拆迁房备案价高,开发商超出备案价格销售房屋 违法吗

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一、开发商超出备案价格销售房屋 违法吗

开发商超出备案价格销售房屋是违法的。以下是对此问题的详细分析：

- 根据《中华人民共和国价格法》第十四条，经营者不得有相互串通，操纵市场价格，损害其他经营者或者消费者的合法权益，以及捏造、散布涨价信息，哄抬价格，推动商品价格过高上涨等不正当价格行为。超出备案价格销售房屋，可能构成哄抬价格或操纵市场价格的行为。

- 《商品房销售明码标价规定》第九条明确指出，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售，不得超出备案价格销售。

1. 超出备案价格销售：

- 开发商若实际销售价格高于备案价格，违反了价格备案制度和明码标价规定，构成违法行为。这种行为可能扰乱市场秩序，损害购房者利益。

2. 未按规定明码标价：

- 即使开发商未直接超出备案价格，但若未按规定明码标价，如使用虚假或使人误解的标价内容及方式，诱导他人与其交易，也违反了《价格违法行为行政处罚规定》第七条，同样构成违法。

- 开发商若超出备案价格销售房屋，可能面临行政处罚，包括罚款、责令整改、暂停网签等。情节严重的，还可能被记入信用档案，影响未来开发经营活动。

二、房管局备案价格和实际价格差距

房管局备案价格和实际价格之间的差距问题，涉及到房屋交易中的价格差异及其法律后果。

房管局备案价格是指在房屋销售前，开发商需要向房地产管理部门进行价格备案，这是为了规范市场秩序，防止开发商随意涨价。备案价格通常作为房屋销售的最高限价。

1. 如果实际销售价格高于备案价格，这可能违反了相关的价格管理规定，开发商可能面临行政处罚。同时，这也可能构成对购房者的欺诈行为，购房者有权要求赔偿。

2. 如果实际销售价格低于备案价格，虽然不一定违法，但可能引起市场秩序的混乱，也可能引发其他购房者的不满。低价销售可能导致开发商的利润受损，进而影响房屋的质量和后续服务。

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，如果房屋合同价格与实际价格不符，且这种不符是由于开发商的违约行为造成的，那么开发商应当承担违约责任。这可能包括继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等。

如果开发商的行为构成欺诈，购房者还可以要求开发商进行赔偿。同时，购房者也可以向人民法院请求判定该合同无效，对于无效行为取得的财产予以返还或作折价补偿。

房管局备案价格和实际价格之间的差距可能引发一系列法律问题。购房者在购房前应仔细了解房屋的备案价格和实际销售价格，如果发现价格不符，应及时与开发商沟通并寻求法律帮助。同时，政府部门也应加强对房地产市场的监管，确保市场价格的公平与透明。

三、房屋的备案价是怎么计算出来的

房屋的备案价是房地产开发企业在取得预售许可证或现房销售备案后，向相关部门报备的价格，其计算涉及多方面因素。以下是对备案价计算方式的详细解释：

1. 成本因素：包括土地成本（如土地出让金、拆迁补偿）、建设成本（建筑安装、基础设施及公共配套费用）、融资成本（利息支出）及管理成本（行政管理、营销等费用）。这些成本直接影响备案价的制定，成本越高，备案价相应提升。

2. 市场因素：供求关系、周边房价及市场预期均会影响备案价。供不应求时，备案价上涨；供大于求时，备案价受抑制。同时，开发商会参考同区域类似楼盘价格，结合自身项目优劣势制定备案价。

3. 政策因素：政府调控政策（如限购、限贷、限价）及税费政策（契税、土地增值税等）直接影响备案价的制定。政府设定房价上限，开发商需在此范围内备案。

4. 项目自身因素：楼盘品质（户型设计、装修标准、建筑质量）及配套设施（教育、医疗、商业等）的完善程度也会影响备案价。高品质楼盘及配套设施齐全的楼盘备案价相对较高。

开发商在综合考虑上述因素后，会制定一个合理的备案价，并向相关部门进行报备。此价格一经审核通过，便需在一定时期内严格执行，实行“一房一价”政策。

备案价并非一成不变。在市场变化或销售不理想的情况下，开发商可向相关部门申请调整备案价。但调整需经过严格审核和批准程序，且不能频繁进行。

四、房管局备案价格可以降低吗

房管局备案价格可以降低，但受到一定限制。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律法规，房屋租赁和买卖合同需要向房产管理部门登记备案，备案价格通常作为公开透明的市场参考。法律法规并未明确规定备案价格不得降低，但降低备案价格可能受到市场监管、价格法等相关规定的约束。

1. 价格监管：依据《价格违法行为行政处罚规定》，经营者需执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施。若降低备案价格违反了这些规定，可能会面临行政处罚。

2. 市场秩序：大幅度降低备案价格可能扰乱市场秩序，引发恶性竞争，不利于房地产市场的健康发展。因此，相关部门可能会对过低的价格进行干预。

3. 合同约束：已经签订的买卖合同或租赁合同中的价格条款对双方具有法律约束力。若单方面降低备案价格，可能涉及合同违约问题，需要承担相应的法律责任。

若确实需要降低备案价格，建议在遵守相关法律法规的前提下，与相关部门沟通协商，确保降价行为的合法性。同时，应关注市场动态和政策变化，合理调整价格策略。

房管局备案价格可以降低，但需遵守相关法律法规和市场监管要求。在降低备案价格时，应谨慎评估风险，确保降价行为的合法性和合理性。

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内容来源参考：头条-房管局备案价格和实际价格差距,房屋的备案价是怎么计算出来的

内容审核：宋晓峰律师

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