杨素丽律师
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土地现状调查把面积认定少了，被征地农民何不准备这样救济,征地少算面积
在农村集体土地征收及宅基地上房屋拆迁中，“土地现状调查”相当于城市国有土地上房屋的“征收调查登记”，是确定拟征收土地/房屋面积的法定程序，其结果直接会对补偿利益产生影响。
而在实践中，以县级政府及其工作部门、乡镇街道等为代表的征收方依法握有调查的主导权，其有权委托专业的测绘机构实施面积测绘，被征地农民一般仅有权在场参与和签字确认，但却往往缺乏对调查结果的有效救济能力。
那么，对调查得出的面积数据不认可时，被征地农民依法该如何寻求救济呢？在明律师又会提出怎样的权利救济新思路呢？
在明律师解析
要点一：“土地现状调查”，责任全在征收方
Law
首先需要明确的是，依法把拟征收土地和房屋的面积量准，是县级政府及其工作部门的法定职责，这本不需要咱老百姓多费脑筋。
《土地管理法实施条例》第26条规定，需要征收土地，县级以上地方人民政府认为符合《土地管理法》第四十五条规定的，应当……开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估。
土地现状调查应当查明土地的位置、权属、地类、面积，以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况。
此即关于土地现状调查国家层面的规定，但在这一行政法规中并未直接明确被征地农民享有怎样的救济权利。
不过，近些年陆续修订出台的各省、市的地方性规定弥补了这一空缺，明确赋予了被征地农民针对调查结果提出异议的权利和相关部门需依法复查或者复核的义务。
譬如《山东省人民政府办公厅关于规范征收土地管理工作的意见》中就指出，被征地的农村集体经济组织、土地承包户、地上附着物和青苗所有权人等相关权利人应按规定时间参加现场调查、清点、确认。不能直接到场的，应书面委托他人代理。对不能直接到场且未委托他人代理，经通知仍不到场的，由参加调查的各方将现场调查结果如实记录到《土地使用权及地上附着物和青苗调查确认表》中，载明情况并共同签字确认；确有必要的，可以聘请公证机构进行公证。调查结束后，将调查结果书面通知相关权利人。
对土地现状调查结果有异议的，应按照征收土地预公告规定的期限和异议反馈渠道提出，有关部门应及时复核并妥善处理。
《安徽省土地征收及补偿安置办法》第9条也规定，土地现状调查结果应当在拟征收土地所在乡镇（街道）、村（居）、村（居）民小组范围内公示。公示时间不少于5日。
拟征收土地所有权人、使用权人对土地现状调查结果有异议的，应当在公示期内向乡镇人民政府（街道办事处）或者土地征收实施机构提出复查申请。乡镇人民政府（街道办事处）或者土地征收实施机构应当自收到复查申请之日起5日内将复查结果书面告知申请人。
综上可知，在对调查出的面积不认可时优先选择提出异议并申请复查是有明确的法规规章依据的。然而在个案中，复查的结果往往不尽如人意，“维持原判”的可能性较大。这就使得被征地农民有必要考虑其他的有效权利救济途径了。
要点二：自行委托测绘机构是当下征拆权利救济的新动向
Law
实践中，针对土地/房屋准确面积的争议多存在于面积较大，曾经历翻建、改建、扩建、新建，或者用于生产经营，因招商引资等历史遗留原因形成的无证房屋及面积上。
一些征收方仅依据证载面积和农村集体经济组织认可的面积予以认定，未对涉案土地/房屋组织专业测绘即对其实施违法强占或者强制拆除。而一旦土地和房屋灭失，曾经的面积就成了一笔再也无法算清的糊涂账，征收方使面积缩水压低补偿的如意算盘就会得逞。
而在一些“违建”和“非法占地”的查处案件中，乡镇街道和县级自然资源主管部门甚至无法准确查明涉案建筑的实际面积，
据此，被征收人一定不可满足于盲目等待征收方去“依法履行土地现状调查的职责”，而是要在这一事关补偿安置利益的关键节点上争取主动，在专业律师的指导下委托专业的测绘机构进行现场测绘并出具测绘报告，为此后的补偿利益主张提供强有力的证据，奠定坚实的基础。
《房产测绘管理办法》第6条明确规定，房屋权利人或者其他利害关系人有权委托房产测绘单位进行房产测绘。意即被征收人并不需要征得征收方的同意或者认可，即可自行委托自己信得过的测绘机构对自己的房屋实施测绘。自行委托测绘是有法律基础和依据的。
在一些个案中，正是因为被征收人在项目启动初期就及时委托了面积测绘和房地产价格评估，才使得其房屋在被强制拆除后留有足够充分的证据，为其行政赔偿创造了有利的条件。
而将自行委托土地/房屋的面积测绘和房地产价格评估二者结合起来，恐成为今后征拆权利救济中被征收人一方的标准动作。这一专业领域的“连环套”有望最大限度地排除征收方委托机构、单位的人为因素，将补偿安置锁定在更为公平、合理的位置上。
在明提示
在明律师最后要提示大家的是，个案中是否需要自行委托专业测绘机构，要在专业律所的指导下研判确定，而不可盲目委托资质上存在疑问的机构，或者在不需要委托的情形下增大自己的权利救济成本。随着征收补偿权利救济朝着精细化发展，用专业的力量制衡和博弈将成为常态，在明律师也期待着和广大被征收人一道不断摸索出新的有效权利救济途径，让我们的合法补偿权益保障之路越走越宽。（王小明/文）
#自然资源部关于按照实地现状认定地类规范国土调查成果应用的通知
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内容来源参考：北京在明律师事务所网站
内容审核：杨素丽律师
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