拆迁房房屋预售合同，房产纠纷205讲：约定几年后过户的拆迁安置房预售合同有效吗？

拆迁房房屋预售合同，房产纠纷205讲：约定几年后过户的拆迁安置房预售合同有效吗？

一、房产纠纷205讲：约定几年后过户的拆迁安置房预售合同有效吗？

广州张静律师解答：看土地性质，如是国有土地就有效，如是集体土地则本村人买才有效，外村人买无效。如下面这个案件，买家起诉卖家过户安置房，卖家主张买卖合同签订时，房屋未取得房产证，故买卖合同无效。法院审理后认为，案涉安置房属于国有土地，买卖合同有效，判决卖家配合过户，并赔偿逾期过户的违约金10万元（合同约定是20万元）。

判决书节选：

法院认为，关于《拆迁安置房预售合同》的效力问题。根据黄父与华某公司签订的《安置房购房合同》，拆迁安置后拆迁安置房所在地块规划用途为居住用地，所在地块用地性质为国有土地性质，涉案房屋的查册表亦可印证上述信息，故涉案房屋非宅基地房屋。虽然《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，但该法律中并没有明示违反该条规定的行为为无效，根据该法的立法目的及该条文内容，该条规定在性质上属于管理性强制性规定，非效力性强制性规定。依据《民法典》第一百五十三条的规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效”，黄父、胡母、黄儿以涉案合同违反《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定为由主张涉案合同无效，缺乏理据，本院不予采纳。胡母、黄儿与徐买家签署《拆迁安置房预售合同》应属合法有效，双方均应切实履行。

关于涉案房屋转移登记问题。除最后一笔购房款126100元，徐买家已按约支付前五笔购房款合计850000元，根据合同约定，黄父一方有义务协助徐买家办理涉案房屋的所有权转移登记手续。涉案房屋虽仍登记在案外人黄女儿名下，但应恢复登记至黄父名下已经某号民事判决书确认，且该判决已进入执行程序。除此之外，涉案房屋上已无其他案外人查封、抵押限制，可以办理房屋所有权转移登记手续，故徐买家请求黄父将涉案房屋转移登记至其名下，本院予以支持。但胡母、黄儿非涉案房屋登记权利人，徐买家要求胡母、黄儿协助其办理房屋所有权转移登记手续，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

二、拆迁安置房买卖合同效力如何认定？

法律分析：

拆迁安置房买卖合同应当办理批准手续，或者办理批准手续才生效。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

三、2023年回迁安置房买卖合同有效吗

法律分析：

回迁安置房买卖合同有效。

只要买卖双方是经协商在平等、自愿基础上签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，合同内容并未违反法律强制性规定或者社会公共利益，该房屋买卖合同应为合法有效。

法律依据《民法典》第五百三十二条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。

第五百三十三条合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；

在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

四、拆迁安置房的房屋买卖合同是否有效

法律分析：

拆迁安置房有房产证的话，双方签订的合同合法合规，那就有效。

如果是没有房产证，或者具有法律规定的合同无效的情形的，房屋买卖合同无效。

当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。

法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》条第三十八条 下列房地产，不得转让：

(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条第二百零九条不动产物权登记的效力不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

五、2023年拆迁安置房买卖合同效力如何认定

法律分析：

拆迁安置房买卖合同应当办理批准手续，或者办理批准手续才生效。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

六、拆迁安置房屋的买卖合同有效吗

法律分析：

拆迁安置房买卖合同应当办理批准手续，或者办理批准手续才生效。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第五百零二条??依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。

未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。

应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

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文章来源参考：头条-拆迁房房屋预售合同，2023年拆迁安置房买卖合同效力如何认定

内容审核：刘牧童律师

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