天津月桥村拆迁计划公示，开发商承担阶段性担保责任后，能否解除商品房买卖合同？

天津月桥村拆迁计划公示，开发商承担阶段性担保责任后，能否解除商品房买卖合同？

一、开发商承担阶段性担保责任后，能否解除商品房买卖合同？

近年来，房地产市场的蓬勃发展使得按揭贷款业务蓬勃发展，其中涉及开发商、购房者和银行等多方参与。为了保障信贷资金的安全，银行通常要求开发商提供阶段性担保，而开发商为了保障自身权益，往往在房屋买卖合同中约定其承担阶段性担保后享有解除合同、收回房屋的权利。然而，这也引发了一系列问题和风险。

《九民纪要》第47条：合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。房屋买卖合同中购房者的义务是支付购房款，出让人的义务是交付房屋和协助办理权属登记。购房者通常通过首付加贷款方式支付全部购房款，而开发商按合同约定交付房屋。在《商品房屋买卖合同》的合同权利义务已经履行完毕的情况下，根据九民会议纪要的规定和司法实践中的相关判例，开发商并无权解除购房合同并收回房屋。

开发商在承担阶段性担保责任后，仅享有担保追偿权，即可以向购房者主张担保追偿责任，要求购房者返还代偿的贷款本息并承担违约责任。开发商可依法对购房人所购商品房行使抵押权以保障自身合法权益，而非单方面解除购房合同并收回房屋。

在实践中，开发商行使解除权也往往面临现实障碍。购房者可能涉及多个案件的被执行人，购房房屋可能存在其他法院的预查封或轮候预查封情况，或者购房者可能将房屋出售给第三方，涉及善意第三人的权益和义务。如果开发商根据合同约定解除买卖合同，可能会侵犯其他债权人的合法权益，导致执行难等问题的出现。

开发商承担阶段性担保责任后，根据现有司法实践，其通常无权单方面解除购房合同并收回房屋。开发商仅享有担保追偿权，可以向购房者主张担保追偿责任。为了避免风险和纠纷的发生，双方在签订房屋买卖合同之前应明确约定阶段性担保责任的具体内容、范围和期限，并充分评估可能出现的风险和后果。在遇到问题时，开发商可寻求专业法律意见，寻求合法途径解决纠纷，维护各自的合法权益。

二、主合同解除后担保合同是否解除

法律分析：

开发商法定解除权仅限于购房者迟延支付购房款之情形，而开发商承担阶段性担保责任后，法律并未赋予其法定解除权。

法律依据：

《中华人民共和国公司法》 第十六条 公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；

公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。

公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。

前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。

该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。

三、开发商可否要求解除商品房担保贷款合同

开发商在商品房按揭买卖中扮演着双重角色，既是房屋的出卖人，又是按揭贷款的保证人。

在商品房买卖合同解除之后，开发商在担保贷款的法律关系中，如何均衡自己的权利和义务呢?在买受人、银行都未提出解除商品房担保贷款合同时，开发商能否自行提出?

若是期房且未办理抵押登记前，买受人与开发商解除了商品房买卖合同，开发商返还购房款，并向银行承担保证的义务。

而根据《商品房司法解释》第24条的规定，于此同时，开发商亦可向银行以书面通知的方式，向银行行使保证合同的解除权，从而免除保证责任。

若房屋已经交付过户，开发商与银行之间的担保关系表现为买受人未能按期还款，开发商承担回购责任。

但在商品房买卖合同解除之后，买受人与开发商发生互相返还的法律后果。

开发商若想注销回购房产的抵押登记，可向银行主张解除担保贷款合同，并将返还的购房款优先支付买受人所欠按揭款。

如果有剩余，才返还给买受人;如果余额不足，则应与买受人就不足部分向银行承担连带清偿责任。

在房屋买卖合同签订后，购房者与开发商都应当严格履行相关法律责任，不得随意解除和更改合同条款，但对于相关情况的处理和认定上，应当结合实际来进行处理，如果双方不能对有关责任进行协商认定的话，就需要起诉来追究相关人员的法律责任。

一、强行解除贷款的房屋买卖合同的后果是什么?

在开发商与买受人解除商品房买卖关系后，按揭银行作为贷款人可能面临买受人不如期归还贷款本息的风险，同时又作为担保权人，亦可能面对抵押房产未建成或者价值贬值等情况，抵押权的实现频频受阻。

1、在商品房买卖合同解除时，可要求解除合同一方负有通知银行的义务。

在商品房按揭贷款合同中，银行可以约定“任何一方要求解除商品房买卖合同必须在提出解除合同的同时通知按揭银行，未履行此项通知义务，合同不得解除。

”

2、在商品房买卖合同解除后，银行可以要求解除商品房抵押担保合同。

根据《商品房司法解释》第24条的规定，银行作为商品房担保贷款合同的一方当事人，亦享有通知解除商品房担保贷款合同的法定解除权。

3、银行可作为有独立请求权的第三人参加诉讼，并可直接要求开发商返还贷房款。

据《商品房司法解释》第25条第1款的规定，担保权人可在商品房买卖合同中参加诉讼，并作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求。

第25条第2款规定了出卖人在商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，负有返还购房贷款及利息给担保权人的义务，这就保证了银行无须通过买受人而取得款项，降低了不能偿债的风险。

四、开发商阶段性担保的法律规定

法律分析：

开发商法定解除权仅限于购房者迟延支付购房款之情形，而开发商承担阶段性担保责任后，法律并未赋予其法定解除权。

法律依据：

《中华人民共和国公司法》 第十六条 公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；

公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。

公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。

前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。

该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。

五、开发商阶段性担保的法律规定 -法律知识

法律分析：

开发商法定解除权仅限于购房者迟延支付购房款之情形，而开发商承担阶段性担保责任后，法律并未赋予其法定解除权。

法律依据：

《中华人民共和国公司法》 第十六条 公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；

公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。

公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。

前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。

该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。

六、主合同解除担保合同是否有效

法律分析：

担保合同是否解除依情况而定。

担保合同作为主合同的从合同，其相对于主合同是独立存在的，其效力具有相对独立性。

一般情形下，主合同无效的，人民法院应当认定担保合同无效，但是法律另有规定的除外。

法律依据：

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释 第二条 当事人在担保合同中约定担保合同的效力独立于主合同，或者约定担保人对主合同无效的法律后果承担担保责任，该有关担保独立性的约定无效。

主合同有效的，有关担保独立性的约定无效不影响担保合同的效力；

主合同无效的，人民法院应当认定担保合同无效，但是法律另有规定的除外。

因金融机构开立的独立保函发生的纠纷，适用《最高人民法院关于审理独立保函纠纷案件若干问题的规定》。

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文章来源参考：头条-天津月桥村拆迁计划公示，开发商阶段性担保的法律规定 -法律知识

内容审核：刘清伟律师

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