北京大兴企业拆迁补偿案例，北京大兴区房屋拆迁纠纷事件：产权与补偿争议下的困境与出路

北京大兴企业拆迁补偿案例，北京大兴区房屋拆迁纠纷事件：产权与补偿争议下的困境与出路

一、案情解释

在北京大兴区黄村，一处498平米的集体土地房屋引发了一系列复杂的拆迁纠纷。该房屋建于1982年，由Z女士的婆婆以Z女士老公的名义申请建造。当时由于历史原因，没有办理土地证和房产证，但遵循一户一宅原则，房屋实际归属婆婆。大约在2011年，婆婆去世后，房屋虽在说法上转到Z女士老公名下，但因手续缺失，产权认定存在模糊地带。Z女士婆婆共育有五个子女，目前大姐、二哥和Z女士丈夫在世，另外两个子女已去世。

婆婆去世后，关于房屋的继承问题产生争议。Z女士认为，原本一户一宅的房屋被违规按照继承分配给其他子女，为此双方还发生过冲突。2024年7月，村委会介入调解并开具证明，对房屋进行确权，判定大姐和二哥各占60%份额，Z女士和丈夫占40%份额。随后，拆迁工作启动，虽有拆迁公告和安置补偿方案，但都不够规范。拆迁方给出的补偿标准是一套228平米的三居室和80多万现金，按照份额，Z女士和丈夫能分得90多平米房屋和20多万现金。Z女士对这一补偿方案不满意，拒绝签订协议。然而，大姐和二哥却与拆迁方签订了补偿协议，Z女士怀疑他们签订的是阴阳合同，但并未见到实际协议内容。

2024年11月X日，Z女士家的房屋遭遇偷拆。报警后，派出所以家庭内部纠纷为由，建议通过民事诉讼解决。Z女士随后找律师代写了起诉状和律师函，但未委托代理案件。当她前往法院立案起诉征收公告上的行政机关时，法院既不立案，也未说明不予立案的理由，案件就此搁置，Z女士怀疑是某府与法院提前打过招呼。

二、当事人诉求

Z女士的诉求主要集中在几个方面。首先，她认为农村房屋子女虽都有继承权，但已获得安置的子女不应再重复安置，且所有涉及拆迁的当事人都应签订补偿协议，而非仅部分人签字。目前存在信息不对称问题，她希望公开一些与拆迁相关的文件，以保障自己的知情权。其次，关于安置问题，她希望明确自己应得到怎样的安置，认为自家应享有宅基地安置份额。Z女士强调房屋是被偷拆的，早在2024年7月当地就开始以危房名义进行腾退，7月X号她发现房屋被偷拆并报案，当晚房屋就被完全拆除。

三、北京一讼李主任分析法律分析建议

本案中房屋产权虽因历史原因手续不全，但村委会的确权在一定程度上明确了各方份额。拆迁方在补偿安置过程中，应确保所有权益相关人都参与协商并签订协议，仅部分人签字的协议可能存在程序瑕疵。对于Z女士怀疑的阴阳合同问题，若有证据证明，可通过法律途径认定协议无效。关于房屋偷拆，即使存在家庭内部纠纷，行政机关在未依法定程序的情况下进行拆除也属违法。派出所将其简单认定为家庭纠纷并建议民事诉讼并不恰当，Z女士有权对行政机关的违法强拆行为提起行政诉讼。

李主任建议Z女士，一方面要积极收集证据，包括房屋产权相关材料、村委会确权证明、拆迁公告、安置补偿方案、与拆迁方沟通的记录、房屋被拆前后的照片视频等，以支撑自己的诉求；另一方面，针对法院不立案又不说明理由的情况，可向上级法院反映，要求依法处理。在信息公开方面，可依据《政府信息公开条例》向相关部门申请公开拆迁项目的审批文件、补偿资金明细、评估报告等信息，以便全面了解拆迁情况，为后续维权提供依据。

法律分析:

建议咨询相关政府部门以确保信息准确性。

法律依据:

