农村房屋拆迁款转让合同，出售农村自建房给外村人，后房屋拆迁想反悔，法院：购房协议无效

农村房屋拆迁款转让合同，出售农村自建房给外村人，后房屋拆迁想反悔，法院：购房协议无效

一、出售农村自建房给外村人，后房屋拆迁想反悔，法院：购房协议无效

张先生是某村村民，经村委会同意，张先生与非本村村民王先生签订《购房协议》，约定将自家房屋卖与王先生，价款为65000元;合同签订后王先生将房款交给张先生，张先生将房屋腾空交给王先生。两年后，王先生与该村村民李先生签订《房屋买卖协议》，约定王先生将该房屋以39万元的价款卖给李先生，合同签订后，李先生将房款交给王先生，王先生将房屋交付李先生。后该房屋面临拆迁，张先生将王先生、李先生诉至法院，要求判决确认张先生与王先生签订的《购房协议》无效，确认王先生与李先生签订的《房屋买卖协议》无效，判令王先生及李先生连带返还房屋。法院经过审理后作出判决:一、张先生与王先生签订的《购房协议》无效;二、驳回张先生其他诉讼请求。\n\n\n\n\n\n\n\n法律分析

一

张先生与王先生签订的《购房协议》无效。因为王先生非该村村民，由于我国宅基地使用权的特殊性，宅基地使用权本质上是农村集体经济组织对本集体经济组织成员的一种福利，只有本集体组织成员才能享有，根据国家有关法律、行政法规的规定，审批取得宅基地使用权必须是本集体经济组织的成员或其他法律明确规定可以获得宅基地使用权的人。王先生非本村村民，不是该村集体经济组织成员，依据法律规定不得购买该农村宅基地房屋，《中华人民共和国民法典》第153条规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”，故张先生与王先生所签订的《购房协议》无效。\n\n\n 二

王先生未取得该房屋所有权，但王先生与李先生签订的《房屋买卖协议》有效。民法典第一百四十三条规定，“具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案中，王先生与李先生签订的房屋买卖协议符合法律行为规定的构成要件，虽然王先生并未取得房屋的所有权，不能依法处分该房屋，但并不影响其与李先生签订的房屋买卖合同的效力。\n\n\n\n\n 三

既然王先生未依法取得该房屋的所有权，其出售房屋的行为构成无权处分，李先生不能依据该房屋买卖协议取得房屋的所有权，那为什么法院不支持张先生要求返还房屋的诉讼请求呢?

原因就在于本案中李先生实质上已经取得了该房屋的所有权。那么他的依据是什么呢?李先生系基于法律规定的善意取得制度取得房屋所有权。

《中华人民共和国民法典》第311条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”

具体到本案中，张先生未举证证明李先生在受让诉争房屋时是恶意的，应认定李先生取得房屋是善意;李先生以合理的价格有偿取得该房屋;本案诉争房屋是农村房屋，并非应当办理不动产转移登记的房屋，且王先生已将诉争房屋实际交付李先生;李先生是诉争房屋所在村集体的村民，该转让并未导致宅基地使用权的非法流转。据此，李先生依据法律规定的善意取得制度取得诉争房屋的所有权，故法院驳回了张先生请求返还房屋的诉讼请求。

二、拆迁自建房怎么赔偿

一、外村人购买的房子动迁怎么办1、外村人购买的房子动迁的处理方法如下：

（1）农村房屋拆迁货币补偿。

拆迁农村宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款；

（2）农村房屋拆迁房屋安置。

拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁人应当按照法律规定确定拆迁补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价；

但是如果被拆迁人安置的房屋是经济适用房的，则不需要按照此规定来处理。

2、法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第八十二条擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

