无产权房屋拆迁还建，住建部行动，全面彻查自建房！小产权房转正无望，未来或将消失？

无产权房屋拆迁还建，住建部行动，全面彻查自建房！小产权房转正无望，未来或将消失？

一、住建部行动，全面彻查自建房！小产权房转正无望，未来或将消失？

文:小清

房地产就像一个“火车头”，带动了100多个行业的前进，包括冶金、建材、装修、设计、运输、商业等各类行业，甚至是银行业也依赖着房地产。不过，我国的房子现在却卖不动了，今年以来全国房地产开发投资额还首次出现负增长，1-4月投资同比下降2.7%。

根据国家统计局5月16日发布的“2022年1~4月份全国房地产开发投资和销售数据”，1-4月，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%;其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售37789亿元，下降29.5%;其中，住宅销售下降32.2%。

即使有很多城市政策进行了优化，房地产市场调控步伐逐步加快，更多二线城市加入了放松“三限”的行列，但最后的效果并不明显。这无疑体现着一个消息，现在房地产市场不像以前那么火热了。与此同时，全国平均房价也从2021年一季度的11000元平方米下降到今年一季度的9500元平方米。\n\n\n 然而，部分地区的房价仍然很高，例如北上广深这些一线城市，甚至达到了6-7万元平方米，部分中心城区的房价已达10万元平方米以上。当地居民的月收入只有5-6000元，所以大多数人根本买不起一套房子。对此，著名经济学家朱云来直接建议，在目前房价的基础上下调27%才是一个稍微健康的区间。

面对这个“无房无妻”的时代，以及根本买不起的房子，小产权房成了许多人的首选。小产权房低廉的价格和简单的交易方式，一度成为无数身在城市买不起房的群体的首选。特别是从2015年到2017年，当连三、四线城市的房价都涨到“万元以上”时，小产权房就被视为珍宝。\n\n\n 那么，什么是“小产权房”?

“小产权房”不是一个法律概念，而是人们在社会实践中形成的一种习惯称谓。比如在农村集体土地上建造的房屋，没有相关证件，也没有缴纳土地出让金。其产权证不是由国家房管部门颁发的，而是由乡镇政府或村颁发的，也称为“乡镇产权房”。

颁发给村民的证书只是为了确定该房屋的使用权，但不能作为私人交易的凭证。换言之，出售小产权房是不被法律承认的。因此，在买房之前，大多数人都不建议购买小产权的房子。主要原因是法律不承认小产权房，购买小产权房不能申请房产证。\n\n\n 小产权房将被全面彻查，未来也转正无望了?

住建部5月2日发布的信号显示，小产权房将迎来更严格的监管，还将被全面彻查。有专家表示，这或许意味着小产权房未来转正无望了。为何会突然如此呢?

这一切都源于“4.29长沙自建房屋倒塌事故”，因此住建部5月1日下午在湖南长沙主会场召开视频会议，部署了“全国自建房安全专项整治”。首先要对本区域城镇自建房屋，尤其是商业自建房屋，进行全面彻查;其次要研究建立房屋体检制度、房屋养老金制度、房屋质量保险制度，解决房屋的各类问题。\n\n\n 之后各地纷纷响应，海南、湖南、新疆、云南、甘肃等地已开始对城乡自建房安全隐患进行排查整改。如5月7日，甘肃提出要早发现、早处置、早消除隐患;5月10日至9月底，海南将重点对具有生产、经营、出租功能之一的自建房进行排查。

事实上，随着危房改造的实施，许多自建房已基本摆脱了造价低、承载力差的问题，重建成更加坚固的混凝土结构。然而，在只住不修、逐利贪念的想法下，房屋依旧存在偷工减料、非法封顶、非法施工等现象，可能会造成严重的后果。最关键的是，一旦发生事故，此类自建房很难进行逃生和疏散，容易造成大规模伤亡。\n\n\n 事实上，小产权房早就禁止流通了。

自然资源部曾发布《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，首先是小产权房不能通过登记使非法使用土地合法化，其次不能确权登记，更不能进行买卖。

在禁止流通的基础上，再加上对自建房的彻查。这种没有通过招标、拍卖、销售、没有产、质量令人担忧的自建房，将面临比以往更加严格的监管。因此，意味着许多人期盼的“小产权房转正”可能也没有希望了。如果房屋质量太差，未来拆迁的可能性还更大。\n\n\n 这是否意味着小产权房将消失?

事实上，在过去几年里，许多人都期待着小产权房“早日转正”。虽然在高层商品房买家眼中，小产权房是廉价的、微不足道的，但对持有者来说却是一个温暖的避风港。更重要的是，这样的房子太多了，不仅在农村地区随处可见，在深圳、上海和北京等国际大都市也随处可见。

比如深圳，据不全统计深圳市违法建筑(自建房)约40万栋，建筑面积4.2亿平方米，占深圳市总建筑面积的49.27%，到2013年更是达到了60%以上。并且，根据中银国际2019年发布的计算报告，我国小产权房面积可能超过70亿平方米，约占中国城市住房总面积320亿平方米的21.8%。

虽然小产权房是非正式的，但它也承载着城市成千上万人的生活梦想。因此，小产权房不能消失，也不可能消失。那么，你会选择购买价廉的小产权房吗?

