最高法判例：被征收房屋的评估价值通常包含业主共有院落及设施的价值

☑ 裁判要点

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条关于“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素”的规定，土地使用权系评估被征收房屋价值时应考虑的因素。原审法院以被征收房屋价值评估已考虑涉案院落因素为由，对当事人提出的对共有院落未作补偿的主张不予支持，并无不当。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条第一款规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。第十四条第一款规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。可见，土地使用权价值及业主共有面积及设施的价值属于被征收房屋价值评估的内容。

☑ 裁判文书 

中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书

（2018）最高法行申8607号

再审申请人(一审原告、二审上诉人)：范永明，男，1955年3月8日出生，汉族，住天津市河北区。

委托诉讼代理人：范燕丽，女，1964年2月15日出生，汉族，住天津市河北区，系范永明之妹。

被申请人(一审被告、二审被上诉人)：天津市河北区人民政府，住所地天津市河北区狮子林大街284号。

法定代表人：李新，天津市河北区人民政府区长。

被申请人(一审被告、二审被上诉人)：天津市人民政府，住所地天津市河西区友谊路30号。

法定代表人：张国清，天津市人民政府市长。

再审申请人范永明因诉天津市河北区人民政府（以下简称河北区政府）征收补偿决定及天津市人民政府行政复议一案，不服天津市高级人民法院（2018）津行终111号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成由审判员黄永维、审判员梁凤云、审判员王海峰参加的合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。

范永明向本院申请再审，请求撤销一、二审判决，再审本案。其申请再审的主要理由为：1.被征收房屋补偿面积认定错误，再审被申请人所作征收补偿决定涉及的仅为有房产证的建筑面积，对于未登记的房屋和共有院落未作补偿。无证房屋是由于历史遗留原因未办理房产证，对于这部分建筑应当予以认定和补偿。2.再审申请人的无证房屋没有经过有关部门的认定和处理，征收补偿决定违法。3.河北区政府作出房屋征收补偿安置方案并未履行依法论证、征求公众意见、听证及修改、宣传解释等法定程序，因此作出该补偿方案的程序违法。4.评估程序违法，且没有合法有效的评估报告。

本院认为，根据一、二审法院审理情况以及再审申请人的申请请求及理由，本案争议的焦点有四个：一是涉案房屋征收补偿安置方案作出程序是否合法；二是涉案无证建筑是否应予补偿；三是涉案院落面积是否应予补偿；四是评估程序是否合法。

关于涉案房屋征收补偿安置方案作出程序是否合法的问题。再审申请人在本案中提出本案所涉《河北区三十五中学片区棚户区改造（旧城区改建）项目住宅平房房屋征收补偿安置方案》作出程序不合法。根据一、二审法院所查，因涉案《房屋征收决定》的合法性已经被生效行政判决予以确认，而征收补偿安置方案属于房屋征收决定中涉及的内容，且与本案审查的房屋征收补偿决定行为并非同一法律关系，故二审法院对此不予审查，并无不当。

关于涉案无证建筑是否应予补偿的问题。本案中，河北区政府依据涉案《房屋征收决定》和《河北区三十五中学片区棚户区改造（旧城区改建）项目住宅平房房屋征收补偿安置方案》作出本案被诉《房屋征收补偿决定书》。《河北区三十五中学片区棚户区改造（旧城区改建）项目住宅平房房屋征收补偿安置方案》明确规定，无合法手续房屋不予补偿。根据二审法院所查事实，本案所涉《房屋征收决定》及上述补偿安置方案的合法性已在征收决定相关案件中予以审查确认。故一、二审法院对再审申请人关于其无证房屋亦应当予以认定和补偿的主张不予支持，亦无不当。

关于涉案院落面积是否应予补偿的问题。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条关于“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素”的规定，土地使用权系评估被征收房屋价值时应考虑的因素。一、二审法院以被征收房屋价值评估已考虑涉案院落因素为由，对范燕丽的该项主张不予支持，并无不当。

关于评估程序是否合法的问题。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条的规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。本案中，房地产价格评估机构对被征收房屋进行了评估，出具的《天津市房屋征收评估分户报告单》能够证明评估时点与房屋征收决定公告时间一致，该《天津市房屋征收评估分户报告单》已经进行依法送达。另外，评估分户报告单亦按规定由两名注册房地产估价师签字，并加盖了房地产价格评估机构的公章，符合法定形式要求。故再审申请人关于评估程序违法且评估报告不合法的主张亦不成立。

综上，再审申请人范永明的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

驳回范永明的再审申请。

审判长  黄永维

审判员  梁凤云

审判员  王海峰

二〇一八年十二月二十八日

书记员  宋芳菲

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