拆迁房阳台只有窗,开发企业在样板房中拆除阳台 飘窗改建为室内空间违法吗

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一、开发企业在样板房中拆除阳台 飘窗改建为室内空间违法吗

开发企业在样板房中拆除阳台、飘窗改建为室内空间是否违法，需根据具体情况判断，主要取决于拆除部分是否为承重结构、是否违反相关法律法规及规划要求。

1. 承重结构与非承重结构的区分：

- 若拆除的阳台、飘窗属于承重结构，如由钢筋混凝土建造并承担一定重量荷载，则此行为可能危及建筑结构的稳定性，违反《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》中关于建筑结构安全保护的规定。

- 若拆除的阳台、飘窗为非承重结构，且拆除不会对建筑物的整体结构安全造成影响，同时符合相关规划及管理规定，则此行为可能不违法。

2. 相关法律法规的约束：

- 根据《住宅室内装饰装修管理办法》，明确禁止未经设计单位提出设计方案而变动建筑主体和承重结构的行为。开发企业在进行样板房改造时，必须遵守此规定。

- 若拆除行为改变了建筑物的外观形象，影响了城市规划和建筑整体风貌，还可能违反关于城市规划管理的相关法律法规。

3. 违法行为的后果：

- 行政责任：开发企业可能面临行政处罚，如罚款、责令恢复原状等。根据《建设工程质量管理条例》，擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，可处5万元以上10万元以下的罚款。

- 民事责任：若拆除行为导致其他业主或使用人权益受损，开发企业需承担相应的民事赔偿责任。

- 刑事责任：在严重情况下，如果拆除行为危及公共安全或构成犯罪，开发企业及相关责任人可能面临刑事责任的追究。

二、阳台封窗算不算违建

封阳台不算违章建筑。一般来说，拥有阳台的产权或者单独使用权，封阳台是合理的，不算违建。但封阳台时不能擅自改变建筑外观和功能，且需得到小区物业的允许，按照统一样式进行封闭处理。以下是详细分析：

1. 封阳台的合法性

- 根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，才被视为违章建筑。而封阳台通常不涉及新的建设工程规划，因此不属于违章建筑。

- 同时，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条和第二百七十二条，业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。封阳台作为对专有部分的合理使用，只要不影响建筑安全和其他业主权益，即是合法的。

2. 封阳台的注意事项

- 封阳台时，不能擅自改变建筑外观和功能。这是为了维护小区的整体美观和建筑的安全性。

- 需要得到小区物业的允许，并按照统一样式进行封闭处理。这通常是为了保持小区的一致性，避免因为各家各户封阳台样式不同而影响美观。

- 在封阳台的过程中，不得损害其他业主的合法权益，如影响采光、通风等。

3. 违章建筑的定义与分类

- 违章建筑主要包括未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；擅自改变了使用性质建成的建筑物等。

- 封阳台不属于上述任何一类违章建筑，因为它不涉及新的建设工程规划，也不改变建筑的使用性质或功能。

封阳台不算违章建筑，但需要在不改变建筑外观和功能、得到小区物业允许、不损害其他业主权益的前提下进行。

三、开发商交付的房子是开放式阳台 自己封了窗户 漏水了找谁

开发商交付开放式阳台，业主自行封闭后漏水，责任归属问题解析

在处理此类问题时，需根据具体情况及相关法律法规来综合判断责任归属。以下是对此问题的详细分析：

一、质保期内情况

1. 开发商责任：若房屋仍在质保期内，且漏水问题源于房屋本身的质量缺陷（如阳台防水工程不合格），根据《建设工程质量管理条例》的相关规定，开发商需承担保修责任，并赔偿由此造成的损失。质保期通常为屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏5年。

2. 业主行为影响：若漏水是由于业主自行封闭阳台时破坏了原有的防水层或结构导致的，则开发商不承担责任，维修责任应由业主自行承担。

二、质保期外情况

1. 业主专有部分：若房屋已过质保期，且漏水部位属于业主专有部分（如封闭后的阳台内部），则维修责任通常由业主自行承担。但若漏水是由于相邻业主的不当行为（如装修破坏防水层）导致的，相邻业主应承担相应责任。

2. 公共区域影响：若漏水问题影响了公共区域或楼下住户，且原因与物业公司的管理或服务有直接关联（如公共排水管道堵塞），物业公司可能需承担一定责任。但若漏水仅限于业主专有部分且未影响公共区域，物业公司通常不直接承担赔偿责任。

三、处理建议

1. 协商解决：业主应首先与开发商、物业公司或相邻业主进行协商，明确漏水原因及责任归属。

2. 法律途径：若协商无果，业主可收集相关证据（如漏水照片、视频、维修记录等），通过法律途径维护自身权益，如向法院提起诉讼或向当地住建局投诉。

四、房屋阳台及飘窗算到套内面积吗

房屋阳台及飘窗是否算入套内面积，这一问题需要根据阳台和飘窗的具体情况来确定。

1. 阳台的面积计算

- 根据一般房地产测绘规则及实践，阳台的面积计算通常分为以下几种情况：

1.1 如果阳台是半封闭的，即阳台有部分围护结构但并未完全封闭，那么有一半的阳台面积会计算进房屋建筑面积，也即套内面积。

1.2 如果阳台是全封闭的，即阳台有完整的围护结构，如窗户、门等，那么全部阳台面积都会计算进建筑面积，也即套内面积。

1.3 露台，作为一种开放式的平台，通常不计入房屋建筑面积。

2. 飘窗的面积计算

- 飘窗，作为一种建筑上的设计元素，其面积计算同样需要依据具体情况：

2.1 如果飘窗的高度低于2.2米，且其面积未计入房屋产权证上的建筑面积，那么该飘窗通常不被视为套内面积的一部分。

2.2 如果飘窗的高度超过2.2米，或者其面积已经明确计入房屋产权证上的建筑面积，那么该飘窗应被视为套内面积的一部分。

3. 法律依据与参考

- 虽然《中华人民共和国土地管理法》主要关注的是土地的管理和监督，对于房屋面积的具体计算并未直接规定，但在实际操作中，房屋面积的计算通常遵循国家及地方的房地产测绘规范。

- 房产证上的面积，作为房屋产权的法律依据，其计算应严格遵循相关测绘规则，包括阳台和飘窗等建筑元素的处理方式。

房屋阳台及飘窗是否算入套内面积，需要根据其封闭情况、高度以及是否计入房屋产权证上的建筑面积等因素来综合判断。

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内容来源参考：头条-阳台封窗算不算违建,开发商交付的房子是开放式阳台 自己封了窗户 漏水了找谁

内容审核：徐会元律师

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