贵州整体移动房屋拆迁，土地增值税清算扣除原则及扣除范围

贵州整体移动房屋拆迁，土地增值税清算扣除原则及扣除范围

一、土地增值税清算扣除原则及扣除范围

土地增值税清算扣除原则

在土地增值税清算中，扣除项目金额应当符合下列要求:

(1)经济业务应当是真实发生的，且是合法、相关的。

(2)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。

(3)纳税人的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

(4)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

(5)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

(6)纳税人分期开发房地产项目的，各分期项目清算方式与扣除项目金额计算分摊方法应当保持一致。

(7)纳税人支付的罚款、滞纳金、资金占用费、罚息以及与该类款项相关的税金和因逾期开发支付的土地闲置费等罚没性质款项，不允许扣除。

土地增值税清算扣除范围

除以上原则外，扣除项目金额应符合下列规定:

(1)取得土地使用权所支付的金额:

1以出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金;以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。

2房地产开发企业因接受投资入股而取得土地使用权的(投资时暂不征收土 地增值税的)，其土地成本以投资方取得土地使用权时所支付的金额进行确认。

3房地产开发企业因接受投资入股而取得土地使用权的(投资时征收土地增值税的)，其土地成本以投资方以土地使用权作价入股的金额进行确认。

4纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”准予扣除。

5对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。

问题1 取得土地使用权所支付的金额如何分摊?

房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。如交纳土地出让金的非人防地下车库，在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期，同时取得“车库销售许可证”，在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊。(湖北)

同一个清算项目，可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不计算分摊取得土地使用权所支付的金额。(厦门)

关于无产权车位分摊土地成本问题，土地成本仅在可售面积中分摊，无产权的地下车位不分摊土地成本。(新疆)

问题2政府返还土地款是否冲减取得土地使用权所支付的成本?

《关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规〔2012〕1号)规定:纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，取得土地使用权支付的地价款，应以纳税人实际支付土地出让金(包括后期补缴的土地出让金)，减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。

《国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的公告(征求意见稿)》关于财政返还资金的处理问题也有类似规定:地方政府、财政部门以各种名义向房地产开发项目返还土地出让金、城市建设配套费、税金等，在计算土地增值税扣除项目金额时应抵减相应项目的扣除项目金额。对不能区分科目的返还资金，抵减土地出让金。

《贵州省土地增值税清算管理办法》第四十七条规定，房地产开发企业以各种名义取得的政府返还款(包括土地出让金、市政建设配套费、税金等)，在确认扣除项目金额时应当抵减相应的扣除项目金额。房地产开发企业取得不能区分扣除项目的政府返还款应抵减“取得土地使用权所支付的金额”。

《安徽省地方税务局土地增值税清算管理办法》第三十七条规定:取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中，取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议，政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。

安徽省地方税务局解读:该办法依据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条、第七条第一款规定制定。在土地出让、转让中，土地的出让、转让方，依照合同将土地出让或转让给受让方，并依照合同从受让方取得转让房地产的全部价款及有关的经济收益;土地的受让方，依照合同受让土地，并将各种形式经济利益按照合同的要求支付给出让方或转让方。因此土地的出让、转让和受让以及相关经济利益的流入、流出均应从尊重合同当事人真实意思表达。基于这一基本原则，第三十七条明确“依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议，政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除”。

(2)土地征用及拆迁补偿费。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。拆迁补偿费必须是真实发生和实际支出的，支付给被拆迁人的拆迁补偿、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭据应一一对应。

1纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照国税发〔2006〕187号文件第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

2纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号文件第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

3货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

(3)前期工程费、基础设施费应当是真实发生的，虚列的前期工程费、基础设施费不予扣除。纳税人委托其他单位进行规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘的，提供服务的单位应当符合相关法律、法规的要求。

(4)建筑安装工程费。建筑安装工程费实际发生额应当与工程结(决)算报告、审计报告、工程施工合同记载的内容相符，并已取得合法有效票据。

1纳税人采用自营方式自行施工建设的，应准确核算施工人工费、材料费、机械台班使用费等。

2纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定扣留的质量保证金，在清算截止日已取得建筑安装施工企业发票的，按发票所载金额予以扣除;未取得发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

3纳税人应确保所取得相关发票的真实性和所载金额的准确性，以及所提供建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息保持一致。

(5)纳税人销售已装修的房屋，其发生的合理的装修费用可以计人房地产开发成本。

1纳税人销售已装修房屋，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。没有明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)所发生的支出。

2纳税人销售已装修的房屋时，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。

3纳税人在清算单位以外单独建造样板房的、其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人在清算单位内装修的样板房并作为开发产品对外转让的，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本。

