如何快速卖掉拆迁房屋，房产纠纷第133讲：出售共有的房屋需多少共有人同意？

如何快速卖掉拆迁房屋，房产纠纷第133讲：出售共有的房屋需多少共有人同意？

一、房产纠纷第133讲：出售共有的房屋需多少共有人同意？

广州张静律师解答：出卖共有的房屋，需三分之二以上（包括三分之二）份额的共有人同意。另外，如果出卖人的份额达不到三分之二的话，不是说房屋买卖合同就无效了，而是说买家可以向无权出卖的卖家要求解除合同并索赔违约金。如下面这个案件，丈夫去世后，妻子和两个女儿继承了房产份额。大女儿劝说母亲卖掉房子，于是妻子就将房屋卖掉了但当时未过户。10多年后，房价上涨，买家起诉过户，卖家妻子辩称自己只是部分产权人，房屋买卖合同应无效。法院审理后认为，妻子一个人的份额是三分之二，故妻子有权卖房，案涉的房屋买卖合同关系合法有效。

判决书节选：

《民法典》第二百零九条第一款规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外｡ ”第三百零一条规定,“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外｡ ”第五百九十七条第一款规定,“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任｡ ”第一千一百三十条第一款规定,“同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等｡ ”本案中,一方面,黄卖家于2020年6月24日登记为803房的单独所有的权利人,具有单独处分803房的所有权利｡ 另一方面,黄卖家签名捺印出具落款日期2005年11月5日的《收据》｡ 根据黄卖家、大女儿、二女儿的主张,803房时为黄卖家丈夫与黄卖家的夫妻共同财产,在黄卖家丈夫死亡后,黄卖家与大女儿、二女儿分别继承黄卖家丈夫的803房遗产份额｡ 该803房财产份额,分别由黄卖家、大女儿、二女儿占有23、16、16｡ 大女儿向黄卖家表达梁买家购买803房的要约意思表示及劝说黄卖家出售803房,实际上同意黄卖家出售803房｡ 黄卖家与大女儿合计占有803房财产份额56(23+16),有权处分按份共有的803房｡ 再一方面,黄卖家是否有权处分803房,与房屋买卖合同的效力系属不同的法律评价范畴,不影响双方事实上的房屋买卖合同的效力｡故案涉房屋买卖合同关系合法有效。

二、按份共有人出卖房屋

多人共有房屋出售不一定必须经过全体共有人同意，如果房屋是按份共有的，则只要经过占份额三分之二以上的按份共有人同意即可出售房屋；

如果是共同共有的房产，才需要经过全体共有人同意。

一、共有房屋一般分为哪些

共有房屋一般分为按份共有和共同共有两种。

房屋共有人的权利：

1．要求分出自己份额权。

按份共有人在不影响整幢房屋经营管理的前提下，可以要求分出自己的份额，否则只能由其他共有人作价补偿。

2．处分自己份额权。

按份共有人对自己享有的份额有相当于单独所有权的权利，对按份共有房屋中属自己的份额可以按自己的意愿进行各种处分，如出卖、赠与、抛弃等。

3．对其他共有人出售的份额享有优先购买权。

优先购买权，是按份房屋共有人在出卖自己份额时，其他共有人在同等条件下有优先于其他人购买的权利。

按份共有人在出卖自己所占房屋份额时，应预先通知其他共有人。

只有其他共有人明确表示不购买，或者其购买的条件不为出卖人满意时，才可以出卖给其他人，否则其他共有人可请求法院宣告该买卖行为无效。

房屋共有人的义务按份共有人按其份额对共有房屋享有权利，同时也要按其份额承担相应的义务。

二、房产共有人有什么意义

房产共有人是指由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利，并承担相应的义务。

房产共有人有“按份共有”和“共同共有”两种种类，“按份共有”是指房产共有人按照各自的份额对共有的房屋分享权利和承担义务，“共同共有”是指房屋共有人对共有房屋分享权利和承担义务，不分份额。

不管是哪种共有方式，处置该房产都需要所有的共有人同时到场签字。

三、共有房产怎么转让

共有房产转让要经过全体人的同意。

共有房产指的是两个或者是两个以上的人对于同一项房产共同享有的所有权。

“共有”可以分为按份共有和共同共有。

1.共同共有的房产若要转让，须经全体共有人同意，任何一个共有人都不能擅自处分，否则这种处分将被认定为无效。

2.对于一些形成时间较久的共有房产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，若是共有人都不能提供足够的证据来证明各自的份额，应该认定该种共有为共同共有

三、按份共有房屋一人不同意出售

法律分析：

答处分共有产权房屋，必须需要全体共有人的同意，如果共有产权房屋一方要卖而另一方不同意的，是不能买卖的。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第三百零一条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

四、房屋共有人有哪些权利未经共有人同意出售房屋如何处理

法律分析：

房屋共有人有下列权利：

1、要求分出自己份额权；

2、处分自己份额权；

3、对其他共有人出售的份额享有优先购买权。

未同意的权利人可以向私自出售的权利人主张赔偿，但房屋如果已经过户，则无权向买主索要。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第二百九十九条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