二、房屋拆迁一般要经过哪些程序1、前期洽谈、现场勘察；

2、签订评估合同，然后制定工作计划；

3、外业入户评估；

4、内业结算；

5、出具正式评估报告；

6、送达报告。

送到拆迁户手中；

7、动迁解释；

8、把报告归档。

三、面临拆迁的农村房屋买卖协议有效吗

1、好公证。

以防反悔或加价。

凭拆迁安置补偿协议、目前卖买双方的各自俩夫妻身份证及四人去公证处办理。

2、房屋买卖合同是一种民事法律行为，因此只要满足双方主体适格、双方意思表示真实一致以及不违反国家法律法规及社会公共利益即被认为是有效的。

而公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。

那些必须通过公证机构公证证明的法律行为，只有公证后方能发生效力，否则无效。

而不需要公证就能生效的法律行为，通过公证过后，具有更强的证据力，但并不代表着公证赋予了其法律效力。

房屋买卖合同便是属于这种类型。

因此，房屋买卖合同的法律效力不受是否公证影响，但公证过的房屋买卖合同具有更强的证据力，法院一般予以直接采用。

根据相关规定，申请办理房屋买卖合同公证，当事人应当提交以下证明材料：

1、申请人的居民身份证件及复印件;委托代理人代办的，代理人应提交身份证件和授权委托书;

2、卖方要提供房屋所有权证书及复印件;

3、出卖共有房屋，卖方应提交其他共有人同意出卖的书面意见;

4、房屋买卖合同文本;当事人可以请公证机关代为草拟;

5、单位购买私房的，买方应当提交房屋管理部门批准买房的批准文件;

四、外村人购买的房子动迁咋办

房产动迁外村人一般拿不到补偿款，可以要求出卖人返还购房款。

外地居民买农村住房，如果该外地人没有获得本地户口和相应的村民资格，那买卖合同是无效的。

很有可能拿不到拆迁补偿。

但是对于购买房屋以后，买方装修装饰的这部分补偿款，购买人应该是能够得到的。

外村人购买的农村房屋，难以办理产权过户，在拆迁时应对原有产权人或房主给予补偿。

外村人购买本村的宅基地的房屋，在土地管理法及实施条例的相关规定当中是有明确规定的，宅基地的住房不能向本村集体经济成员之外的第三人转让或出售。

一、政府征用土地流程是什么1、建设项目依法经国务院或省政府批准；

2、建设单位向市、县政府地政部门提出建设用地申请；

3、市、县政府地政部门审查后拟订征收土地等方案；

4、经市、县政府同意后逐级上报；

5、征收土地等方案依法由国务院或者省政府批准。

二、征地的实施程序：

1、发布征地公告；

2、办理征地补偿登记；

3、拟订征地补偿安置方案；

4、确定征地补偿安置方案；

5、实施征地补偿安置方案；

6、土地交付。

7、对于征地补偿存在纠纷的，先由县级以上政府协调，协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。

县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议;个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

五、外村人购买的房子动迁怎么办

一、外村人购买的房子动迁怎么办1、外村人购买的房子动迁的处理方法如下：

（1）农村房屋拆迁货币补偿。

拆迁农村宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款；

（2）农村房屋拆迁房屋安置。

拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁人应当按照法律规定确定拆迁补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价；

但是如果被拆迁人安置的房屋是经济适用房的，则不需要按照此规定来处理。

2、法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第八十二条擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

二、房屋拆迁一般要经过哪些程序1、前期洽谈、现场勘察；

2、签订评估合同，然后制定工作计划；

3、外业入户评估；

4、内业结算；

5、出具正式评估报告；

6、送达报告。

送到拆迁户手中；

7、动迁解释；

8、把报告归档。

六、外村人购买的房子拆迁咋办

法律分析：

农村自建房拆迁赔偿费标准，货币补偿金额计算公式为：

（被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

土地使用权可以依法转让。

国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

国家依法实行国有土地有偿使用制度。

但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

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文章来源参考：头条-农村房屋拆迁款转让合同，外村人购买的房子动迁怎么办

内容审核：李群杰律师

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