深圳买卖拆迁房,商品房和还房有什么区别

深圳买卖拆迁房,商品房和还房有什么区别,深圳拆迁房有房产证吗

一、商品房和还房有什么区别

商品房和还房（通常指还建房或拆迁安置房）之间存在显著的区别，主要体现在以下几个方面：

1. 商品房是通过市场购买获得，其土地性质为出让地，即开发商通过缴纳土地出让金获得土地使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定，以出让方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，并颁发土地使用权证书。

2. 还房则通常是通过拆迁补偿的方式获得，其土地性质多为划拨地，即政府为了公共利益需要，将土地划拨给相关单位用于建设安置房。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定了建设占用土地涉及农用地转为建设用地的审批手续，而划拨土地通常不涉及此类手续。

1. 商品房具有完全的产权，包括完全的房屋所有权和土地使用权。这意味着商品房可以自由买卖、抵押等，且不受时间限制。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十三条规定了房地产权证书的颁发，确认了商品房的完全产权。

2. 还房的产权则可能不完整，尤其是土地使用权方面。由于还房的土地多为划拨地，未缴纳土地出让金，因此在交易时可能需要补缴土地出让金，且可能受到一定时间的交易限制。部分还房可能因政策原因而无法自由买卖。

1. 质量与建设标准：商品房通常按照较高的建设标准和质量要求进行建设，而还房由于建设成本、利润等因素，其建设质量和标准可能相对较低。

2. 政策优惠与补贴：还房作为拆迁安置的一部分，可能享受政府提供的政策优惠和补贴，如价格优惠、税费减免等。而商品房则通常不享受此类优惠。

商品房和还房在取得方式、土地性质、产权与交易以及其他方面均存在显著差异。购房者在选择时应根据自身需求和实际情况进行权衡。

二、安置房不收物业费的但买卖后物业要收物业费合法吗

关于安置房不收物业费但买卖后物业要求收物业费是否合法的问题，以下是对该问题的详细解答：

1. 安置房的定义与性质

安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。这类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束。

2. 物业费的缴纳依据

根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。因此，如果安置房小区物业能够拿出政府部门下发的收费许可和收费依据，业主就需要缴纳物业费。

1. 安置房买卖后的性质变化

如果拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别。买卖后的安置房，其性质基本上与商品房无异，因此，物业费的处理方式也应与商品房相同。

2. 物业费缴纳义务的转移

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。在安置房买卖后，新的业主继承了原业主在物业服务合同中的权利和义务，因此，新的业主有义务按照约定向物业服务人支付物业费。

1. 合法收费的依据

物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。这是《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的明确规定。因此，如果物业服务人已经提供了服务，并且有足够的收费依据，那么物业费的收取是合法的。

2. 违法收费的处理

如果物业服务人没有提供足够的收费依据或者服务不符合约定，业主有权拒绝支付物业费。同时，物业服务人也不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。这是《中华人民共和国民法典》对物业服务人行为的约束。

安置房在买卖后，如果物业服务人提供了服务并且有足够的收费依据，那么物业费的收取是合法的。新的业主有义务按照约定向物业服务人支付物业费。如果物业服务人的收费行为存在违法或不当之处，业主可以依法维护自己的权益。

三、父母以买卖形式过户给我婚后归谁

父母以买卖形式过户给您的房产，在婚后归属问题上，主要取决于过户时的具体情况以及夫妻双方的约定。

1. 根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，包括继承或者受赠的财产，通常归夫妻共同所有。因此，如果父母以买卖形式过户给您的房产被视为赠与，且没有明确指定仅赠与您个人，那么该房产将被视为夫妻共同财产。

2. 当然，夫妻双方也可以通过书面约定来改变这一默认规则。根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十五条，夫妻双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。因此，如果您和配偶有书面约定该房产的归属，那么应按照约定来处理。

父母以买卖形式过户给您的房产在婚后的归属问题，需要根据过户时的具体情况以及夫妻双方的约定来判断。如果没有明确指定赠与对象和书面约定，那么该房产很可能被视为夫妻共同财产。

四、民法典规定公摊面积的界定条件与法律依据

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，公摊面积是指整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。关于公摊面积的界定条件与法律依据，可以从以下几个方面进行阐述：

公摊面积主要包括楼梯间、电梯井、管道井、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积等。这些面积是按照水平投影面积来计算的，与套内建筑面积之和构成了商品房的建筑面积。公摊面积的计算公式为：公摊面积=公摊系数×套内面积；公摊系数=整栋楼的公共使用面积/整栋楼的套内面积。

《中华人民共和国民法典》第二百七十三条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”这一条款明确了业主对公摊面积部分的权利和义务，即业主对公摊面积享有共有权，并承担相应的义务。

关于公摊面积的具体使用和管理，如公摊水电费的分摊等，也需遵循相关法律法规的规定。例如，公摊水电费是为了保障小区公共照明、景观、消防等设施设备正常运行产生的费用，属于业主共有的共用设施设备部分的费用，应当由业主分摊。

在办理房产证时，需要提供包括房屋买卖合同、测绘表、房屋登记表等相关资料，其中就包含了公摊面积的信息。同时，在征收个人住宅时，如果被征收人选择房屋产权调换，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价，这其中也涉及到了公摊面积的处理。

公摊面积的界定条件与法律依据主要依据《中华人民共和国民法典》的相关规定，业主对公摊面积享有共有权并承担相应义务。在具体使用和管理过程中，还需遵循相关法律法规的规定。

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内容审核：冯振兴律师

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