集体土地入市试点工作,自然资源部关于印发 深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案

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一、自然资源部关于印发 深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案

自然资源部关于印发《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》的解读

一、政策背景与意义

自然资源部印发的《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》，旨在进一步深化农村土地制度改革，激活农村土地资源，促进城乡融合发展。该政策允许农村集体经营性建设用地在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，通过出让、租赁、入股等多种方式进入市场，实现与国有土地同等入市、同权同价。

二、入市条件与程序

1. 入市条件：

- 规划符合：土地必须符合国土空间规划和用途管制要求。

- 权属清晰：土地权属清晰，无争议，已完成土地确权登记。

- 民主决策：入市方案需经村民会议或代表会议三分之二以上成员同意。

2. 入市程序：

- 方案编制：土地所有权人编制入市方案，明确地块位置、面积、用途、价格等。

- 政府审核：方案报县级自然资源部门审查，确保符合规划和环保要求。

- 公开交易：通过公共资源交易平台招拍挂，确保过程透明公正。

- 登记发证：土地使用者支付价款后，依法办理不动产登记，取得使用权。

三、收益分配与监管

1. 收益分配：土地增值收益按“集体占大头”、政府收取调节金、农民个人分红的原则分配，确保农民权益。

2. 资金监管：设立专户管理收益资金，优先用于农业基础设施、公共服务和社会保障。

3. 监管措施：建立健全监管体系，监督土地入市行为，防范市场波动和违法违规操作风险。

二、关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见

关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见，主要围绕农村集体经营性建设用地使用权以有偿方式进入土地市场交易的行为进行阐述。以下是详细解答：

农村集体经营性建设用地入市，是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式进入土地市场交易的行为。这包括土地利用总体规划划定为建设用地、详细规划确定为工业仓储、商业服务业、租赁式住宅等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，由土地所有权人通过集体民主表决后，以有偿方式进入市场。

1. 入市条件：

- 符合所在地市县总体规划、详细规划或村庄规划、相关产业规划以及环保要求；

- 土地权属清晰，不存在权属争议；

- 地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕，或经土地所有权人书面同意随土地一同入市流转；

- 未被司法机关、行政机关限制土地权利；

- 法律法规规定的其他条件。

2. 管理办法：

- 根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十九条，土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的，需由市、县人民政府自然资源主管部门提出规划条件，并会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。

- 土地所有权人应编制出让、出租等方案，并依照法定程序由本集体经济组织形成书面意见，报市、县人民政府审批。

- 集体经营性建设用地出让、出租等方案应载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。

1. 意义：

- 允许集体经营性建设用地入市，是土地管理法的一项重要修正，旨在进一步完善土地制度，促进乡村振兴，保障农民权益。

- 通过入市，农村集体土地特别是城市规划区内的农村集体建设用地的使用权价值和资产价值得到显现，有助于加快经济发展方式转变。

2. 影响：

- 集体土地入市有助于建立城乡统一、开放、竞争有序的土地市场，发挥市场在土地资源配置中的基础作用。

- 入市为农民集体提供了更多的土地收益分配方式，有助于增加农民收入，提高农民生活水平。

- 同时，入市也要求政府加强监管，确保土地市场的健康有序发展，防止违法违规用地行为的发生。

深化农村集体经营性建设用地入市试点工作是土地制度改革的重要组成部分，对于促进乡村振兴、保障农民权益、加快经济发展方式转变具有重要意义。

三、自然资源部关于农村集体经营性建设用地入市试点工作的有关规定

自然资源部关于农村集体经营性建设用地入市试点工作的规定解析

结论前置：农村集体经营性建设用地入市，需符合国土空间规划，产权明晰，依法取得，并通过出让、出租等方式有偿使用。

一、入市条件

1. 规划要求：依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条，入市土地必须为国土空间规划确定的工业、商业等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记。

2. 产权明晰：土地所有权和使用权需清晰无争议，地上附着物产权也应明确，避免入市纠纷。

3. 依法取得：土地必须依法取得，非法占用或擅自改变用途的土地需依法处理并补办手续后方可入市。

二、有偿使用方式

1. 出让：集体土地所有权人将土地使用权让渡给使用者，由使用者支付出让价款。出让方式包括招标、拍卖、挂牌和协议等。

2. 出租：集体土地所有权人将土地使用权出租给承租人，承租人支付租金。租期灵活，但根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。租赁期限届满，可续订租赁合同，但续订后的租赁期限也不得超过二十年。

3. 入股与抵押：集体土地所有权人还可以土地使用权作价入股或设定抵押权，参与项目经营和收益分配，或提供融资渠道和风险防范手段。

三、权益保障与流转

入市过程中，需保障农民的知情权、参与权和决策权，确保土地增值收益合理分配。同时，集体经营性建设用地使用权可依法流转，但需遵守相关规定和合同约定，并办理相关手续。

四、关于农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见

农村集体经营性建设用地入市试点工作意见的核心要点如下：

1. 土地条件：必须符合土地利用总体规划和城乡规划，且被确定为工业、商业等经营性用途，已完成依法登记，确认为集体经营性建设用地。

2. 范围限制：主要包括农村集体经营性建设用地，不得占用永久基本农田和生态保护红线，不得将宅基地纳入入市范围，符合入市条件的土地不得进行商品房开发。

1. 入市程序：包括前期准备、民主决策、公开交易、登记发证等环节。土地所有权人需编制出让、出租方案，并报市、县人民政府审批，经村民会议三分之二以上成员或代表同意后，通过土地交易市场公开交易，签订书面合同，并依法办理不动产登记。

2. 入市权能：农村集体经营性建设用地被赋予出让、租赁、入股权能。土地所有权人可将土地使用权让与、出租或作价入股，与其他单位或个人共同投资，分享收益、承担风险。

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内容来源参考：头条-关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见,自然资源部关于农村集体经营性建设用地入市试点工作的有关规定

内容审核：谭深杰律师

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