第三百条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；

没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

第三百零一条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

第三百零二条 共有人对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照其约定；

没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

第三百零三条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；

没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。

因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

五、共有房屋出售要经过全体共有人同意吗

多人共有房屋出售不一定必须经过全体共有人同意，如果房屋是按份共有的，则只要经过占份额三分之二以上的按份共有人同意即可出售房屋；

如果是共同共有的房产，才需要经过全体共有人同意。

一、共有房屋一般分为哪些

共有房屋一般分为按份共有和共同共有两种。

房屋共有人的权利：

1．要求分出自己份额权。

按份共有人在不影响整幢房屋经营管理的前提下，可以要求分出自己的份额，否则只能由其他共有人作价补偿。

2．处分自己份额权。

按份共有人对自己享有的份额有相当于单独所有权的权利，对按份共有房屋中属自己的份额可以按自己的意愿进行各种处分，如出卖、赠与、抛弃等。

3．对其他共有人出售的份额享有优先购买权。

优先购买权，是按份房屋共有人在出卖自己份额时，其他共有人在同等条件下有优先于其他人购买的权利。

按份共有人在出卖自己所占房屋份额时，应预先通知其他共有人。

只有其他共有人明确表示不购买，或者其购买的条件不为出卖人满意时，才可以出卖给其他人，否则其他共有人可请求法院宣告该买卖行为无效。

房屋共有人的义务按份共有人按其份额对共有房屋享有权利，同时也要按其份额承担相应的义务。

二、房产共有人有什么意义

房产共有人是指由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利，并承担相应的义务。

房产共有人有“按份共有”和“共同共有”两种种类，“按份共有”是指房产共有人按照各自的份额对共有的房屋分享权利和承担义务，“共同共有”是指房屋共有人对共有房屋分享权利和承担义务，不分份额。

不管是哪种共有方式，处置该房产都需要所有的共有人同时到场签字。

三、共有房产怎么转让

共有房产转让要经过全体人的同意。

共有房产指的是两个或者是两个以上的人对于同一项房产共同享有的所有权。

“共有”可以分为按份共有和共同共有。

1.共同共有的房产若要转让，须经全体共有人同意，任何一个共有人都不能擅自处分，否则这种处分将被认定为无效。

2.对于一些形成时间较久的共有房产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，若是共有人都不能提供足够的证据来证明各自的份额，应该认定该种共有为共同共有

六、按份共有人不同意卖房

一、按份共有人出卖房屋

房屋共有人一般情况下是不能单独卖房的。

共同共有的房屋转让，需要所有共有人的同意；

按份共有的房屋需要占房屋三分之二份额的人的同意。

一方单独出卖共有房屋的合同效力待定，合同还需要经过房屋其它共有人同意才能生效，没有经过其它共有人的同意，也不能进行房屋所有权登记。

二、共有人擅自出卖、转让房屋，按份共有人要求撤销房屋登记的如何处理？

关于共有物的处置，按照法律规定，应遵循以下原则：

1、处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

2、共有人因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

3、共有人可以协商确定分割方式。

达不成协议，且难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

4、按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。

其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

三、房屋出卖是出卖人出售的，买方应当承担什么责任

卖房方是以抵押贷款的方式支付购房款的，其所卖的房屋往往已设定了抵押登记。

卖房方将已办理抵押登记的房屋进行转让并签订房屋买卖合同的，卖方应当通知抵押权人（如银行）并告知买方房屋已抵押的情况；

如卖房方未通知抵押权人，但告知了买方房屋已办理抵押登记的情况，则抵押权人可主张房屋买卖合同无效，而买方则不能以此主张买卖合同无效；

如卖方通知了抵押权人但未告知买主房屋已经抵押的情况，则买方可主张房屋买卖合同无效；

如卖方既未通知抵押权人，也未告知买方房屋已经抵押的情况，则抵押权人和买方均可主张房屋买卖合同无效。

四、共有房产怎样分割

按份共有的房屋可因部分共有人的要求进行分割，分割的方式有四种，共有人可根据具体情况进行选择。

1、直接分割房屋

形成房屋的区分所有。

能够区分成彼此独立使用的房屋，按份共有人可对房屋按份额直接进行分割。

如一栋三层楼的房屋，为三个所有人等份共有，就可以各分得一层房屋的所有权。

但由于整个房屋是连在一起的，有些属于无法分割的部分，仍为各所有人共同所有，因而形成房屋的区分所有。

2、房屋作价补偿

即房屋由按份共有人中的一人独有，其他共有人的所有权份额折成价款，由独自取得所有权的人补偿。

3、直接分割房屋与房屋作价补偿相结合

这主要包括两种情况：

一是对房屋进行直接分割时，由于房屋结构的原因，各按份共有人无法按各自拥有的所有权份额比例分配，对部分所有权份额作价补偿。

如甲、乙按3：

2的比例拥有一栋两层楼的房屋，该房屋如分割成各占一层时，则乙占了甲的所有权份额，此时，就应作价由乙补偿甲的所有权份额。

二是三个以上的人按份共有房屋时，房屋由两个以上的共有人补偿其他共有人所占份额的价款后，再按比例分割房屋。

如甲、乙、丙、丁共有一栋房屋，房屋作价由甲、乙所有，甲、乙在补偿丙、丁应占部份的所有权份额后，再按比例分割房屋。

4、房屋变价分割

房屋按份共有人都不愿取得房屋所有权时，可把房屋出售，卖得的价款由共有人按所有权份额进行分配。

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文章来源参考：头条-如何快速卖掉拆迁房屋，共有房屋出售要经过全体共有人同意吗

内容审核：张霞律师

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