拆迁返还的房屋如何入账，收到返还的土地成本怎么入账

拆迁返还的房屋如何入账，收到返还的土地成本怎么入账

一、收到返还的土地成本怎么入账

收到返还的土地成本应当根据其性质进行不同的账务处理。

一、如果返还的土地成本属于政府给予的土地出让金返还或奖励，这部分收入通常包括土地的脱钩费用、拆迁补偿费、管理费及土地流转的费用，以及土地的增值溢价部分。这些费用经由评估机构核实、国土部门认可后提出申请，由财政部门返还。根据《中华人民共和国企业所得税法》，除国务院财政、税务主管部门规定有专项用途的以外，企业取得的政府补助收入一般都属于应税范围，应当依法缴纳企业所得税。因此，这部分收入在入账时，应计入当期损益并依法纳税。

二、如果收到的返还土地成本与征地补偿相关，如公益性事业征用土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等，这些费用应当在自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。这些补偿款项是对土地使用者因征用土地而造成的损失进行的经济补偿，并非劳动收入所得。在入账时，应根据具体补偿款项的性质进行相应处理。

三、对于经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，这种划拨土地使用权应按照公允价值进行入账。如有相关凭证，且该凭证所列明金额与公允价值差额不大，可以按该凭证所列金额入账。土地使用权入账价值还应包括为取得土地使用权而交纳的耕地占用税、契税和印花税等相关的税费。

综上所述，收到返还的土地成本的入账方式取决于其性质。对于政府返还的土地出让金，应计入当期损益并依法纳税；对于征地补偿款，应根据补偿款项的性质进行相应账务处理；对于划拨土地使用权，应按照公允价值或相关凭证所列金额入账，并包括相关税费。

二、土地出让金返还款如何入账

目前的实务操作中，土地款项的返还应当都不会直接使用“土地出让金返还”的名义，而是以扶持基金等类似名义进行。

由于地方政府（或开发区管委会等机构）对本级财政资金的使用还是有一定支配权的，所以要做到在形式上不违规应当不困难（但也有不少在审计署、财政部专员办等的专项审计中被发现然后要求纠正的例子）。

对于企业取得土地使用权而支付的出让金的返还，如果基于实质重于形式原则认定为出让金返还的，在新准则下一般作为与资产（土地使用权）相关的政府补助处理；

原制度下一般以税后净额计入资本公积处理。

可以通过向给予该资金的政府部门沟通以确定款项的性质以及是否需要返还，尤其需要关注有无表明该笔款项真正性质的“背后”协议。

如果确定实质上是对原先收储对价的调整，则还应进一步区分是否属于政策性搬迁。

属于政策性搬迁补偿且资金来源于财政预算内资金的，按解释3号规定的第一种会计模式处理；

属于政策性搬迁但款项不是来源于财政预算内资金的，按解释3号规定的第二种模式处理；

其他情况，直接增加土地处置时确认的营业外收入。

一、土地出让金返还合法吗

土地出让金返还是不合法的。

根据《节约集约利用土地规定》第二十二条经营性用地应当以招标拍卖挂牌的方式确定土地使用者和土地价格。

各类有偿使用的土地供应不得低于国家规定的用地最低价标准。

禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。

该条文从部门规章的角度禁止了土地出让金的返还，不过可以通过从先租后转，或者工程进行中以提供配套建设基金的名义进行间接上的资金支持。

依据我国相关法律的规定，国家收取土地出让金后，在土地使用权未到期前收回国有土地的，在依据一定的原则返还土地出让金，这种情况是合法的。

二、土地出让金返还政策是怎样的

（一）政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房。

（二）政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）。

（三）政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设

（四）土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场馆）。

（五）政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人。

（六）政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助。

具体返还政策看招商引资或者土地出让协议中相应的明确返还条款。

三、土地出让金返还如何入账

关于土地使用权出让收入范围，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）第一条规定，国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款。

关于土地使用权出让金的上缴和使用，《城市房地产管理法》第十九条规定，土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。

土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。

国办发〔2006〕100号文件第二条规定，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。

收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。

关于土地使用权出让收入的使用范围，国办发〔2006〕100号文件第三条规定，土地出让收入使用范围：

征地和拆迁补偿支出，土地开发支出，支农支出，城市建设支出和其他支出。

《财政部关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（财综〔2006〕68号）第十五条规定，土地开发支出包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出，以及相关需要支付的银行贷款本息等支出，按照财政部门核定的预算安排。

一、土地出让金计算方法

1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40％的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40％计算。

2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40％计算。

3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40％计算土地出让金。

4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60％，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40％的标准计算土地出让金。

四、政府返还的土地出让金的账务处理

法律主观：

所谓 土地出让金 返还或奖励款，就是在 土地出让 过程中，企业按照招拍挂确定的土地竞拍金额全额缴纳土地出让金并取得了土地出让票据以后，根据地方政府的规定，政府给予的土地出让金一定比例的返还或者奖励。

