集体土地入市住宅建设,关于土地征收 集体经营性建设用地入市 宅基地制度改革试点工作的意见

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一、关于土地征收 集体经营性建设用地入市 宅基地制度改革试点工作的意见

关于土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的综合意见

一、土地征收

1. 法律依据：土地征收需遵循《土地管理法》等相关法律法规，确保征收程序合法合规，保障被征地农民的合法权益。

2. 征收程序：包括发布征收预告、开展土地现状调查、组织社会稳定风险评估、拟定征地补偿安置方案、发布征地补偿安置公告、组织听证、办理补偿登记、签订补偿安置协议以及作出征地补偿安置决定等步骤。

3. 补偿安置：确保被征地农民得到公平合理的补偿，包括土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

二、集体经营性建设用地入市

1. 法律依据：依据《土地管理法》第六十三条，允许符合规划的集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

2. 入市条件：必须符合土地利用总体规划、城乡规划，并纳入年度建设用地供应计划；产权明晰，具有合法的土地权属证书，且不存在权属争议；严格遵守土地用途管制制度。

3. 入市程序：包括拟订入市方案、村民决策、申请与审批、交易组织与实施、合同签订与备案以及登记发证等步骤。

4. 收益分配：建立合理的收益分配机制，兼顾国家、集体和个人利益，保障农民和集体的合法权益。

三、宅基地制度改革试点

1. 改革目标：探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

2. 改革内容：包括完善宅基地权益保障和取得方式、探索宅基地有偿使用和自愿有偿退出机制、盘活利用闲置宅基地和闲置住宅等。

3. 试点政策：在试点地区，允许宅基地使用权通过转让、出租、入股等方式流转，用于发展乡村旅游、民宿等产业，增加农民收入。

二、村庄集体建设用地包括哪些

村庄集体建设用地主要包括以下几类：

- 定义：宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施（如住房、附属用房、庭院等）的集体建设用地。

- 法律要点：宅基地具有福利性质，遵循“一户一宅”原则分配，且面积受到严格限制。宅基地的所有权归农村集体所有，村民仅享有使用权。在使用宅基地时，必须遵守国家关于土地管理的法律法规，确保宅基地的使用符合土地利用总体规划和乡村建设规划。

- 定义：经营性建设用地是指农村集体用于生产经营活动的土地，包括农村集体所办的乡镇企业用地、出租或出让的商业服务设施用地等。

- 法律要点：经营性建设用地具有市场流转性，在符合规划和用途管制的前提下，可以通过出让、租赁、入股等方式进入市场，与国有土地享受同等入市、同权同价的待遇。使用经营性建设用地时，必须遵守土地用途管制制度，不得擅自改变土地用途。

- 定义：公益性公共设施用地主要用于建设农村的教育、医疗卫生、文化体育、社会福利、行政办公等公共服务设施以及农村基础设施（如道路、桥梁、水利设施等）。

- 法律要点：公益性公共设施用地的目的是满足农村居民的公共服务需求，提升农村的生活质量和社会发展水平。其使用应符合国家关于土地管理和公共设施建设的法律法规，确保土地的合理利用和资源的优化配置。

三、村集体建设用地需要办理用地预审吗

村集体建设用地是否需要办理用地预审的问题，可以从以下几个方面进行详细分析：

1. 根据我国《土地管理法》的相关规定，集体建设用地主要分为乡镇企业用地、村民住宅用地以及乡(镇)村公共设施和公益事业用地。

2. 只有集体经营性建设用地，即以纯粹盈利为目的进行相关建设的土地，才有可能入市。在农村集体建设用地方面，只有乡镇企业用地才符合集体经营性建设用地的性质。

1. 用地预审是国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。

2. 建设项目用地选址应符合土地利用总体规划或经批准的国家、省有关发展规划，并应符合土地管理法律、法规规定的条件。

3. 建设项目应符合国家和省供地政策，用地选址要合理，包括是否确需占用农用地、可否调整占用非农用地等情况。

1. 若村集体建设用地属于乡镇企业用地，且符合集体经营性建设用地的性质，在建设项目审批、核准、备案阶段，通常需要办理用地预审。

2. 若村集体建设用地为村民住宅用地或乡(镇)村公共设施和公益事业用地，则可能不涉及用地预审，因其通常不以盈利为目的，且可能不涉及农用地转为建设用地的情况。

3. 需要注意的是，即使村集体建设用地属于乡镇企业用地，也需要根据具体情况判断是否需要办理用地预审。例如，如果建设项目不涉及新增建设用地，或者已经取得了合法的建设用地批准文件，则可能无需再次办理用地预审。

村集体建设用地是否需要办理用地预审，取决于该建设用地的性质、用途以及是否符合国家和地方的供地政策。对于符合集体经营性建设用地性质的乡镇企业用地，在建设项目审批、核准、备案阶段，通常需要办理用地预审。而对于村民住宅用地或乡(镇)村公共设施和公益事业用地，则可能不涉及用地预审。

四、是集体土地的住宅值钱还是国有划拨土地上的住宅值钱

集体土地上的住宅与国有划拨土地上的住宅价值比较，不能一概而论，需综合多方面因素考量。以下是对两者的详细分析：

1. 集体土地：主要用于农业生产、农村宅基地和农村公共设施建设。其上的住宅，价值受限于土地用途和开发限制，通常开发利用方式和经济效益有限。但若位于城市规划重点发展区域或临近大型基础设施项目，价值可能大幅提升。

2. 国有划拨土地：多用于公益事业和基础设施建设工程，不用于商业目的。其上的住宅，价值主要体现在使用权上，市场价值可能不如出让土地明确和直接。但若处于城市黄金地段且有机会进行商业开发，潜在价值也可能很高。

1. 集体土地：流转受到较多限制，一般只能在本集体经济组织内部流转，这在一定程度上限制了其市场价值的实现。

2. 国有划拨土地：流转需经原批准机关批准，并补交土地使用权出让金，流转性相对较差，但在特定条件下，如政策允许或土地位置优越，其市场价值也能得到体现。

1. 集体土地：政策环境对其价值影响显著。如政策允许集体建设用地入市，将极大提升其价值。

2. 国有划拨土地：政策环境同样重要。政府规划和政策调整可能直接影响土地价值，如调整土地利用规划、出台新的开发政策等。

集体土地上的住宅与国有划拨土地上的住宅价值，需根据具体情况评估，无法简单判断哪个更值钱。

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内容来源参考：头条-村庄集体建设用地包括哪些,村集体建设用地需要办理用地预审吗

内容审核：马建波律师

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