2022年下半年，这两点没做到补偿安置将蒙受大损失！

　　咨询得多了，像在明律师这样的专业征拆律师最容易发现实践中被拆迁人总会遭遇的违法情形的规律性。尽管个案中的情况千差万别，没有两片完全相同的树叶，但毕竟“拆迁补偿”是一个很讲究程序性、规范性的行为，归纳起来仍是万变不离其宗。那么在2022年下半年大的征拆形势下，被拆迁人群体又需要格外留心哪些最基本的权利保障原则、“红线”呢?本文，在明律师就结合近期的线上、线下咨询情况为大家做一番浅析，争取将分散在个案中的“共性问题”帮大家捞出来。

　　【共性问题一：无公告，当真“不征收”?】

　　此前，在明律师曾明确提示过被拆迁人群体，要牢记“无公告，不征收”这句教训，在项目中严格审查征收方发布的公告、公示或者通知，从中了解项目性质并找寻违法点。

　　事实上，“先公告，后征收”一直都是《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》所明文规定的，在前者的程序中以“房屋征收范围公告”和“房屋征收决定公告”为核心，后者则表现为“征收土地预公告”或者叫“征地启动公告”。

　　然而规定是一码事，实操又是一码事。近期的咨询中，许多被拆迁人向在明律师表示，自己所经历的修建高铁、高速公路、通信基站等基础设施建设项目征占了本村的田地，但却从没见过任何公告，村、镇就来人入户要求签协议了。

　　需要指出的是，尽管根据修订后的《土地管理法实施条例》规定，征收土地公告将以征地补偿安置协议签订达到一定比例为其可能发布的前提，“先签约，后报批、公告”的程序已然形成，但这仍不能免除征收方在项目启动最初发布征地预公告的法定义务。

　　你连预公告都没有，连声招呼都不打，就挨家挨户做工作让农户签订补偿协议，不仅不合法，也不近乎人情，颇有些想“快刀斩乱麻”，趁农户没弄明白咋回事先签下来一批的意思在。

　　须知，这征地预公告可不仅仅是事先打个招呼那么简单，其法定内容涵盖了对土地现状调查和社会稳定风险评估的安排。而这两步，都直接关乎项目的成立与否和农户的切身利益，是决不容许含糊、打折扣的。

　　故此，在明律师建议广大未见到任何盖有县级政府公章公告的被拆迁人明确拒绝与上门人员协商，并敦促其严格依法开展工作，把该拿的文件拿出来再说。

　　如果乡镇街道、村委会不管不顾强行推进程序，农户则要团结起来及时咨询专业律师，并向当地自然资源主管部门进行举报，坚决避免在稀里糊涂之下草草签订协议、配合搬迁的情况发生。

　　【共性问题二：无补偿，当真“不签约”?】

　　“先补偿，后搬迁”，才能“居住条件有改善”，这是《土地管理法》第48条的明文规定，相信大家都已经是滚瓜烂熟了。

　　但在咨询中，仍有一些被拆迁人向我们反映，其所面临的新农村建设、城中村改造等项目仍旧是“先拆再补”，这又表现为不同的操作方式。

　　譬如有的项目是“先奖励再补偿”，即拆迁方先与被拆迁人签订单独的奖励金协议，约定被拆迁人允许拆迁方对涉案房屋进行“先行拆除”，而拆迁方则会支付一笔数额可观的奖励金(一般在几万元至几十万元不等)。

　　至于法定的补偿项目，则要等到项目进展到一定阶段后，再由拆迁方与被拆迁人另签协议确定。

　　显然，这样的约定仅用奖励金就“解决”掉了被拆迁人的房子，后续再能补偿多少话语权可就完全掌握在拆迁方手上了。

　　被拆迁人失去了房屋，也就失去了谈判博弈的最有效筹码。面对身经百战的开发商和很容易与之“沆瀣一气”的村委会，再想争取更合理的补偿安置颇有些与虎谋皮的感觉了。

　　而如果被拆迁人看破了其中的圈套，表态拒绝在不谈及补偿安置的情况下先领取奖励金，那么拆迁方就可能明确告知其会将奖励金按日扣除，直至扣个精光。

　　咨询中就有当事人问我们，一面是高达40万元的奖励金，一面是自认为减损至少几十万元补偿利益的不合理补偿，自己究竟该作何选择呢?

　　显然，这时候最要紧的不是盲目去做决定，而是在专业律师的指导下先想办法去夺回博弈的主动权。

　　“配合签字—领奖励金”和“拒绝签字，坚持先谈补偿—奖励金扣除”是拆迁方给大家布置的逻辑上的一道难题，你怎么选都是错的，都会让自己的补偿安置权益被玩弄于对方的股掌之间，眼瞅着的利益都会蒙受损失。

　　那么此时的正确做法就是，不去做任何选择，而是在律师的介入下精准、迅捷地提起政府信息公开申请，并向项目所涉乡镇、县级政府寄发律师函。

　　对已出现逼签、非法占地施工等违法行为的，还可同步向属地自然资源主管部门申请土地违法查处，多管齐下向拆迁方施加法律压力。

　　同时，律师会在赴案发地查看现场房屋、土地状况后对被拆迁人可能提升补偿利益的空间作出初步研判，将原本的糊涂账帮被拆迁人算得比较清楚。

　　一头大一头小，究竟要哪头舍弃哪头，被拆迁人心里就有数了，毕竟“甘蔗没有两头甜”，鱼和熊掌往往是无法兼得的。

　　有的被拆迁人会询问律师那笔奖励金是不是真的“过时不候”，这里面的道理是这样的：

　　1. 羊毛出在羊身上，过高的奖励金数额往往意味着补偿安置标准已被压低，经依法救济权利后损失会“失之东隅收之桑榆”;

　　2. 任何时候都不能犯“丢西瓜捡芝麻”的错误，主要矛盾纠纷是补偿安置过低，奖励金只是拆迁方创设出来用以扰乱被拆迁人视线，转移矛盾焦点的手段策略，跟着它走就只能去捡芝麻，而能摘到西瓜的总是少数人;

　　3. 站在拆迁方的立场上，“一把尺子总要量到底”，说出去的奖励金游戏规则还是会相对严格的执行的。超过规定的配合签约、腾房期限，这笔钱就不属于我们了，这本没什么问题。但只要我们在后续的权利救济中能够准确捕捉到拆迁方的软肋，那么不予支付的奖励完全可能以其他的名义“改头换面”回到被拆迁人的口袋里。

　　在明律师最后要提示大家的是，无论是“无公告”还是“无补偿”，都是一种显而易见的非法状态，摆明了拆迁方要仗着自己的强势地位来欺负被拆迁人。大家一定不要在房屋尚在，协议未签的大好局势下轻易退让妥协，放弃本属于自己的各项权利，而是要尽早引入拆迁律师到案件中，将法律层面上的优势局面不断发展扩大，与拆迁方争夺“先手”，促使其老老实实履行法定的程序和义务。

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。