二、国土部称小产权房是违法建筑

这几天,农村经济改革一直是媒体的焦点。

针对大家关心的土地承包经营权、小产权房等问题,中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文昨天在国务院新闻办公室的新闻发布会上给出了回答。

陈锡文说,1984年,我国规定农民

这几天,农村经济改革一直是媒体的焦点。

针对大家关心的土地承包经营权、小产权房等问题,中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文昨天在国务院新闻办公室的新闻发布会上给出了回答。

陈锡文说,1984年,我国规定农民的土地承包经营权是15年,1993年后是30年,党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确,现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。

陈锡文说：

“我理解,长久不变的概念就是要超越这个30年。

”

对于如何保护农民的承包经营权,中央也做了明确规定。

中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文说：

“我想最主要是两个方面,一个是在法律规定的承包合同期限内,不能随便地调整和收回,第二个是当农民流转土地地时候,必须是他自己真实意愿的表达,不能被别人强制。

”

关于农民贷款抵押问题,陈锡文表示,中央提出扩大农村有效担保物的范围,但是有两点除外。

陈锡文说，这个范围首先不包括,土地承包经营权,其次不包括宅基地和农民的房产。

对于民众普遍关心的农村小产权房问题,陈锡文明确表示,小产权房违法,绝对不允许再建设。

对于那些已经在农村购买了小产权房的消费着,国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。

陈锡文说，很多消费者购买的时候,他不可能对国家的法律有这么多的了解,因此糊里糊涂就买了,觉得便宜就买了,对这些人的合法利益,政府是要给予保护的。

全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米

近年来，小产权房在全国范围迅猛发展，据国土部门不完全的统计，截止2007年上半年，全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米，其中有很大比例是农民在宅基地建房然后出售。

尽管国家有关部门多次出台文件，禁止城市居民到农村购买宅基地和建于其上的民房。

但小产权房仍然游走在法律的边缘，在全国范围蓬勃发展。

近年来，农村土地大幅度增值，农民纷纷反悔，起诉要求合同无效，收回房屋。

由于法律存在漏洞，小产权房纠纷成为全国性的司法难题。

2004年，北京市高级人民法院曾经发布《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》，规定农村私有房屋买卖合同应以认定无效为原则，以认定有效为例外。

同时，要综合权衡买卖双方的利益，要根据拆迁补偿所获利益，和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失；

其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。

据《中国青年报》的报道，此前，北京市海淀法院山后法庭相继审结了四起同类案件中，亦根据房屋的升值程度，确定涉案房屋的重置成新价和区位补偿价。

其中一宗案件中，农民须赔偿买受人45万元之多。

由此，在小产权房的纠纷中，尽管农民可收回房屋，但是高额的赔偿金在一定程度上会让得不到利益的农民遇难而退。

三、国土部：严打违法新建小产权房

已经被叫停多年的、高尔夫球场仍难获解禁。

国土资源部(下称”国土部“)近日下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申坚决查处违法批地和用地行为，严肃查处违反律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地。

因无需缴纳土地出让金等费用，“小产权房”的售价较城市中的商品房低廉很多，在市场上极具吸引力。

但“小产权房”违反现行土地用途政策，此前已多次被国务院和国土部门叫停。

国土部此次通知要求，必须严格按照《土地管理法》和《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定执行。

对在建在售的以新农村建设、村庄改造、农民新居建设和设施农业、观光农业等名义占用农村集体土地兴建商品住宅，在地方政府统一组织协调下，必须采取强力措施，坚决叫停管住并予以严肃查处。

国土部有关负责人6月份曾指出，“小产权房”是一个模糊的、不准确的概念，实质是违法建筑无产权，它不仅违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，也是违反相关政策的。

我国的高尔夫球场建设自2004年开始就已经被国务院叫停。

但在近期，市发现一个“疑似高尔夫球场”项目。

cbn记者从北京市国土局获悉，对于在今年第九次土地卫片执法检查中发现的用地违规违法问题，该局近日已将北京丰台区46号图斑——“王佐镇庄户村疑似高尔夫球场”项目立案为“重大典型案件”。

对于此案件，国土部部长徐绍史已经批示“查处整改必须到位”。

北京市国土局高层也表示，“坚决按照徐部长要求整改到位。

”不过，截至8月29日，该项目的状态仍然是“高尔夫功能未消除，耕地未全部恢复到位”。

据悉，丰台区政府已经限期王佐镇政府一个星期整改到位，并由丰台区国土分局每天进行现场督促检查，形成日报上报。

四、私自建造的小产权房是否合法?