(6)公共配套设施费

1公共配套设施包括纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、人防等为公共事业建造，不可销售的公共设施。

2建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。其中“建成后产权属于全体业主所有的”，可以按照以下原则之一确认:

A.政府相关文件中明确规定属于全体业主所有;

B.经人民法院裁决属于全体业主共有;

C.商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或相关公共配套设施移交给业主委员会。

3建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

纳税人建设的公共配套设施产权无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供政府、公用事业单位书面接收文件。

纳税人建设的公共配套设施应由政府、公用事业单位接收，但因政府、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或者政府主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施，且说明不接收或未及时接收具体原因的，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用予以扣除。

4建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

5纳税人预提的公共配套设施费不得扣除。纳税人分期开发房地产项目但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。

6纳税人未移交的公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。

《安徽省地方税务局土地增值税清算管理办法》第三十九条规定:

纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

符合下列情况之一的，可以确认为建成后产权属于全体业主所有:

(一)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

(二)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记截的。

(三)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，主管税务机关应当调查取证予以确认。

(四)法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。

(7)开发间接费用。

1开发间接费是纳税人直接组织、管理开发项目实际发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。行政管理部门、财务费用或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用以及企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。2开发间接费与纳税人的期间费用应按照现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算。划分不清、核算混乱的期间费用，全部作为房地产开发费用扣除。

(8)《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计人扣除项目。

(9)与转让房地产有关的税金。与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增允许扣除的城建税、教育费附加。地方教育附加可否扣除?要看地方政策口径，笔者的意见是:不让扣就有点过分了。

(10)财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和，加计20%扣除。

(11)房地产开发费用的扣除。

1财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

2凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本款扣除。

3纳税人既向融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用以上所述两种办法。

4清算时已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

5纳税人据实列支利息支出的，应当提供贷款合同、利息结算单据或发票。

6纳税人向金融机构支付的财务咨询费等非利息性质的款项，不得作为利息支出扣除。

7纳税人向金融机构借款，因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。

友情提示

其他房地产开发费用，即管理费用和销售费用以及财务费用中除利息支出外的其他费用，是应按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和5%的比例计算扣除还是按比例与实际发生孰低原则扣除?关于这一问题有以下两种观点。

一种观点认为，根据实际发生原则，应该是按孰低原则扣除，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除，指的是此项费用的扣除是孰低原则，如果实际发生额低于“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%，按实际发生额扣除;如果实际发生额高于“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%，按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

另一种观点认为，土地增值税的计算有别于其他税种，既然规定是计算扣除，也明确规定了计算的基数.应该就是按5%的比例计算，而不按实际发生的费用来扣除。凡不能转让房地产项目计算分摊利息，支出或不提供金融机构证明的情况下，也无法据实扣除，只能按10%的比例计算扣除。

上述关于“其他房地产开发费用”扣除比例的争议来自从不同角度的理解。其实上述两种观念的理解均不全面，均未深刻领会其中关键词的含义。

关键词一:“计算扣除”。第二种观点表达出了“计算扣除”的意思。由于房地产开发项目历时周期较长，所发生的管理费用、销售费用、财务费用可能要跨多个年度且不为某一项目单独发生，按照实际发生数扣除势必存在数据汇总期间的确认和不同项目之间如何分摊的问题。徒增征纳双方之间的矛盾纷争，不利于实际操作执行。而“计算扣除”可以解决这一问题，只要按照既定比例和既定的计算公式计算即可，不必考虑实际发生的开发费用多寡，无论主管税务机关还是房地产开发企业，都简便易行。

关键词二:“之内”。第一种观点提到了“之内”，第二种观点忽视了“之内”，“之内”的汉语言意思为“在一定的数量、时间、处所、范围的界限之内”。既然规定5%或10%以内，就表示只要不超过5%或10%的比例都是可以的，至于具体比例该是多少，同样有规定即“上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行”。例如，《四川省人民政府关于贯彻〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的补充规定》规定:其他房地产开发费用，按《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(一)(二)项规定计算的金额之和的4%计算扣除。第二种观点忽视“之内”的提法，主要还是因为很多地方实施政策直接选取了比例上限5%或10%。

