城市房屋拆迁补偿案例：棚户区改造项目补偿决定遭确认违法

城市房屋拆迁补偿案例：棚户区改造项目补偿决定遭确认违法

导读：本案《房屋征收补偿方案》存在重大瑕疵，评估机构的选定违反法定程序，作为本案被诉房屋补偿决定的重要依据《复核评估报告》主要证据不足，因此房屋补偿决定应予以撤销。但考虑到案涉重大建设工程项目，征收范围内95%左右的被征收人已按《征补方案》的评估结论签约，轻易撤销可能会给社会公共利益造成重大损害，故判决确认违法。

【基本案情：补偿决定送达，司法强拆在即?】

委托人的房屋位于山西省Q县某小区，原系某单位的宿舍公房，后委托人买断为私产，并办理了房产证。

2014年1月，委托人在房屋处注册复印店，并办理了《营业执照》，实际用于经营使用。委托人于2018年6月收到县政府作出的征收补偿决定书，其补偿标准令委托人难以接受。经多方考察，委托人找到了久负盛名的在明律师宋晓峰律师、刘博韬律师、张琨律师。在明律师接受委托后，指导委托人起诉至人民法院，要求撤销涉案房屋补偿决定书。

县政府答辩称：2017年，县政府作出《房屋征收决定的公告》，并附《房屋征收补偿方案》。经被征收人协商一致，选定了涉案评估公司。2018年2月，评估公司对委托人的房屋出具了《征收估价报告》，随后，县政府房屋征收办向委托人送达了《房屋征收补偿催告书》，催告委托人签订征收协议，并将《征收估价报告》送达给委托人。

委托人收到后向评估公司提出了复核评估申请，随后评估公司进行了复核评估，并对委托人提出的异议进行了解释说明，书面回复了委托人，出具了《复核评估报告》。

2018年6月，县政府向委托人送达了本案房屋补偿决定书，因此房屋补偿决定书的作出，事实清楚，程序合法。

【律师解析：重大瑕疵足以导致补偿决定被撤】

在明律师宋晓峰、刘博韬、张琨认为本案房屋补偿决定书存在如下问题：

1.《房屋征收补偿方案》存在重大瑕疵，《评估复核报告》主要证据不足。

根据《房屋征收补偿方案》的规定：2014年6月前已有工商营业执照、税务登记齐全、依法纳税的，按照实际经营建筑面积部分一次性按评估价给予补偿。

但截止到本案开庭前，县政府对住改非的认定及补偿方案仍未出台。因《房屋征收补偿方案》是作出征收补偿决定的前置程序，《房屋征收补偿方案》中针对住改非的补偿条款，违反先补后征的基本征补原则，依法应认定其存在重大瑕疵。

本案中，委托人的营业执照注册日期为2014年1月，是否符合住改非的补偿条件，《房屋征收补偿方案》并未明确。因此《评估复核报告》直接以规划用途将其认定为住宅用房，主要证据不足。

2.房地产价格评估机构的选定不合法。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例》 规定，选定房地产价格评估机构应当遵循下列程序：

(一)房屋征收部门向社会发布征收评估信息;

(二)具有相应资质的房地产价格评估机构报名;

(三)房屋征收部门按照报名先后顺序公布房地产价格评估机构名单;

(四)被征收人在十日内协商选定房地产价格评估机构。被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织投票或者采取摇号、抽签等方式确定。

确定房地产价格评估机构应当由公证机构现场公证。

本案作为房屋征收部门的征收办只是随机抽取了一家评估公司供被征收人选定，显属与上述法律规定相悖。况且县政府口头陈述征收范围内被征收人有260户，而其在法定举证期限内仅仅提供了30份选定评估机构反馈意见表，其中两份并未署名。且署名的28份是否属于涉案项目的被征收人，县政府并未进一步举证证明。

在在明律师的据理力争之下，法院认定本案《房屋征收补偿方案》存在重大瑕疵，评估机构的选定违反法定程序，作为本案被诉房屋补偿决定的重要依据《复核评估报告》主要证据不足，因此房屋补偿决定应予以撤销。

但考虑到案涉重大建设工程项目，征收范围内95%左右的被征收人已按《征补方案》的评估结论签约，轻易撤销可能会给社会公共利益造成重大损害，故判决确认被告县政府2018年6月作出的房屋补偿决定书违法。

但县政府在后续补偿过程中，应当依法主动采取补救措施，从有利于原告的角度出发，按照不低于同类被征收人的补偿原则作出相应处理。

【深度解读：补偿决定也牵涉重大公共利益?】

但在明律师宋晓峰、刘博韬、张琨认为，吕梁中院认定的撤销房屋征收补偿决定书可能会给社会公共利益造成重大损害系认定事实不清、适用法律错误，具体理由如下：

由于公共利益属于典型的不确定法律概念，建设项目是否符合公共利益的需要，一方面应主要由立法判断，即只有立法明确列举的建设项目才属于公共利益的需要;另一方面，绝大多数被征收人通过正当程序而形成的意思表示，对绝大多数被征收居民同意的建设项目，也认为符合公共利益的需要。

吕梁中院认定案涉重大建设工程项目系认定事实不清。根据《城乡规划法》的规定，在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在领取建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。

而本案被告在吕梁中院庭审中并没有提交案涉项目相应的立项文件、土地审批和规划手续，无法认定案涉项目系重大建设工程项目的合法性，因此吕梁中院认定案涉重大建设工程项目系认定事实不清。

征收范围内95%左右的被征收人已按《征补方案》的评估结论签约系认定事实不清，理由如下：

第一：被告在吕梁中院庭审描述，涉案地块被征收人有260户左右。但涉案地块被征收人具体有多少户，被告除庭审描述外并没有提供相应的证据予以证实。

第二：涉案地块被征收人已按《征补方案》的评估结论签约具体多少户，被告在吕梁中院并没有提供相应的证据予以证实。由此，在涉案地块被征收人具体多少户、涉案地块被征收人已按《征补方案》的评估结论签约具体多少户都没有证据证明的情况下，吕梁中院认定征收范围内95%左右的被征收人已按《征补方案》的评估结论签约系认定事实不清。

吕梁中院认定案涉重大建设工程项目及征收范围内95%左右的被征收人已按《征补方案》的评估结论签约事实不清的情况下，适用《行政诉讼法》第七十四条第一款第(一)项的规定系适用法律错误。因此在明律师宋晓峰、刘博韬、张琨指导委托人上诉至山西省高级人民法院，该案尚未开庭审理。

在明律师最后要提醒广大被拆迁人的是，征收补偿决定书是在规定期限内补偿协议达不成时，政府进行拆迁所必需的一道手续。但决定书一旦做出，也意味着强制拆迁的大门已经打开。若被征收人此时仍对补偿数额不满，请及时咨询专业的拆迁律师进行维权，通过对涉案项目的全面审查捕捉其违法点，力促补偿安置纠纷的圆满解决。那种以征收补偿决定“牵涉重大公共利益”为由而一味要求被征收人放弃个人权利主张的理论是站不住脚的，在很多情况下更是与事实不符的。

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内容来源参考：北京在明律师事务所网站

内容审核：司秉雷律师

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