杨先生房屋拆迁后续，租赁土地征收纠纷：杨先生的困境与法律维权之路！

杨先生房屋拆迁后续，租赁土地征收纠纷：杨先生的困境与法律维权之路！

一、租赁土地征收纠纷：杨先生的困境与法律维权之路！

在城市发展的浪潮中，土地征收本应依法依规进行，保障各方合法权益。然而，四川省成都市的杨先生却在租赁土地征收过程中遭遇了诸多不公，深陷困境。

一、案情介绍

2018年，杨先生租下某科技公司几十亩土地用于经营火锅店，为了经营需要，他投入400多万元，不仅购置了经营所需的设备，还建造了一些简易房。2020年，当地启动土地征收工作，杨先生的火锅店并不在征收范围内，而出租方某科技公司的土地在征收范围内。可到了2023年，相关部门却将杨先生经营的火锅店所在土地一并征收并强占。在这一过程中，杨先生及其员工遭遇暴力对待，有人被撵走，甚至有人被打伤。公证公司在未得到杨先生同意的情况下，私自对店内物品进行公证。更让杨先生难以接受的是，直至咨询律师时，他没有获得任何形式的补偿，包括安置补助费以及停产停业损失补偿。

面对这一系列不合理的情况，杨先生选择拿起法律武器维护自己的权益，他提起了诉讼。但遗憾的是，一审、二审均驳回了他的诉求，2024年9月他收到了二审判决书。\n\n\n二、咨询人诉求

杨先生咨询律师，希望了解申请再审的成功把握有多大，同时也想知道除了申请再审，是否还有其他可行的法律程序来维护自己的合法权益，拿回自己的投资款，弥补因征收而遭受的损失。

三、北京一讼李顺华主任律师解答

（一）关于协议及法律关系分析

杨先生与某科技公司签订的租赁协议中约定，因政府政策规划对租赁物进行拆迁、征收等情况时，合同自动解除，科技公司不给予杨先生任何赔偿与补偿。李律师指出，该协议仅约束杨先生和科技公司双方。虽然遇到征收房东可依据此免责条款主张不赔偿，但如果能明确经营损失与征收有关，征收方应向杨先生进行补偿或对损坏的财产进行赔偿。

（二）关于当前诉讼情况及应对策略

李律师表示，由于案件已经历两审，申请再审纠正的难度较大。建议杨先生在申请再审之外，另行提起法律程序。考虑到杨先生的火锅店不在征收范围内却被一并征收，政府的征收行为存在问题。虽然杨先生不是房屋所有权人，但政府与房东签订的补偿协议应基于合法的征收行为。在这种情况下，房东解除与杨先生的租赁协议理由并不充分。

（三）具体法律程序建议

1. 行政补偿诉讼：杨先生可以提起行政补偿诉讼，要求征收方履行补偿责任。因为征收导致杨先生不能正常经营，经营主体遭受损失，征收方理应承担补偿责任。

2. 针对违法点起诉：杨先生还可以针对街道办违法贴封条、土地违法征收、补偿职责未履行到位等问题分别提起诉讼。通过多起诉案件，找出对方更多违法点，给相关方施加压力，促使其坐下来协商补偿问题。例如，街道办在未依法补偿的情况下查封杨先生的经营场所，这一行为侵犯了杨先生的合法权益，可以此为由起诉街道办。

3. 信息公开申请：后续可考虑申请信息公开，了解政府内部关于此次征收的相关信息，为维权提供更多依据。

4. 民事诉讼（谨慎考虑）：对于房东侵占杨先生应得补偿利益的问题，可以考虑提起民事诉讼要求返还。但律师提醒，民事诉讼成本较高，需谨慎决定，可根据其他法律程序的进展情况再做定夺。

（四）关于案件成功率及收费标准

律师认为，从法律角度来看，杨先生的案件有一定的胜诉可能性，但最终结果受法官裁判影响，存在不确定性。在收费方面，律师团队提供打包代理服务，代理期限为两年，总收费XX万元，涵盖所有法律程序。由于这属于行政诉讼，按照规定不允许风险代理，此费用为基本工作费用。

二、土地租赁合同纠纷案判例

法律分析:

遇到政府征收出租土地的，土地租赁合同并不会自动解除。

征收土地是不可抗力因素，出租人可以通知承租人解除合同。

法律依据:

《中华人民共和国民法典》

第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

三、土地租赁合同纠纷最有效的处理

法律分析：

土地租赁合同纠纷可以通过当事人协商的方式来解决。

如果双方当事人协商不成的，可以通过向法院起诉的方式来解决。

当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。

当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。

当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。

法律依据：

《民法典》第五百六十五条 对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

《民法典》第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。

解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

四、土地租赁纠纷

法律分析：

土地租赁合同纠纷可以通过当事人协商的方式来解决。

如果双方当事人协商不成的，可以通过向法院起诉的方式来解决。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

五、租赁合同遇到政府征地 法律问题

法律分析:

遇到政府征收出租土地的，土地租赁合同并不会自动解除。

征收土地是不可抗力因素，出租人可以通知承租人解除合同。

法律依据:

《中华人民共和国民法典》

第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

六、土地在租赁期间被征用 法律问题

处理土地租赁合同纠纷的方法是：

可以通过当事人协商的方式来解决。

如果双方当事人协商不成的，可以通过向法院起诉的方式来解决。

如果符合起诉条件的，法院应当在七日内立案，并通知当事人；

如果不符合起诉条件的，法院应当在七日内作出裁定书，不予受理；

原告对裁定不服的，可以提起上诉。

随着土地使用制度改革的深化，我国土地租赁存在着两种不同的方式。

两种租赁方式

一是国有土地租赁；

二是土地使用权出租。

国有土地租赁和土地使用权出租都是国有土地有偿使用的方式。

在土地管理法规中，国有土地租赁的概念在1998年2月17日发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（原国家土地管理局第8号令）首次被提出并予以界定的，而且被规定为国家处置土地资产的方式。

在国有土地租赁和土地使用权出租的概念中，都采用了租赁、租金这样的词语，使人容易混淆，实质上国有土地租赁和国有土地使用权出租之间存在以下主要区别：

第一，所处的土地市场不同。

国有土地租赁属于土地一级市场；

国有土地使用权出租属于土地二级或者三级市场。

租地主体及其关系

第二，法律关系主体不同。

国有土地租赁的主体是土地所有者与土地使用者。

国有土地使用权出租是在土地使用者之间进行，其主体——出租人是通过划拨、出让（或转让）取得土地使用权的受让人；

承租人为取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附着物的全部或者一部分的使用权，并定期向出租人支付租金的行为主体。

第三，土地使用者的权益不同。

《意见》第六条规定：

“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。

承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。

承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。

……”承租土地使用权的转租。

承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，土地承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

承租土地使用权的转让。

承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，租赁合同经更名后继续有效。

一、土地征用和租用的区别

征用具有行政强制性，而租用是双方在平等自愿的基础上建立的。

1、土地征用是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地使用权收归国有的行政行为。

国家行政机关有权依法征用公民、法人或者其他组织的财物、土地等。

2、国有土地租用是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。

国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。

土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。

租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押实现时，土地租赁合同同时转让。

【本文关联的相关法律依据】

《民事诉讼法》第三条，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。

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1、拆迁杨大爷

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文章来源参考：头条-杨先生房屋拆迁后续，租赁合同遇到政府征地 法律问题

内容审核：尹利兵律师

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