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二、土地增值税清算扣除项目包括什么

法律分析：

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴土地增值税，填写《土地增值税清缴申报表》。

并向主管税务机关提供相关的资料，并办理土地增值税清缴手续，以及结清房地产项目应缴土地增值税。

纳税人还应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

法律依据：

《中华人民共和国税收征收管理法》

第一条 为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，制定本法。

第二条 凡依法由税务机关征收的各种税收的征收管理，均适用本法。

第三条 税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。

任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。

第四条 法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。

法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。

纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。

三、土地增值税清算条件有哪些

法律分析：

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

1：

房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2：

整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3：

直接转让土地使用权的(二) 同时，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

法律依据：

《中华人民共和国税收征收管理法》

第一条 为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，制定本法。

第二条 凡依法由税务机关征收的各种税收的征收管理，均适用本法。

第三条 税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。

任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。

第四条 法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。

法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。

纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。

四、土地增值税清算扣除项目有哪些

第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定：

“计算增值额的扣除项目”：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

”第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：

“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按本条

（一）、

（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条

（一）、

（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

五、土地增值税清算是什么

法律分析：

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴土地增值税，填写《土地增值税清缴申报表》。

并向主管税务机关提供相关的资料，并办理土地增值税清缴手续，以及结清房地产项目应缴土地增值税。

纳税人还应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

法律依据：

《中华人民共和国税收征收管理法》

第一条 为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，制定本法。

第二条 凡依法由税务机关征收的各种税收的征收管理，均适用本法。

第三条 税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。

任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。

第四条 法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。

法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。

纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。

六、增值税允许扣除的土地价款包括哪些

法律主观：

土地增值税计算增值额的扣除项目有取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用、与转让房地产有关的税金等。

土地增值税纳税期限为房地产合同签订之日起七日内。

一、土地增值税计算增值额有哪些扣除项目土地增值税计算增值额的扣除项目如下：

1.取得土地使用权所支付的金额；

2.开发土地的成本、费用；

3.新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

4.与转让房地产有关的税金；

5.财政部规定的其他扣除项目。

二、土地增值税纳税期限为多长时间土地增值税纳税期限为签订房地产合同之日起七日内。

土地增值税纳税的纳税人应当自房地产合同签订之日起7天以内向房地产所在地的税务机关进行纳税申报，并提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告和其他有关资料，然后按照税务机关核定的税额和规定的期限缴纳土地增值税。

三、我国的土地增值税如何征收我国的土地增值税按照取得的收入扣除规定的项目后的增值额进行征收以及按照纳税人转让房地产所取得的增值额和相应的税率计算征收。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第三条规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

法律客观：

一、房地产土地增值税扣除项目有哪些？纳税人财务制度健全，能真实准确核算收入和成本费用的，按照《条例》和《细则》的有关规定，确认其扣除项目金额。

（1）获得土地使用权的数额。

它包括纳税人为取得土地使用权支付的土地费用和国家统一规定支付的有关费用。

（2）成本，开发土地和新建筑及配套设施（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、初始工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费和间接成本的发展。

这些费用可以根据实际数额扣除。

（3）开发土地和新建住房及其附属设施的费用、利息支出的财务费用，可以通过房地产项目的转让进行评估，并提供金融机构的证明，允许扣除，但不能超过商业银行同期贷款计算出的最高贷款额。

其他房地产开发费用在土地使用权支付金额和房地产开发成本的5％以内扣除。

（4）与房地产转让有关的税收。

指营业税、城市维护建设税和房地产转让时的印花税。

转让给房地产转让的教育费的附加费也可以从税收中扣除。

（5）增加扣除额。

从事房地产开发的纳税人可以扣除土地使用权和房地产开发成本支付的20％。

二、房地产土地增值税扣除项目能减免吗？《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定：

“有下列情形之一的，免征土地增值税：

1、纳税人建设普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的。

2、因国家建设需要依法征收回的房地产。

”（1）要注意开发的房地产是否属于普通标准住宅，凡是从事工业、商业用房以及娱乐用房地产，如高尔夫球场、娱乐城、游乐中心等都不属于免税范围；

虽属住宅但造价昂贵，装修超豪华，占地很大，建筑面积大大超过正常水平的花园别墅、度假村、高级洋楼、高级公寓等，也不属于免税范围。

（2）要注意增值额是否低于扣除项目20％的，虽然是普通标准住宅开发的，但取得的增值额（即毛利润）高于扣除项目（即成本）20％以上的，也不能予以免税，而应对其全部增值额按规定征税。

（3）对因国家建设需要依法征用、收回的房地产，要注意对房地产的征用是否符合《土地管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》以及各地区制订的具体拆迁规定和征用办法。

只有属于政府行为（包括政府委托）的征用拆迁，被征用房地产补偿收入才免征土地增值税，而那些属于商业性收购和开发的则不属于土地增值税的免税范围。

土地增值税是国家的政策是不能够减免的，如果大家有不知道的，可以去先关机构咨询工作人员，土地增值税的管理细则都有所差异，具体的细则按照当地的规定执行。

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10、贵州拆迁标准

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文章来源参考：头条-贵州整体移动房屋拆迁，土地增值税清算是什么

内容审核：李若男律师

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