私自建造的小产权房违法，符合土地利用规划的自建房合法，可以办理不动产登记。

小产权房是在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用、未经县级规划部门审批、未报房地产行政主管部门办理登记手续，不能取得国家承认的房屋所有权证，一般属于违章建筑。

【法律依据】《不动产登记暂行条例》第四条 国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

《土地管理法》第六十二条 农村村民建住宅，应当符合乡镇土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

编制乡镇土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡镇人民政府审核批准；

其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

五、中央明确小产权房不许再建已购者利益受保护

这几天,农村经济改革一直是媒体的焦点。

针对大家关心的土地承包经营权、小产权房等问题,中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文昨天在国务院新闻办公室的新闻发布会上给出了回答。

陈锡文说,1984年,我国规定农民

这几天,农村经济改革一直是媒体的焦点。

针对大家关心的土地承包经营权、小产权房等问题,中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文昨天在国务院新闻办公室的新闻发布会上给出了回答。

陈锡文说,1984年,我国规定农民的土地承包经营权是15年,1993年后是30年,党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确,现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。

陈锡文说：

“我理解,长久不变的概念就是要超越这个30年。

”

对于如何保护农民的承包经营权,中央也做了明确规定。

中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文说：

“我想最主要是两个方面,一个是在法律规定的承包合同期限内,不能随便地调整和收回,第二个是当农民流转土地地时候,必须是他自己真实意愿的表达,不能被别人强制。

”

关于农民贷款抵押问题,陈锡文表示,中央提出扩大农村有效担保物的范围,但是有两点除外。

陈锡文说，这个范围首先不包括,土地承包经营权,其次不包括宅基地和农民的房产。

对于民众普遍关心的农村小产权房问题,陈锡文明确表示,小产权房违法,绝对不允许再建设。

对于那些已经在农村购买了小产权房的消费着,国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。

陈锡文说，很多消费者购买的时候,他不可能对国家的法律有这么多的了解,因此糊里糊涂就买了,觉得便宜就买了,对这些人的合法利益,政府是要给予保护的。

全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米

近年来，小产权房在全国范围迅猛发展，据国土部门不完全的统计，截止2007年上半年，全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米，其中有很大比例是农民在宅基地建房然后出售。

尽管国家有关部门多次出台文件，禁止城市居民到农村购买宅基地和建于其上的民房。

但小产权房仍然游走在法律的边缘，在全国范围蓬勃发展。

近年来，农村土地大幅度增值，农民纷纷反悔，起诉要求合同无效，收回房屋。

由于法律存在漏洞，小产权房纠纷成为全国性的司法难题。

2004年，北京市高级人民法院曾经发布《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》，规定农村私有房屋买卖合同应以认定无效为原则，以认定有效为例外。

同时，要综合权衡买卖双方的利益，要根据拆迁补偿所获利益，和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失；

其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。

据《中国青年报》的报道，此前，北京市海淀法院山后法庭相继审结了四起同类案件中，亦根据房屋的升值程度，确定涉案房屋的重置成新价和区位补偿价。

其中一宗案件中，农民须赔偿买受人45万元之多。

由此，在小产权房的纠纷中，尽管农民可收回房屋，但是高额的赔偿金在一定程度上会让得不到利益的农民遇难而退。

六、私自建造的小产权房是违法的吗

针对一个时期以来社会上关于“深圳市‘小产权房’将拿全国首个准生证”传闻，6月9日下午，国土资源部组织会议，国土资源部强调指出，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。

6月9日下午，国土资源部专题听取深圳市政府、广东省国土资源厅对深圳处理农村城市化历史遗留违法建筑有关情况的汇报后认为，深圳市人大《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》处理的是国有土地上的违法建筑，与在农民集体土地上违规违法建设、向社会公众租售的“小产权房”有本质区别。

深圳市依法采取拆除、没收、确权、临时利用等多种方式处理，对少数经依法处理，罚款和补交地价后确权的建筑，也主要是明确使用权，不能简单地理解为允许全部成为商品房进入市场流通。

深圳市要在市委、人大和政府统一领导下，严格依法做好各类违法建筑的处理工作，切实协调解决好以群众利益为重点的各方利益，确保城市良性发展，正确引导舆论，严格依法处理各类违法用地。

据悉，国土资源部近日正加紧起草致各省(区、市)国土资源管理部门的《通报》。

将在通报深圳市处理农村城市化历史遗留违法建筑的有关做法的同时，要求各地主动向政府汇报，坚决制止、查处新建“小产权房”，统筹协调规划、国土、建设等有关部门严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑的行为。

针对社会上关注的“小产权房”问题，国土资源部有关负责人指出，“小产权房”是一个模糊的、不准确的概念，实质是违法建筑无产权，它不仅违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，也是违反相关政策的。

针对各地出现“小产权房”问题，从1999年到2008年，党中央、国务院三令五申，明确规定，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。

可以肯定地说，对于处理“小产权房”问题，法律和政策是十分明确的，关键是各地要下决心，协调各方，依法查处，抓落实。

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文章来源参考：头条-无产权房屋拆迁还建，中央明确小产权房不许再建已购者利益受保护

内容审核：李银磊律师

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