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

1.征收耕地补偿标准 ：

旱田平均每亩补偿5.3万元。

水田平均每亩补偿9万元。

菜田平均每亩补偿15万元。

2、征收基本农田补偿标准 ：

旱田平均每亩补偿5.8万元。

水田平均每亩补偿9.9万元。

菜田平均每亩补偿15.6万元。

1.征收耕地补偿标准 ：

旱田平均每亩补偿5.3万元。

水田平均每亩补偿9万元。

菜田平均每亩补偿15万元。

2、征收基本农田补偿标准 ：

旱田平均每亩补偿5.8万元。

水田平均每亩补偿9.9万元。

菜田平均每亩补偿15.6万元。

3、征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元。

4、征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元。

5、征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。

耕地补偿标准为该地区对应征地统一年产值的20倍，征地后以行政村为单位人均耕地不足03亩的按30倍计算。

牧草地补偿标准为该地区对应征地统一年产值的11倍。

菜地、园地视同同等条件的耕地。

林地按该地区同等条件耕地的征地统一年产值6倍计算。

未利用地按邻近地类统一年产值1倍计算。

建设用地按邻近地类标准补偿。

征用国有农用地的参照上述标准执行；

涉及收回国有建设用地土地使用权的，对国有土地使用权人应给以合理经济补偿。

青苗和地上附着物补偿标准，青苗补偿标准为附着耕地的征地统一年产值的1倍。

集体土地上附着物、构筑物按重置价格结合成新度给予补偿；

国有土地上附着物按《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定执行。

非法建筑物、构筑物以及公告后在拟征土地上抢种、抢栽、抢建的附着物，征地时一律不予补偿。

大兴区征地补偿费用项目有哪些：

1、土地补偿费用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。

2、青苗补偿费用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。

3、附着物补偿费用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。

4、安置补助费、用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。

【法律依据】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第一七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

征地补偿费用包括土地补偿费用、青苗补偿费用、附着物补偿费用和安置补助费。

具体补偿标准根据不同类型的土地和附着物而定，例如耕地、基本农田、林地等。

补偿标准以征地统一年产值的倍数计算，国有农用地和建设用地的补偿标准参照统一标准执行。

青苗和附着物的补偿费用也有具体规定。

此外，安置补助费用是为了补偿因征地造成的富余劳动力而支付的费用。

法律分析

1.征收耕地补偿标准：

旱田平均每亩补偿5.3万元。

水田平均每亩补偿9万元。

菜田平均每亩补偿15万元。

2、征收基本农田补偿标准：

旱田平均每亩补偿5.8万元。

水田平均每亩补偿9.9万元。

菜田平均每亩补偿15.6万元。

1.征收耕地补偿标准：

旱田平均每亩补偿5.3万元。

水田平均每亩补偿9万元。

菜田平均每亩补偿15万元。

2、征收基本农田补偿标准：

旱田平均每亩补偿5.8万元。

水田平均每亩补偿9.9万元。

菜田平均每亩补偿15.6万元。

3、征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元。

4、征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元。

5、征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。

耕地补偿标准为该地区对应征地统一年产值的20倍，征地后以行政村为单位人均耕地不足03亩的按30倍计算。

牧草地补偿标准为该地区对应征地统一年产值的11倍。

菜地、园地视同同等条件的耕地。

林地按该地区同等条件耕地的征地统一年产值6倍计算。

未利用地按邻近地类统一年产值1倍计算。

建设用地按邻近地类标准补偿。

征用国有农用地的参照上述标准执行；

涉及收回国有建设用地土地使用权的，对国有土地使用权人应给以合理经济补偿。

青苗和地上附着物补偿标准，青苗补偿标准为附着耕地的征地统一年产值的1倍。

集体土地上附着物、构筑物按重置价格结合成新度给予补偿；

国有土地上附着物按《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定执行。

非法建筑物、构筑物以及公告后在拟征土地上抢种、抢栽、抢建的附着物，征地时一律不予补偿。

大兴区征地补偿费用项目有哪些：

1、土地补偿费用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。

2、青苗补偿费用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。

3、附着物补偿费用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。

4、安置补助费、用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。

结语

征收土地补偿费用项目包括耕地、基本农田、林地及其他农用地、工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地、空闲地等。

补偿标准根据不同地类和地区统一年产值进行计算，确保合理经济补偿。

同时，青苗和附着物也纳入补偿范围。

安置补助费用用于补偿因征地导致的富余劳动力。

法律依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第一七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

法律分析:

建议咨询相关政府部门以确保信息准确性。

法律依据:

