征收房屋模拟拆迁，模拟拆迁的法定程序是什么？

征收房屋模拟拆迁，模拟拆迁的法定程序是什么？

一、模拟拆迁的法定程序是什么？

模拟拆迁的法定程序主要包括以下步骤：

一、调查核实和逐户走访

拆迁人在收到征地批文后，应进行详尽的调查核实工作，包括抄录征地范围内的常住人口以及全部房产情况，并逐户走访，全面了解被拆迁人的拆迁安置愿望。

二、编制拆迁计划和申请拆迁

根据调查核实的情况以及国家、地方有关拆迁的法律规定，拆迁人应及时编制拆迁计划和拆迁方案，确定拆迁时间、拆迁步骤和拆迁形式。之后，拆迁人需持有关的国家批文、拆迁计划和拆迁方案，向当地拆迁主管部门提出申请。经过审查批准并领到拆迁许可证后，方可进行拆迁。

三、发出拆迁公告和签订协议

拆迁许可证一经批准发放，拆迁主管机关应将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等以公告或其他形式予以公布，同时应做好房屋拆迁的宣传、解释工作。在公告规定的时限内，拆迁人与被拆迁人应按国家和本地区关于安置、补偿的有关规定，在自愿、有偿的基础上签订协议书。该协议应明确补偿办法和数额、安置面积和地点、搬迁过渡方式和时限以及违约责任等。

四、实施拆迁

被拆迁人搬迁后，拆迁人应及时在批准的拆迁范围和期限内实施拆迁。

此外，如果是在国有土地上进行房屋征收，还需遵循《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，包括征收决定的公告、征收补偿方案的制定与公布、征收范围内未经登记建筑的调查认定与处理、以及补偿协议的订立等程序。

总的来说，模拟拆迁的法定程序需要遵循一系列严格的步骤和规定，以确保拆迁工作的合法性、公正性和透明度。

二、模拟拆迁应该是什么程序

法律分析：

模拟“拆迁”是指行政机关根据城市规划和相关法律法规等有关规定,就城市房屋拆迁补偿安置事宜与房屋所有权人协商并签订模拟“拆迁”协议，当模拟“拆迁”协议的签约率达到一定比例，则开始启动征地的活动

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

三、模拟拆迁程序是什么

模拟拆迁的法定程序是：

房屋征收主管部门作出模拟拆迁公告，调查被拆迁人意愿比例；

调查模拟拆迁红线范围之内房屋信息，对被拆迁房屋进行价值评估；

征求被拆迁人的意见确定房屋补偿方案，签订模拟拆迁协议；

根据模拟拆迁协议的签订比例确定是否生效，生效报征收部门作出房屋征收决定。

【法律依据】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。

公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

四、模拟拆迁的法定程序是什么

1、发布模拟公告：

一般是由市、县、区为本次“拆迁”征收主体，征收主体同意后，由市、县、区房管部门组织发布公告。

2、调查房屋登记：

房屋征收部门对居民的改造意愿进行调查，同时对建筑的权属、面积等情况进行调查，对改造的意愿和调查的结果进行公示，对结果有异议的，可以向房管部门提出，同意改造人数未达标，(一般为总人数的90%，各地标准不一)，应当终止模拟搬迁。

3、初次评估：

户数达标之后，改造居民自行协商确定评估机构，协商不成，由改造居民依照少数服从多数的原则进行确定，或者采取摇号、抽签等方式进行确定。

4、方案征询：

模拟征收补偿方案进行公示，多数居民觉得不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，房屋征收部门组织居民参与听证会，依据听证会的情况修改补偿方案。

5、签订协议：

房屋征收部门与房屋所有权人签订模拟“拆迁”安置协议。

6、生效条件：

在模拟搬迁期限内，签订协议的户数达标，需将模拟搬迁协议的签订情况进行公示，房屋征收部门申请征收主体作出房屋征收决定，模拟“拆迁”补偿方案即为征收补偿方案，模拟搬迁协议生效并且与征收补偿协议具有同等效力。

