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一、什么叫房屋性质 房屋性质有哪些

房屋性质主要指的是房屋的法律属性和权益归属，它涉及房屋的所有权、使用权以及土地性质等多个方面。以下是关于房屋性质的详细解释：

房屋产权是指房屋所有者对房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。根据房屋的产权性质，可以将其分为以下几类：

1. 国有房产：归国家所有的房产，包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产又进一步分为直管产、自管产、军产三种。

2. 集体所有房产：指城市集体所有制单位所有的房产，即集体所有制单位投资建造、购买的房产。

3. 私有（自有）房产：指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞等所投资建造、购买的房产。

4. 其他类型房产：如联营企业房产、股份制企业房产、港澳台投资房产、涉外房产等，这些房产的产权归属于不同的投资主体或经济实体。

还有期房和有限产权房等特殊类型的房产。期房是指开发商在取得商品房预售许可证至取得房地产权证期间的商品房；有限产权房则是指房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房，或建房过程中得到了政府或企业补贴的住房。

房屋的土地性质也是房屋性质的重要组成部分。根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，土地性质主要分为以下几类：

1. 农用地：直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地等。

2. 建设用地：用于建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地等。建设用地使用权可以通过出让、划拨等方式取得。

3. 未利用地：指农用地和建设用地以外的土地，如荒山、荒丘、荒滩等。

对于房屋而言，其土地性质通常为建设用地。而建设用地使用权的具体取得方式（如出让、划拨等）以及使用期限等，将直接影响房屋的性质和权益。

房屋的权利性质主要指的是房屋产权证上载明的使用权类型。根据相关法律法规，产权证使用权类型主要包括划拨、出让、转让、租赁等几种方式。其中，出让和划拨是最为常见的两种方式：

1. 出让：指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2. 划拨：指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

房屋性质是一个复杂而多维的概念，它涉及房屋的产权性质、土地性质以及权利性质等多个方面。了解房屋性质对于维护房屋所有者的合法权益、进行房屋交易以及处理房屋相关纠纷等具有重要意义。

二、房产证上专有建筑面积和分摊建筑面积

房产证上的专有建筑面积和分摊建筑面积是房产登记中的重要内容，它们共同构成了房屋的总体建筑面积。以下是对这两个概念的详细解释：

专有建筑面积，通常指的是房屋内部独立使用的空间面积，包括卧室、客厅、厨房、卫生间等各个功能区的面积总和。这部分面积是完全由业主独立支配和使用的，不受其他业主的影响。

1. 定义：分摊建筑面积，也称为公摊面积，是指楼房中除了专有建筑面积以外的，由多户业主共同分摊使用的部分面积。这包括楼道、电梯井、楼梯间、公共走廊、地下室、设备间等公共设施所占用的面积。

2. 分摊原则：分摊建筑面积的分摊原则通常按照各户业主的专有建筑面积比例进行。即，业主的专有建筑面积越大，其分摊的公共面积也相应越大。

3. 重要性：分摊建筑面积虽然不属于业主独立使用的空间，但却是楼房不可分割的一部分。它关系到业主的居住品质、物业费用的分摊以及楼房的整体价值。

关于房产证上的专有建筑面积和分摊建筑面积，我国相关法律法规有明确规定。例如，《中华人民共和国民法典》第二百一十七条指出：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”这表明，房产证上的面积信息必须准确无误，与不动产登记簿保持一致。

虽然直接关于专有建筑面积和分摊建筑面积的具体计算方法和标准的法规可能因地区而异，但各地通常会根据当地实际情况制定相应的地方性法规或规范性文件进行规范。

房产证上的专有建筑面积和分摊建筑面积是房屋产权的重要组成部分，它们分别代表了业主独立使用的空间面积和共同分摊使用的公共面积。在购房和办理房产证时，业主应仔细核对这些信息，确保准确无误。

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内容来源参考：头条-房产证上专有建筑面积和分摊建筑面积,

内容审核：李春禹律师

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