马建波律师
马建波律师，男，北京著名金牌律师，北京大学法学学士。现为北京市律师协会农业农村法律事务专业委员会委员、中华 全国律师协会会员、北京市律师协会会员。
2025年城中村改造定位全面升级,2021年城中村改造
【到底签到多少才能申请征收土地？90%可视为门槛】
Law
在明律师依据2024年12月新出台的《广东省自然资源厅关于进一步规范征收土地工作的通知》为大家做说明。
《通知》中明确，征收土地范围内，应当与拟征收土地的所有权人全部签订协议，与拟征收土地的使用权人签订协议比例不得低于90%。
据此，“依法征收”新模式下的城中村改造项目首先需要村集体作为土地的所有权人同意，而后再有至少90%的宅基地使用权人签约才可够得着申请征地的门槛。
根据媒体报道，日前湖南省株洲市一城中村改造项目仅用10天即实现了100%签约，效率不可谓不高。
这里需要强调的是，光是每户同意签约还不够，还得做到严格依法签约，保障每位房屋权利人的补偿安置权益。尤其是对于女性及其未成年子女等特殊群体，更应当依法予以保障而不是将其区别对待甚至由男性家庭成员去“代签”。
《通知》中指出，涉及不同权利主体的，征地补偿安置协议中应当明确各权利主体利益，并附各权利主体签名或者盖章……土地使用权人不能到场签订协议的，经本人书面委托，可由他人代为签订。
也就是说，签约环节中应落实“一个都不能少”，确保每位房屋权利人的知情权和参与权。由其他家庭成员代签的前提一定是“经本人书面委托”。
以往那种每户只找户口簿上的“户主”签字的做法是不严谨的，很可能未完全覆盖涉案房屋的全部权利人和被安置人口，很容易埋下矛盾隐患，甚至在房屋被拆除后引发民事纠纷。这种情形理应在今后的城中村改造中予以避免。
【“促签”花样频出但万变不离其宗，依法公平合理补偿才是正道】
Law
在协商签约过程中，项目指挥部、办公室等“打温情牌”“上门做思想工作”“调解家庭矛盾”已是常态。被征收人要做到开好家庭会议，合理确定利益诉求，统一步骤去积极应对协商谈判，不给征收方主动介入“家庭纠纷”的机会。
试问，我家商量得很清楚，补偿安置利益下来了怎么分是我们自己家的事情，哪里需要劳烦指挥部的一帮“外人”来介入调解？
被征收人需要牢记，问题的关键首先在于种西瓜，其次才是西瓜怎么切。真正的纠纷点永远都在于征地（房屋）补偿安置方案的合法性与合理性，而不在于补偿方式怎么选等枝节问题。
正如住建部日前所称，“一项目两方案”中的征收补偿方案直接关系到项目的成败，合法与否有必要经得起法律的检验，光走村入户打感情牌是不能取代的。
同时需要明确的是，被征收人中的党员、事业单位或者国企的在编人员等往往会因其身份而受到更多的关注，成为签约工作中的突破重点。
在明律师坚持认为，有特殊身份的人带头配合签约没有任何问题，但“配合签约”并不意味着“立马签约”，而是要在法律许可的框架内去把协议签明白，避免以后的纠纷。带头学法用法，依法维护自己和其他同项目被征收人的合法权益，这难道不是“配合签约”的一种体现么？
此外，对于“已签约户现身说法”等工作方法，确有依法救济权利需求的被征收人也完全可以“理解并尊重”，不卑不亢去阐明自己的利益诉求和态度。毕竟每家每户的情况都不同，补偿安置最终是一户一户补而不是整个村一起算，你的“已签约”不代表人家“未签约”就有错。
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内容来源参考：北京在明律师事务所网站
内容审核：马建波律师
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