三方介入进行调解解决纠纷。

三、仲裁。

如果双方签订了仲裁协议的，可以按照仲裁协议的内容申请仲裁解决纠纷。

四、诉讼。

如果上述三种方式无法解决纠纷，或者不想采取上述方式解决纠纷的，可以向法院提起诉讼解决纠纷。

二、怎么解决金融借款合同纠纷

解决金融借款合同纠纷的方式是：

可以采取协商、调解、仲裁、诉讼方式解决。

处理金融借款合同纠纷，应当依照法律。

法律没有规定的，可以适用习惯。

当事人可以向人民调解委员会申请调解，也可以依法向人民法院提起诉讼。

三、调解诉讼仲裁有哪四个

(1)和解。

和解是指当事人因合同发生纠纷时可以再行协商，在尊重双方利益的基础上，就争议的事项达成一致，从而解决纠纷的方式。

和解是当事人自由选择的在自愿原则下解决台同纠纷的方式，而不是合同纠纷解决的必经程序。

当事人也可以不经协商和解而直接选择其他解决纠纷的途径。

(2)调解。

凋解是指在第三人的主持下，通过运用说服教育等方法来解决当事人之间的合同纠纷。

调解有两种方式一是人民调解委员会调解当事人发生合同纠纷，可以向纠纷当事人所在地或者纠纷发生地的人民调解委员会申请调解。

二是行政调解。

主要特指工商行政管理机关居中对合同当事人的纠纷进行调解。

申请行政调解的纠纷必须具备以下条件：

申请人必须是与本案有直接利害关系的当事人，有明确的被申请人、具体的调解请求和事实根据合工商行政管理机关受理案件范围的规定。

但已经向人民法院起诉的或者已经向仲裁机构申请裁的。

从及一方要求调解另一方不同意调解的，调解申请不于受理。

双方当事人接受调解达成协议的，应当制作调解协议书，当事人即应当按照调解协议书履行各自的义务。

由于调解协议书不具有法律强制力，一方当事人不履行的，对方当事人不能就此请求人民法院强制执行，但可以采用其他方式来解决争议。

(3)仲裁。

仲裁是指发生合同争议的双方当事人，根据争议发生前或发生后达成的仲裁协议，将纠纷提交仲裁机关进行裁决并解决纠纷的方式。

仲裁具有“准司法”性质，仲裁机构作出的仲裁裁决具有法律效力，当事人应当履行。

(4)诉讼。

诉讼是指合同纠纷发生后，当事人如果没有仲裁协议，任何一方均可以向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院对合同纠纷依法予以处理。

这是解决合同纠纷的最常见方式。

合同纠纷经人民法院审理并作出判决后，当事人对人民法院作出的发生法律效力的判决书，调解书必须履行，拒不履行的，另一方当事人可以申请人民法院强制执行。

【本文关联的相关法律依据】

《中华人民共和国民事诉讼法》第三条人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。

四、房屋买卖合同纠纷应该如何处理

法律分析：

此纠纷可以先协商解决，如果协商不成，就要到法院诉讼解决。

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的，依照其规定。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第一百八十八条

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

法律另有规定的，依照其规定。

但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

五、房屋买卖合同纠纷法律咨询

法律分析：

1、双方协商首先是双方直接协商。

民法中平等主体之间以自由平等的原则进行民事活动，这也是解决房地产纠纷的最常见途径。

房产交易中如果发生买卖合同纠纷导致自身权益受到侵害，购房者或者开发商可以采用口头、书面等多种形式和对方直接沟通，提出存在的问题并商议解决方法。

2、向消费者协会投诉求助消费者协会。

一般来说购房者与开发商相对而言，购房者是处于劣势的，所以出现纠纷的时候购房者吃亏的情况会稍多一些。

因此当发生合同纠纷时，购房者可以向当地的消费者协会求助，抢他们作为中介从中调解，处理问题解决纠纷。

3、申请法律仲裁。

当前两种方法均不奏效时，可以向仲裁委员会申请仲裁。

不过申请仲裁的前提是双方有仲裁协议。

发生纠纷时受害一方就可以根据购房合同中的仲裁条款或者双方另签的仲裁协议向仲裁委员会提出申请，而且在仲裁委员会的仲裁结果对当事人双方都有法律上的约束力。

4、提起法律诉讼，最后一种途径就是法律诉讼了。

购房者通过协商、调解乃至仲裁都无法解决纠纷，就只有通过司法途径，向当地法院提起民事诉讼解决问题，但是一定要针对解决额问题来针对。

房屋合同纠纷是属于民事案件，一般在双方协议不成的情况下，就可以到有管辖权限的人民法院进行起诉处理。

合同纠纷案件主要是以合同为法律证据和赔偿依据，在情节不严重的情况下，人民法院也是会先进行双方调解的。

法律依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

六、商品房买卖合同纠纷如何解决

法律分析：

发生房屋买卖合同纠纷可以采用以下方式处理：

一是用协商的方式，自行解决，这是最好的方式;

二是用调解的方式，由有关部门帮助解决;

三是用仲裁的方式，由仲裁机关解决;

四是用诉讼的方式，即向人民法院提起诉讼以寻求纠纷的解决。

法律依据：

《中华人民共和国民事诉讼法》第三条 人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。

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文章来源参考：头条-房屋拆迁谈判不涨价，房屋买卖合同纠纷法律咨询

内容审核：王威律师

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