征地拆迁，公摊面积怎么算？

　　在社会各界取消按照“公摊面积”标准计算商品房销售面积的呼声之下，取消行动终于由呼吁转变为了看得见的进展。日前，内蒙古住建厅在相关答复中称，将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。那么，征地拆迁中的被拆迁人群体该怎样有效避开安置房“公摊面积”的“雷”呢?公摊面积争议又暴露出了购房者、被拆迁人怎样的共同命门呢?本文，在明律师就给大家简要解析一下争议背后的问题所在。

　　【“公摊面积”究竟能否取消?】

　　在这一争议爆发后，一些专家学者发声认为取消“公摊面积”标准将会导致房地产市场的混乱，也不会给购房者带来任何实质上的实惠和改变。

　　不过在明律师觉得，在商品房销售、征收补偿安置中是否考虑“公摊面积”因素，本质上还是技术层面的问题，或者说是一个数学问题。

　　大家如今都知道“商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”这个公式，相对应的就是“套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积”这第二个公式。

　　购房者和被拆迁人直接有感的，当然是指“套内使用面积”，也就是大家所说的“得房面积”“实用面积”。

　　不过大家要知道的是，对于新建的多层住宅而非平房院落而言，“分摊的公用建筑面积”是必不可少的，完全没有不可能。完全无配套的农村土木结构建筑或许不存在“公摊”一说， 但那显然不是我们今天的购房者所能接受的房子。

　　也就是说，老百姓所呼吁的“取消公摊面积”，事实上只是在商品房销售和拆迁补偿安置中不再适用当下这套以涵盖应分摊的公用建筑面积的“建筑面积”计算房屋面积的标准而已。

　　换言之，未来的房屋面积计算可直接以“套内建筑面积”为首要标准，同时将公摊面积、套内使用面积等几个数据全部书面列明，那么老百姓这边也就能买个明白，而不至于去自行做一番略显繁复的计算了。

　　不过问题在于，这么调整过后究竟能否有效遏制当下一些楼盘公摊面积不透明、占比过高等现实争议呢?在明律师认为恐怕没那么乐观。

　　因为当下的争议并非因公摊面积的存在而产生，而是因开发商和购房者、被拆迁人的信息严重不对等，开发商利用其经验和知识上的优势对处于相对弱势地位的购房者、被拆迁人进行“打压”，在面积、比例上搞文字游戏，这才导致了大家在见到房屋后的极度失望与难以接受。

　　如果被拆迁人在签订补偿安置协议前就知道未来的安置房因公摊面积增大而得房面积缩水，那么被拆迁人还会同意签订这个协议么?

　　从这个意义上说，问题的关键在于房屋面积信息的绝对公开和透明，以及必要时专业的解释说明。就拆迁补偿安置而言，明确要求安置房的“套内建筑面积不得低于被征收房屋的套内建筑面积”，是真正管用的一招。

　　【如何应对拆迁补偿安置中的“信息不对等”?】

　　“信息不对等”，再加上因缺乏征拆经验和常识而被“降维打击”，是当下被拆迁人群体在签约搬迁与否的博弈中频频吃亏的重要原因。搞不懂什么叫“公摊面积”，就干脆取消掉它，实则是治标不治本。你拿掉了这个搞不懂的概念、名词，很快又可能会有下一个搞不懂的概念、名词冒出来，总不能搞不懂的就都拿掉。

　　但老百姓毕竟一辈子能赶上一次拆迁就不错了，指望生活的磨砺去积累这方面的经验着实不靠谱。在明律师提出以下几点建议供大家参考：

　　1. 尽早咨询专业律师和对该领域有了解的朋友、熟人，重视无利害关系的第三方的分析。你问拆迁方这安置面积是怎么回事，它一定是按照它所准备好的“剧本”和你说，你是信也不是不信也不是。

　　此时，被拆迁人要敢于利用外脑的力量，尽早咨询专业律师或者对征收拆迁、房地产等领域有了解的朋友、同学、熟人等。这些与涉案征拆行为无利害关系的人的建议，会对大家产生积极的帮助。

　　需要注意的是，咨询律师并不意味着一定要委托或者“打官司”，交一定的咨询费把不懂的弄懂，很可能会节省掉不少后期的权利救济开销。

　　2. 充分利用信息公开申请、针对补偿安置方案提出意见等程序性权利争夺主动权。一些被拆迁方视作“机密”的信息，事实上依法是能够申请公开的。而如果被拆迁人想通过自身团结起来的力量去影响所涉项目的补偿安置，那么针对补偿安置方案提出意见、要求听证并委托专业律师参与无疑是最有效的选择。

　　譬如有关“分摊的公用建筑面积”在安置房中究竟占比如何这一问题，是完全可以在补偿安置方案中予以列明或者适度限制的，套内建筑面积的适用法律上并不禁止，被拆迁人完全可以团结起来去共同主张，在未签订补偿安置协议前去反过来向拆迁方施加影响。

　　此外，被拆迁人或可在听证中明确提出要求拆迁方提供现房安置，拒绝看不见摸不着的期房，这也是有效避雷的策略之一。按照北京市国有土地上房屋征收补偿的规范，现房安置才是原则、一般情形，提供期房只能作为例外。

　　3. 无论如何要加强自身学习，把直接牵涉补偿安置权益的名词、概念学懂弄通。很多被拆迁人在咨询中表现出其对征拆领域的知识点完全没有基础性的认知，只能任由拆迁方说什么就是什么。

　　加强自身学习在任何时候都是有意义的，适当看一看专业拆迁律所的文章、视频和直播，尝试在直播中和专业律师连麦或者评论聊一聊，关注几个行政诉讼领域的案例公众号，这都是有益的事情。

　　回到大家所关注的“公摊面积”争议上来，个别开发商在售房时会对建筑面积中涵盖的公摊面积比例刻意模糊、混淆，令被拆迁人产生误解。但如果你掌握了足够的知识，就能够直接去质疑对方所给出的数据和解释，取不取消公摊这一概念，你都不会在存有误解的情况下盲目去签约。

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。