7、征收决定：

房屋征收部门应当在作出房屋征收决定并及时公告，载明征收补偿方案及救济途径。

8、征收评估：

最终评估应当视征收决定公告之日为评估时点，结合市场变换情况，可以重新进行评估，征收评估与初次评估出现差异的，被征收房屋应当按照“就高不就低”的原则确定价格。

9、征收决定：

改造范围内的居民在签约期内仍达不成补偿协议，或者产权不明确的，房屋征收部门报请征收主体依据补偿方案作出补偿决定，被征收人在法定期限内既不复议又不诉讼的，申请人民法院强制执行。

【法律依据】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。

征求意见期限不得少于30日。

第十一条市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

五、什么是模拟拆迁

法律分析：

模拟“拆迁”是指行政机关根据城市规划和相关法律法规等有关规定,就城市房屋拆迁补偿安置事宜与房屋所有权人协商并签订模拟“拆迁”协议，当模拟“拆迁”协议的签约率达到一定比例，则开始启动征地的活动

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

六、模拟拆迁是不是基本会拆

在实践中，模拟拆迁主要是在确定拆迁区域之前，对居民的拆迁意愿情况做一个了解，如果绝大多数居民主动要求拆迁，那么有关部门就会结合城市规划建设需要等实际情况公布模拟拆迁公告，收集意愿书，并展开评估程序，报于区县级政府批准。

这一情况主要是在旧城改造中针对棚户区进行的，而模拟拆迁最早是在浙江省的浦江县被采用的，随后被广泛应用，它并不是一个法律概念，但是需要遵循以下程序。

1．房屋征收主管部门做出模拟拆迁公告；

2．调查被拆迁人意愿比例，没有达到比例的模拟拆迁停止；

3．模拟拆迁红线范围之内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等并且进行确认公布等程序；

4．对被拆迁房屋进行价值评估；

5．征求被拆迁人的意见确定房屋补偿方案；

6．签订模拟拆迁协议；

7．根据模拟拆迁协议签订的比例确定是否生效；

8．征收主管部门公布签订模拟拆迁协议的比例，达到标准的生效；

9．房屋主管部门报于征收部门做出房屋征收决定，公告内载明补偿方案及被拆迁人权利及义务（行政复议及行政诉讼权利）；

10．依据征收决定的时间节点进行房屋价值评估；

11．签订补偿协议。

通过程序我们可以看出，模拟拆迁其实增强了被拆迁人的主动性，在用比例判断生效与否的同时可以有效减少拆迁的纠纷。

目前，我国浙江省、四川省、江苏省、北京、上海都开展了模拟拆迁政策，但实际的情况里模拟拆迁的优势并没有想象中发挥那么大的作用，反而暴露出了很多弊端，有很多被拆迁人被模拟拆迁坑骗。

最常见的情况是一些地区的工作人员或者村委主任、村书记模拟拆迁等同于拆迁，抓住村民不了解不懂的弱点不告诉他们自己有不同意模拟拆迁的权利。

而且模拟协议签订往往会和正式的征地拆迁决定间隔很久，这样征收评估结果与初次评估结果就会有很大的差异，因为涉及到被拆迁人的切实利益所以较容易出现纠纷。

除此之外，在拆迁安置补偿协议上也会这样那样的问题。

比如拆迁方并不重新签订安置补偿协议而是拿签过字的模拟协议进行补偿，这时模拟就变成了幌子，模拟就是实际，有的拆迁方甚至会以此为依据进行强制拆除。

尽管出现了这样那样的问题，但是大家面对模拟拆迁的时候不要害怕，模拟拆迁虽然不是全国统一执行的政策，也没有全国统一的补偿标准，但是模拟拆迁也必须是依法进行的，不能违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》等法律法规的规定。

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文章来源参考：头条-征收房屋模拟拆迁，什么是模拟拆迁

内容审核：翁碧霞律师

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