上海黄浦区梦花街周边：商户权益如何保障？

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导读：每个清晨，当第一缕阳光掠过黄浦区老城厢的屋顶，梦花街便准时醒来。袅袅炊烟从斑驳的石库门间升起，伴随着生煎下锅的滋啦声、豆浆煮沸的翻滚声和邻里间熟稔的招呼声——这些微小而坚韧的商户，如同维持这条百年老街生命力的毛细血管，构成了上海最具温度与辨识度的市井画卷之一。然而，当“城市更新”、“风貌保护”、“消防安全整治”等规划蓝图覆盖到这片土地时，一场静默却深刻的冲击悄然降临。

1、梦花街商户权益的“三重脆弱性”

梦花街商户面临的权益保障困境，根植于其独特的存在形态与外部环境，呈现出叠加的脆弱性。

产权基础的脆弱性：大量商户的经营场所系租赁而来，其租赁权本身依附于复杂的房屋产权关系。房屋可能属于直管公房、系统公房、私房产权人或存在历史遗留的产权模糊状态。商户往往并非房屋所有权人，而是与二房东甚至三房东签订租赁协议。当政府因公共利益（如旧改、风貌保护、市政建设）需要对房屋进行征收或解危排险时，租赁关系的稳定性首当其冲。《民法典》虽规定“买卖不破租赁”，但在房屋征收情形下，租赁合同可能无法继续履行。商户作为承租人，其主张权利的法律地位相对间接，补偿权益易被忽视或挤压。

经营价值评估的复杂性：商户的核心资产不仅是店面与设备，更包括经年累月积累的地理位置口碑、稳定的客源网络、独特的技艺配方（尤其是餐饮老字号）以及融入社区的生活方式。这些无形资产构成了其不可复制的经营生态。然而，现行征收补偿框架主要针对不动产所有权人，对承租商户的经营损失补偿标准往往偏低且评估方法僵化，通常仅计算装修残值、设备搬迁费和有限的停业损失，难以覆盖其客群流失、商誉折损、乃至品牌消亡的真实代价。对于许多微型商户而言，搬迁意味着生意脉络的彻底切断。

政策环境与治理目标的多变性：商户生存在城市治理的多重目标夹缝中。一方面，他们是“历史风貌”与“城市烟火气”的生动体现，被舆论和游客所称道；另一方面，他们又可能因房屋老旧、业态传统、存在消防安全或环境卫生隐患，而成为“整治”、“疏解”的对象。治理目标的摇摆或不同部门政策之间的张力（如文旅部门鼓励特色商业与市容管理部门要求统一规范），使得商户的经营预期极不稳定，长期投入与创新发展的意愿受挫。

2、现行法律框架的保障与盲区

商户权益保障，散见于多部法律法规中，但尚未形成系统、有力的专门保护体系。

《民法典》的合同权益保护：商户基于租赁合同享有债权。若因房东或第三方原因导致合同无法履行，商户可依据《民法典》合同编追究违约责任，主张赔偿损失。但在政府征收这一不可归责于合同任何一方的“不可抗力”或“情势变更”情形下，商户的求偿路径变得曲折，往往需要证明自身损失并寻求在征收补偿总盘子中分得一杯羹。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有限覆盖：该条例主要规范对房屋所有权人的补偿，仅在第十七条和第二十三条中提及应对因征收造成的“停产停业损失”予以补偿，且将具体办法授权给省、自治区、直辖市制定。上海的相关细则（如《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》）规定了对“非居住房屋”的停产停业损失补偿，但补偿标准（如按房屋价值的一定比例计算）是否能真实反映商户尤其是小微、特色商户的经营损失，存在疑问。对于无证但实际长期稳定经营的“历史形成”商户，其补偿资格认定更易引发争议。

程序性权利的保障不足：在征收决定、补偿方案制定等关键环节，法律保障的重心是房屋所有权人。作为实际使用人和利害关系人的商户，其知情权、参与权、表达权往往被边缘化。他们可能直到搬迁通知贴出，才知悉详情；在补偿协商中，缺乏与征收部门直接、对等的对话渠道。程序参与的缺失，直接导致其实体权益难以得到充分考量。

3、探索更具包容性的保障路径：从“补偿”到“共生”

保障梦花街商户权益，需要从理念到机制进行创新，从单纯的“损失弥补”转向寻求“发展共生”。

确立“经营连续性”优先原则：在城市更新与风貌保护项目中，应将最大程度维护原有优质业态、特色商户的经营连续性作为重要规划目标。这意味着，在技术可行的前提下，优先采用“修缮改造、原址回迁”模式，而非简单的“拆除重建、商业招租”。通过建筑功能置换、内部设施升级，在提升安全与品质的同时，为老商户保留回家之路。

构建“商户权益人”的法律地位与补偿评估机制：

法律地位明确化：在地方性法规或政策中，明确将合法稳定经营一定年限（如三年或五年）的商户，认定为征收项目的“直接利害关系人”或“特定权益人”，赋予其参与征收补偿协商程序的正式地位。

评估方法精细化：探索建立针对特色小微商户的多元化损失评估体系。除了固定补偿项目，可引入“综合损失评估”，考虑其客户资源价值（可通过历史流水数据分析）、品牌价值、员工再安置成本等。对于公认的老字号、非遗技艺传承商户，应设立专项评估与补偿通道，体现其文化价值。

创新安置与扶持模式：

“就近、就便”安置：在规划新的社区商业配套时，为受影响的优质原住商户设置优先承租权或优惠租金条款，帮助其在新环境中尽快恢复经营。

“集中过渡”与“品牌保护”：在改造期间，由政府协调提供临时集中的过渡经营场所（如“梦花街临时市集”），维持商业生态与客源。同时，对具有公共文化价值的商户品牌进行登记与保护，防止其流失。

设立小微商户转型发展基金：从区域更新带来的土地增值收益中提取一定比例，或由政府、平台公司、社会资本共同出资，设立专项基金，为符合条件的商户提供搬迁补助、小额贷款贴息、数字化升级培训等支持，助其转型升级。

建立多元协商与社区共治平台：成立由街道牵头，征收部门、产权人代表、商户代表、社区居民代表、专家学者等共同组成的“梦花街片区更新协商委员会”。所有规划方案、补偿原则、安置措施，均需在此平台充分讨论、听取意见，协商过程公开透明。通过参与式规划，让商户从被动的“受影响者”，转变为更新的“共同设计者”，增强方案的合法性与可接受性。

结语：城市温度，在于守护每一盏为生活点亮的灯

梦花街的豆浆油条、馄饨生煎，远不止是满足口腹之欲的食物，它们是无数上海人日常生活的坐标，是城市记忆的鲜活载体，更是草根经济韧性、社区邻里温情的微观呈现。当我们在谈论“保障商户权益”时，本质上是在探讨：一座志在卓越的全球城市，将如何定义并善待它的“根”与“魂”。

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内容来源参考：北京在明律师事务所网站

内容审核：李佳琦律师

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