一、土地出让金的返还由两部分组成：

（1）土地的脱钩费用、 拆迁补偿 费、管理费及 土地流转 的费用；

（2）土地的增值溢价部分。

成本部分的返还流程：

土地整理过程中所发生的费用，经由评估机构核实、国土部门认可后提出申请，由财政部门返还。

土地的增值溢价部分的返还根据框架性协议，本级财政留成部分向政府提出申请，由财政部门返还。

二、土地出让金返还的税收问题：

《中华人民共和国企业所得税法》规定，企业取得的政府补助收入除国务院财政、税务主管部门规定有专项用途，并经国务院批准的以外，一般都属于应税范围，应当依法缴纳企业所得税。

房地产开发企业收到当地政府土地出让金返还属于税费返还。

《中华人民共和国企业所得税法》把企业实际收到的财政补贴和税费返还排除在“财政拨款”之外，计入当期损益征收企业所得税，原因有三个：

一是企业从政府取得的补贴收入后使经济利益的流入和企业净资产增加，符合企业所得税法收入总额的立法精神。

二是为了规范财政补贴和加强减免税的管理。

税法也没有必要在此问题上保持差异，这有利于降低纳税遵从成本和税收征管成本。

目前，土地出让金返还相关规定尚无全国统一的专门法律 法规 加以整合、规范和约束，土地出让金返还呈现一片乱象。

土地收入不能成为地方政府手中的“私房钱”，必须加强对土地出让收益监管，从根本上遏制土地出让金使用乱象。

自1994年分税制财政体制改革以来，中央集中管理税权，各地不得自行或擅自减免税，个别地区为了促进地方经济发展采取各种“财政补贴”变相减免税，造成了对中央税权的侵蚀。

对企业从当地政府取得的财政补贴征税，有利于加强对财政补贴收入和减免税的管理。

三、出于尽量减少税法与财务会计制度的差异，企业会计准则已经把政府补助记入了“营业外收入”科目，

法律客观：

《城市房地产管理法》第八条 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第十九条 土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。

土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。

五、返还土地出让金怎么入账

目前的实务操作中，土地款项的返还应当都不会直接使用“土地出让金返还”的名义，而是以扶持基金等类似名义进行。

由于地方政府（或开发区管委会等机构）对本级财政资金的使用还是有一定支配权的，所以要做到在形式上不违规应当不困难（但也有不少在审计署、财政部专员办等的专项审计中被发现然后要求纠正的例子）。

对于企业取得土地使用权而支付的出让金的返还，如果基于实质重于形式原则认定为出让金返还的，在新准则下一般作为与资产（土地使用权）相关的政府补助处理；

原制度下一般以税后净额计入资本公积处理。

可以通过向给予该资金的政府部门沟通以确定款项的性质以及是否需要返还，尤其需要关注有无表明该笔款项真正性质的“背后”协议。

如果确定实质上是对原先收储对价的调整，则还应进一步区分是否属于政策性搬迁。

属于政策性搬迁补偿且资金来源于财政预算内资金的，按解释3号规定的第一种会计模式处理；

属于政策性搬迁但款项不是来源于财政预算内资金的，按解释3号规定的第二种模式处理；

其他情况，直接增加土地处置时确认的营业外收入。

一、土地出让金返还合法吗

土地出让金返还是不合法的。

根据《节约集约利用土地规定》第二十二条经营性用地应当以招标拍卖挂牌的方式确定土地使用者和土地价格。

各类有偿使用的土地供应不得低于国家规定的用地最低价标准。

禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。

该条文从部门规章的角度禁止了土地出让金的返还，不过可以通过从先租后转，或者工程进行中以提供配套建设基金的名义进行间接上的资金支持。

依据我国相关法律的规定，国家收取土地出让金后，在土地使用权未到期前收回国有土地的，在依据一定的原则返还土地出让金，这种情况是合法的。

二、土地出让金返还政策是怎样的

（一）政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房。

（二）政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）。

（三）政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设

（四）土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场馆）。

（五）政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人。

（六）政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助。

具体返还政策看招商引资或者土地出让协议中相应的明确返还条款。

六、土地出让金返还如何入账？

法律主观：

一、土地出让金返还如何入账关于土地使用权出让收入范围，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)第一条规定，国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款。

关于土地使用权出让金的上缴和使用，《城市房地产管理法》第十九条规定，土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。

土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。

国办发〔2006〕100号文件第二条规定，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。

收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。

关于土地使用权出让收入的使用范围，国办发〔2006〕100号文件第三条规定，土地出让收入使用范围：

征地和拆迁补偿支出，土地开发支出，支农支出，城市建设支出和其他支出。

《财政部关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》(财综〔2006〕68号)第十五条规定，土地开发支出包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出，以及相关需要支付的银行贷款本息等支出，按照财政部门核定的预算安排。

二、土地出让金计算方法1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。

2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金

法律客观：

《城市房地产管理法》第八条 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第十九条 土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。

土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。

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文章来源参考：头条-拆迁返还的房屋如何入账，返还土地出让金怎么入账

内容审核：张伟律师

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