最高法行政庭最新答疑：征收范围内的无证房屋也可能被限期拆除

最高法行政庭最新答疑：征收范围内的无证房屋也可能被限期拆除,无证房屋在征地拆迁中该如何处理

已被纳入征收范围内，甚至已经作出房屋征收决定或者征收土地预公告的无证房屋，行政机关能否仍按行政处罚、行政强制的程序对其予以查处？是不是只要和征收行为“沾上边”，无证房屋就算进了“保险箱”，总能或多或少地得到补偿安置呢？

换言之，“责令限期拆除”这一查处违建或者违法占地专用的严厉处罚决定，能否用在被征收房屋上呢？还是说征收方仅能通过“不予补偿”按征收程序去申请法院对其强制执行呢？ 对于这一在实践中争议较大且被征收人较为关注的问题，日前最高法行政庭一级高级法官刘涛在“行政审判讲堂”现场答疑中给出了最新的答案……

（截图出自“行政执法与行政审判”公众号）

在明律师认为，刘涛法官针对这一问题的答疑是严格依据现行征拆法律法规的规定和“查处”无证房屋时所处的征收阶段进行的。

首先，根据现行《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对征拆波及的无证房屋进行调查、认定和处理，应当在房屋征收决定或者征收土地公告作出前进行，这是征收方一般应当遵循的时间、阶段要求。

此时的“调查、认定和处理”或称“土地/房屋现状调查”在实质内容上和单纯查处违建的调查取证雷同，即要求被征收人提供房屋的权属证明材料、建造时留存的审批材料等证据，同时对房屋的用地、规划许可等进行函询，对其近年来的卫星影像资料进行调取，询问房屋所在地村集体、镇街、相关单位及邻居等，通过准确测绘确定房屋的占地面积和建筑面积及其分期建造、形成的年代……

此外，征收方还应当对涉案房屋是否属于历史遗留原因形成，是否是当事人的唯一住宅房屋，是否符合“一户一宅”政策原则，建房时是否存在招商引资等带来的“信赖利益”进行调查，从而准确确定其存在是否有合法利益，应否对其作出责令限期拆除的决定。

按照刘涛法官的答疑，此阶段尚未进入征收实施过程中，而只是征收的“前期工作”或曰准备阶段。

镇街、城管综合执法等部门有权依据《城乡规划法》《土地管理法》和《行政强制法》的规定对经查实确属违建的无证房屋给予行政处罚，并付诸强制执行，而无需走征收补偿中的申请法院强制执行程序。

其次，在房屋征收决定或者征收土地公告已作出，项目已进入补偿安置实施阶段的情形下，有关部门仍有权“区分情形”对无证房屋作出处置。

对经调查认定具有一定“合法利益依据”的无证房屋，应当按照征收补偿程序和方案在落实补偿后推动强制执行，不得肆意采取“责令限期拆除”等行政处罚手段“以拆违促拆迁”，也不能人为将是否限期拆除和被征收人是否同意签约搬迁捆绑起来。

但答疑中仍在此阶段为行政机关保留了按“查处违建”程序处置的空间，最后一句“可以依法定程序处理并依法强制拆除”仍是指责令限期拆除的程序。

综合起来就是，无论涉案无证房屋处于何种征拆阶段下，有关部门均有权在查实后对其中的违法建筑予以限期拆除直至强制拆除。“已纳入征收范围内”甚至“已作出征收土地公告”都不能成为真正的违建“逃脱惩处”“蹭得补偿”的护身符。

那么，这一最新的答疑观点是否对被征收人不利呢？或者说是否是在既往裁判观点上的“倒退”呢？笔者对此不持消极、悲观的态度。

笔者认为，无证房屋的结局“利”或“不利”，关键在于实体。若其在实体上“有存在至今的道理”，即能够沾上前文提及的诸“历史遗留原因”的边，甚至在客观上不存在违反国土空间规划等的情形而只是形式上缺证，那么其当然应当得到有利的补偿结果。

这是因为“历史遗留”的原因是复杂的，其过错是不可归责于咱被征收人的，在很多情况下都是由于基层法治建设不健全、有关部门履职不到位导致的。

同理，若涉案房屋确属涉嫌严重违法占地，譬如侵占永久基本农田、耕地、农用地等建设的房屋，亦或者在改建、扩建、翻建中明显扩大占地面积、建筑面积，严重违反国土空间规划，那么“不利”的结果也是对其公平的评价。若说其因为纳入征收范围内而自动取得了“合法身份”，显然从道理和法理上皆缺乏说服力。

对于咱被征收人而言，无论征收方祭出何种程序来查处我们的无证房屋，我们都依法享有充分的陈述、申辩、申请听证、参与调解和评估、复议、诉讼等权利，足以依法维护我们的正当权益。

最高法法官的答疑中，最有利于被征收人的表述莫过于“避免以拆违替代拆迁”这句话。在“区分情形”处置的原则被明确的基础上，被征收人将有机会充分利用法律赋予我们的各项救济权利，而复议机关和法院在审查中也有必要着重对是否存在“以拆违替代拆迁”情形加以关注。 同时，查明涉案无证房屋是否具有合法利益而不是仅仅查明其是否办理了证件也是此番答疑中的重点。

在明律师认为我们或许可以将被征收房屋的状况分成三个“块”状阶段——“完全合法—具备一定合法利益—违法建筑”，那么答疑已经明确只有对完全意义上的“违法建筑”这一阶段的房屋，有关部门才有权走违建查处程序去限期拆除。而前面两个阶段中的房屋都是有权拿到征收补偿协议或者补偿决定的，其强制拆除也只能通过申请法院强制执行去实现。

对于“家有无证房屋”的被征收人群体或者企业而言，举证证明自己对房屋具备一定的合法利益是我们必须要努力做好的功课，这也应当在专业律师的指导下去尽早办妥，而不是在收到限期拆除的材料后才慌张起来。

至少我们在可能出现的起诉责令限期拆除决定甚至国家赔偿的诉讼中，不能仅靠“涉案房屋已纳入征收范围内且已进入补偿实施阶段”这一条理由去试图推翻被告的违建处罚或者不予赔偿行为。

这一点可以提也值得提，但还需要其他有力的实体证据来支持我们的房屋存在合理利益或者有关部门存在明显的事实、程序错误，从而占据优势地位才行。

“纳入征收范围内”对无证房屋而言是机遇也是挑战，但绝非是其“混”到补偿利益的保险，这是需要广大被征收人牢牢记在脑子里的事情。靠侥幸心理永远是得不到真正的合法利益的。

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内容来源参考：北京在明律师事务所网站

内容审核：司秉雷律师

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