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

当房屋被列入征拆项目范围时，应该何时开始维权？是在房屋被拆除后再开始维权，还是在征拆单位出具《安置补偿协议》后就可以开始维权呢？

房屋拆迁和补偿过程受到法律的明确规定。

然而，作为普通老百姓，了解这些流程的合法性以及何时可以寻求律师介入来维护自己的合法权益是非常困难的。

张华律师将以甘肃省兰州市陈先生的案例，从《征收决定》入手，与大家分享并进行解析。

北京专业拆迁案件办理主任律师 张华

【概要案情】

陈先生是甘肃省兰州市城关区的一位市民，于2002年在城关区购买了一个小区内面积超过120平方米的住房。

该小区环境优美，房屋布局宽敞，装修精美，陈先生一家非常满意。

2020年初，几位风险评估公司的员工前往陈先生的住所，告知他们的楼房被纳入了河堤保护治理工程范围，需要对其进行征收。

正值疫情严峻时期，他们被限制在家中无法外出，这次征收调查更加令陈先生一家感到沮丧和失落。

他们对于这座他们舒适而熟悉的房子，几十年的产权只住了不到二十年就要被征收，担心政府提供的补偿是否足够且是否及时，同时也担心将来将被安置在何处。

一连串的不确定因素和无能为力的局面让陈先生一家感到惊慌失措。

陈先生一家当时选择随波逐流，因为征收并不是只针对他们家，而且在疫情期间做任何事情都不方便。

由于找律师沟通困难，他们自己也没有把握，因此决定先看看征收单位的计划。

随后，征收单位在四月发布了“拆迁公告”和“安置方案”。

陈先生一查看，发现按照这个安置方案，即使不像传闻中的“拆迁暴富”，也无法维持目前的生活水平。

因认为安置方案不公平，陈先生一直拒绝签署。

然而，随后得到的反馈是，他们家的用水和天然气等供应时断时续，正常的生活受到了严重的影响。

陈先生已经陷入了无处可逃的僵局，因此经过多方比较和打听后，最终决定委托有经验的张华律师来维护自己的权益。

【维护权益的有效方法】

在受到委托后，张华律师迅速处理了陈先生家面临的紧急问题——断水断气，并根据法律规定向相关单位反映了这种不合法、不合理的情况，使得陈先生一家恢复了正常生活。

随后，张华律师立即整理了案情，并制定了维权策略。

张华律师对征收单位过去实施的征收流程及发送的文件进行了详细了解，查看了政府制定每一项流程的法定依据，敏锐地发现了征收单位在这次征收过程中存在的违法行为。

经过固定证据、核对证据和法律依据后，张华律师依法向有管辖权的法院提起诉讼，主要针对征收单位的《征收决定》中明显存在违法行为的关键点。

在庭审的辩论过程中，张华律师引经据典，阐述自己的观点，并清晰地总结了被告在征收陈先生房屋时在各个程序及实体方面存在的违法行为。

尽管被告方提交了许多批复、审批、规定等材料进行反驳，仍然掩盖不住在征收过程中的缺陷和不合法性。

每个案例都有其独特的背景和特点，张华律师在这个案件中结合当时的疫情背景，主张“2020年年初是我国疫情高发期，全国都鼓励公民不要外出、减少外出、禁止聚集和集会等活动，从而导致被告无法及时了解到本次征收的补偿方案”，主张被告的补偿方案公告未能达到相应的目的。

尽管被告作出了解释，但法院最终还是认定“2020年年初新冠肺炎疫情并非排除程序正当的理由，对被告的辩解不予采纳”。

在激烈的法庭辩论之后，最终法院支持了我们的观点，并认定被告制定的《征收决定》是违法的。

北京违法拆迁维权律师 张华

北京拆迁补偿纠纷律师 张华

以下为律的专业意见：

在《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，对征收行为进行了更为详细的规范。

为了确保合法征收，必须满足行政目的、行政审批、资金要求、程序要求、陈述申辩权利、复议和诉讼权利等多个方面的需求，并尊重被征收人的权益。

但在实际征迁过程中，如果征收方没有按照法定程序有序进行征收，常常会侵害被征收人的合法权益。

由于行政征收方面的法规复杂并且繁琐，一般老百姓很难发现其违规行为，除非行政征收方存在明显的违法行为。

因此，只有通过拆迁律师的专业帮助和追踪，才能捕捉征拆单位的违法点，并步步跟进运筹帷幄，从而维护自身的合法权益。

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文章来源参考：头条-北京大兴企业拆迁补偿案例，北京大兴2025年内拆迁规划 法律问题

内容审核：王杰娉律师

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。