房屋住改营拆迁参照，“城中村”拆迁补偿标准要参照国有土地上房屋征收补偿标准

房屋住改营拆迁参照，“城中村”拆迁补偿标准要参照国有土地上房屋征收补偿标准

一、“城中村”拆迁补偿标准要参照国有土地上房屋征收补偿标准

“城中村”拆迁补偿标准确实需要参照国有土地上房屋征收补偿标准。具体来说：

一、补偿方式

产权置换：可以选择回迁安置或异地安置。回迁安置是指开发商在拆迁后重建，并让拆迁户回迁进行安置；异地安置则是因为项目不涉及住宅或地块容积率原因，不能在原地回迁，需要在其他地方新建安置房进行安置。

货币补偿：根据被征土地和房产的估值补偿相应现金。补偿金额由专业的评估机构按照市场评估价、商品房交易均价或重置价等方法进行评估确定。

产权置换与货币补偿相结合：既给货币补偿又给房屋，这种方式在很多拆迁中也被采用。

二、补偿内容

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，补偿应包括以下内容：

被征收房屋价值的补偿。

因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。

因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

此外，市、县级人民政府还应制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

综上所述，“城中村”拆迁补偿标准在参照国有土地上房屋征收补偿标准时，应包括房屋价值补偿、搬迁和临时安置补偿、停产停业损失补偿等，并可根据实际情况选择产权置换、货币补偿或两者相结合的方式进行补偿。

二、城中村改造拆迁补偿是不是应参照国有土地拆迁标准

法律分析：

“城中村”中房屋所在土地性质虽为集体土地，但是仍要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行补偿。

根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款的规定：

征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

法律依据：

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》 第十二条 第二款 征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

三、城中村改造拆迁补偿是否应参照国有土地拆迁标准

法律分析：

“城中村”中房屋所在土地性质虽为集体土地，但是仍要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行补偿。

根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款的规定：

征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

法律依据：

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》 第十二条 第二款 征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

四、城中村改造算拆迁还是征收

城中村改造算拆迁。

城中村改造是指对农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区的房屋，进行的征收拆迁。

城中村改造拆迁是由政府倡导、开发商、村民自主拆迁一种三方结合方式，其拆迁主体是村集体组织自行自主拆迁。

城中村改造拆迁补偿项目，因村而异，一村一策，各城中村根据自身的条件和经济状况，通过村民代表大会或村会讨论通过补偿方案确定。

城中村改造如下：

1、规划，各区政府提出城中村改造项目申请。

由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查规划；

2、土地收储，城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。

涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续；

3、拆迁，对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

五、城中村改造拆迁补偿是否应参照国有土地拆迁标准？

法律分析：

“城中村”中房屋所在土地性质虽为集体土地，但是仍要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行补偿。

根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款的规定：

征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

法律依据：

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》 第十二条 第二款 征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

六、城中村拆迁补偿标准明细2021

“城中村”拆迁补偿标准要参照国有土地上房屋征收补偿标准狭义上，“城中村”中房屋所在土地性质虽为集体土地，但是仍要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行补偿。

根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款的规定：

征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

“城中村”的土地所有权状态分析“城中村”土地所有权一般会比较复杂，有以下三种情况：

第一种情况，土地性质属于国有土地，即土地被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有权，村已经被城市完全包围，原农民已全部转为居民，只是保留着农村传统的生活习惯。

这是通常所说的广义上的“城中村”，它经过改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的对象。

第二种情况，土地性质兼有国有土地和集体土地，即土地大部分被征用，较常见是承包耕地、集体建设用地、村集体未分配地，土地的所有权属于国家所有，像农村宅基地等部分土地仍属于集体所有，但原农民未转为居民。

第三种情况，土地性质为集体土地，但已列入城市框架范围，土地全部仍属于集体所有。

后两种村的情形是狭义上的“城中村”，是通常所说的要改造的“城中村”。

“城中村”改造常见“政府主导，市场运作”方式常见的商品房开发供地模式为：

第一步，政府征收土地;第二步，政府负责平整土地;第三步，政府将土地挂牌出让;第四部，开发商通过招拍挂获得土地使用权，最后办齐手续，施工建设。

2009年住建部就提出“政府主导，市场运作”的改造方式。

此后，国家接连发布政策吸引市场资金参与“城中村”改造。

“城中村”改造已经突破了《国有土地上房屋征收与补偿条例》中关于实施征收必须以公共利益为前提要件。

因此，各地方政府多制定地方性规章、地方性政策来规范“城中村”改造征收补偿事宜，客观上，也为专业的房屋拆迁律师介入案件提供了介入条件和争取空间。

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文章来源参考：头条-房屋住改营拆迁参照，城中村改造拆迁补偿是否应参照国有土地拆迁标准？

内容审核：王彤律师

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