拆迁房认同住人,最高院关于公房拆迁补偿分配同住人的规定

拆迁房认同住人,最高院关于公房拆迁补偿分配同住人的规定,拆迁同住人和承租人平等吗

一、最高院关于公房拆迁补偿分配同住人的规定

公房拆迁补偿在承租人及同住人间的分配，主要遵循均等分割原则，并考虑特殊情况下的适当照顾。以下是对此问题的详细解答：

1. 同住人是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。特殊情况下，如因结婚等原因在房屋内居住但未满一年的，也可被认定为同住人。

1. 均等分割：在无特殊情形时，公有居住房屋拆迁补偿款应在承租人和同住人间遵循一人一份、均等分割的原则进行分配。例如，若公房拆迁补偿款总额为一定金额，有承租人1名，同住人若干名，则平均分配。

1. 年老体弱、缺乏经济来源：对于此类承租人或同住人，若按均分所得的补偿款无法购得房屋保证其正常生活，应适当多分。

2. 额外支付款项：承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的，也应酌情多分。

3. 承担监护义务：对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的承租人或同住人，在分配时应给予适当倾斜。

4. 对房屋有实际贡献：如同住人在公房的维护、修缮等方面有较多出资出力，使房屋得以保持良好状态，也应适当多得补偿。

1. 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，补偿内容包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁与临时安置的补偿等。

2. 补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

二、认定同住人的四个条件

认定同住人的条件主要包括以下四个方面：

同住人应当在被拆迁房屋处有常住户口。这是认定同住人的基本条件之一，要求同住人在该房屋处有稳定的居住状态，且户口必须落在产权人持有的房产中。

同住人在拆迁许可证核发之日时，在该房屋处已实际居住生活一年以上（特殊情况除外）。这一条件强调了同住人必须在房屋内实际居住，并且居住时间要达到一定期限，以确保同住人对该房屋有实质性的居住需求。

同住人是在本市无其他住房，或者虽有其他住房但居住困难的人。这里的住房是指具有个人产权的房屋或有使用权的公房。若同住人虽无住房但享受过住房补贴，也应视为有住房。这一条件主要是为了避免同住人拥有多处住房，仍申请同住人资格，从而获取不当利益。

除了上述三个基本条件外，还有一些特殊情形下的同住人认定。例如，具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。另外，在本市无常住户口，但因结婚在被拆迁公有住房内居住满五年的，同样视为同住人。

认定同住人需要满足常住户口、实际居住生活、住房条件以及特殊情形下的认定标准。这些条件共同构成了同住人认定的完整框架，确保了同住人资格的合理性和公平性。

三、民法典中同住人认定的规定

同住人的认定在民法典中并没有直接的规定，但结合相关法律知识和实践，可以明确同住人的认定条件及标准。

1. 常住户口：同住人应当在被认定同住关系的房屋处有常住户口。这是认定同住人的基本前提。

2. 实际居住：同住人在拆迁许可证核发之日时，或者在其他相关时间点（如公有住房分配、房产税核定等），在该房屋处已实际居住生活一年以上。特殊情况如因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，或者因服兵役、读大学、服刑等原因户籍被迁出的，也可以视为满足实际居住条件。

3. 无其他住房：同住人在本市无其他住房，或者虽有其他住房但居住困难。这里的住房是指具有个人产权的房屋或有使用权的公房。虽无住房但享受过住房补贴的，也应视为有住房。

4. 户口在产权房产中：同住人的户口必须在产权人持有的房产中。这是确认同住人与房产关系紧密性的重要依据。

同住人的认定标准主要依据上述条件进行综合判断。在具体操作中，需要满足以上所有条件才能被认定为同住人。同时，还需要注意以下特殊情况：

1. 因结婚而居住：因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额。

2. 未成年人：未成年人如出生时户口就报在被拆迁公有住房内，应列为同住人。非出生原因户口报入被拆迁公有住房内的，只能作为考虑对象。对在公有住房内居住的未成年人实际承担监护义务的人，可考虑适当多分拆迁补偿款。

被认定为同住人后，可以享有一定的法律权益。例如，在房产税核定中，每个同住人可以抵扣一定面积的房产税。同时，在拆迁补偿、公有住房分配等事务中，同住人也享有相应的权益。

同住人的认定是一个综合判断的过程，需要依据相关法律规定和实践经验进行具体分析。在实际操作中，应严格把握认定条件和标准，确保同住人的合法权益得到保障。

四、售后公房产权和同住人认定

售后公房的产权归属与同住人认定问题，涉及《中华人民共和国民法典》中关于共有财产处分、租赁房屋权益继承以及房产税的相关规定。以下将结合法律依据和法律知识，对这一问题进行详细解答。

1. 售后公房的产权归属：

\t 售后公房是指原公有住房在出售后，购买者获得的房屋产权。根据《中华人民共和国民法典》的规定，这类房屋在购买后即成为购买者的个人财产，其产权归属购买者。

\t 在产权人去世后，售后公房作为遗产，其继承遵循《中华人民共和国民法典》第一千一百二十七条的规定，按照法定顺序进行继承，有遗嘱的按遗嘱继承。

2. 同住人认定：

\t 同住人一般是指与被拆迁房屋处有常住户口，且在该房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外），同时在本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。对于同住人的认定，主要依据是户口和实际居住情况。

\t 在售后公房的情境下，同住人可能是原公有住房的承租人或其他共同居住的家庭成员。如果他们在房屋出售后仍在该房屋内居住，并且满足上述条件，他们可以被认定为同住人。

\t 同住人在一定条件下可能享有居住权或优先购买权等权益。这些权益的具体内容需要根据当地的相关政策和法律规定来确定。

3. 上海房产税同住人认定：

\t 在上海地区，对于房产税的征收和同住人的认定有一定的关联。同住人必须是产权所有人的直系亲属，名下无房，且户口必须在产权人持有的房产中。满足这些条件的同住人可以去房产交易中心申请同住人认定，申请成功后可以重新核定房产税，并在需缴纳的房产税基础上享受一定的抵扣优惠。

售后公房的产权归属遵循《中华人民共和国民法典》的规定，而同住人的认定则结合户口、实际居住情况以及当地政策和法律规定进行。在上海地区，同住人的认定还与房产税的征收有一定的关联。具体的权益和义务需要根据相关法律法规和政策来确定。

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内容来源参考：头条-认定同住人的四个条件,民法典中同住人认定的规定

内容审核：周雷律师

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