金明宇律师
深耕行政诉讼领域，专注于征地拆迁方面，代理相关案件达100余件，涵盖了行政案件类型的大部分，主要有国有土地上房屋拆迁、集体土地征收及房屋拆迁等，对企业拆迁和群体性拆迁案件的谈判、诉讼有丰富的实战经验。
600平米无证厂房面临限期拆除，配合自拆就留300平米，你信吗
日前，有网友在直播连麦咨询中问笔者，自己2001年在某市某村的集体建设用地上自建了600平方米的工业用房从事生产经营，未办理任何规划许可、确权登记手续。2024年当地镇街作出《责令限期拆除预先告知书》，告知其涉案厂房系违法建筑，如逾期不改正将作出责令限期拆除的行政处罚决定。
同时，镇街工作人员又当面和当事人表示，若其同意签订一份自愿配合拆除部分无证房屋的协议，那么镇街可考虑先拆除其中300平方米，余下300平方米留待明后年再说。
当事人主张其当年系出卖了宅基地使用权筹得资金，才建起了这一厂房。如今他也希望这600平米无证房屋能为自己换得适当的补偿安置，起码解决自己在村里的居住生活之需。
当事人的问题是：眼下自己应当同意签订镇街口中的那份自愿配合拆除的协议吗？还是需要做好准备针对随时可能降临的限期拆除决定去走法律程序了？
在明律师解析：选择权在当事人，但靠配合换取“补偿安置”的念想不明智
笔者认为，这里面需要厘清几个方面的法律问题，之后当事人该作何选择其实就很清楚了：
其一，当年的宅基地使用权出卖和今天的违建处置已无关联。《土地管理法》第62条规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。据此，当事人在20多年前自愿将其宅基地上房屋转让，意味着其已不再在本村享有分得宅基地的权利。
那么其后来斥资建造的600平方米厂房也就与宅基地和住宅无关，不存在镇街出于照顾其居住权而对其无证房屋“高抬贵手”的理由，更不会因为其当年出卖宅基地上房屋而以违建换取其今天的安置房。
需要明确的一点是，无证的违建无论如何是不能换取安置房的，谁也不敢违法作出这样的承诺。
其二，自愿配合拆除的协议中不会包括任何给予当事人补偿安置或者余下300平米处置方式的内容。实践中，许多镇街政府都会寻求和当事人签订配合自拆的协议，这无疑能将其违法强制拆除的风险彻底归零。
因为一旦协议签订，房屋就是当事人自愿配合拆除的，而不是镇街依法强制拆除的，也就不存在法律上的强制拆除违法一说了。
但对于当事人而言，镇街在协商中承诺的一系列配合后的“好处”都不会落实到协议中，而仅仅是停留在口头上。事实上，这和“画大饼”式的心理安慰并没有什么两样。
先拆300平米，留下300平米，等于是“小刀子割肉——一点一点修理”，余下的300平米只能理解为是“缓期执行”，最终仍然无法逃脱被限期拆除的厄运。
其三，责令限期拆除决定一旦作出就会给房屋“定性”，若不复议或者诉讼将其撤销，房屋将失去得到任何补偿的可能性。
在笔者看来，和当事人谈“自愿配合拆除协议”本质上是一种镇街规避法定拆违程序的弯弯绕，其目的就在于将行政机关的法律风险降到最低，以最小的成本快速拆除涉案无证房屋。
自愿配合的前提是当事人是否真的自愿接受处罚，忍气吞声完全没有必要，因为法定的程序和救济权利都摆在那儿，如确有历史遗留原因或者信赖利益保护的事实存在，我们又为何不去努力争取一把呢？
在明提示
综上，在明律师给正在经历类似情形的当事人的建议是，相信并依靠法律比相信某些工作人员的嘴要靠谱得多。尽早咨询专业律师，并在律师的指导下提起法律程序，在程序中寻求平等协商对话的机会，从而为自己的无证厂房争取法律框架内所能得到的公平、合理的“补偿”或者交换利益，尽早纠正违反国土空间规划的状态。
而走法律途径的前提就是不能轻易同意配合自行拆除或者签订自愿拆除的协议，否则即意味着当事人自认违法建设行为，并自愿配合拆除自己辛辛苦苦建造起来的房子，也就不需要再咨询专业律师什么了。
关键在于，配合完了咱一定不能后悔，更不能期待对方口中承诺的任何东西，你听明白了吗？（王小明/文）
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内容来源参考：北京在明律师事务所网站
内容审核：金明宇律师
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