集体土地能不能协议出让,哪种情况下可以协议出让土地使用权

集体土地能不能协议出让,哪种情况下可以协议出让土地使用权,集体土地可以出售吗?

一、哪种情况下可以协议出让土地使用权

在探讨哪种情况下可以协议出让土地使用权时，需明确协议出让国有土地使用权的具体情形及法律依据。

1. 非经营性用地的单一意向用地者：

- 根据《协议出让国有土地使用权规定》第三条，对于非经营性用地，如工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等以外的土地，若在同一地块只有一个意向用地者的情况下，可以采取协议出让方式。

2. 原划拨、承租土地使用权人的申请：

- 原划拨土地使用权人因企业改制、土地用途变更等原因需转为出让土地的，或原承租土地使用权人在承租期满且符合条件的情况下，可申请协议出让，但需依法获得批准。

3. 划拨土地使用权转让的申请：

- 划拨土地使用权在满足一定条件下可转让，并经依法批准后可通过协议出让方式使受让方取得土地使用权。

4. 出让土地使用权人的续期申请：

- 土地使用权出让合同约定的使用年限届满时，土地使用者如需继续使用，应在届满前一年申请续期。经审查准予续期的，应重新签订土地使用权出让合同并支付出让金，通常通过协议出让方式办理续期手续。

5. 特殊政策或法规允许的情形：

- 除上述情形外，若法律、法规、行政规定明确允许协议出让的其他特殊情形，如政府办公用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地等，也可采用协议方式出让国有土地使用权。

1. 法律依据：

- 《中华人民共和国土地管理法》第五十四条、第六十三条部分条款，以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条、第十二条、第十三条等条款，为协议出让土地使用权提供了法律基础。

- 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十三条明确规定了土地使用权出让可以采取协议方式。

2. 程序要求：

- 根据《协议出让国有土地使用权规定》，协议出让国有土地使用权应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

- 协议出让过程需经过编制出让计划、发布出让公告、确定供地方案、签订出让合同等环节，确保出让过程的透明度和合法性。

1. 适用条件：

- 协议出让主要适用于非营利性项目用地、特殊产业项目用地、原划拨或承租土地使用权人申请办理出让，以及其他特殊情况下的土地处置。

2. 限制与监督：

- 协议出让必须严格遵守相关法律法规和政策规定，确保土地使用的合法性和合规性。

- 国土资源行政主管部门应对协议出让过程进行监督，防止低价出让、暗箱操作等违法违规行为的发生。

协议出让土地使用权是一种依法进行的土地出让方式，适用于特定情形下的土地转让。在实际操作中，应严格遵守相关法律法规和政策规定，确保协议出让的合法性和有效性。同时，应加强监督和管理，保障土地资源的合理利用和国有资产的保值增值。

二、建设用地跟国有用地区别

建设用地与国有用地在定义、性质、来源、分类、获取与使用、权属与管理等方面均存在显著差异。以下是对这两者的详细解析：

一、定义与性质

1. 建设用地：根据相关法律定义，建设用地是指用于建造建筑物、构筑物的土地，包括但不限于城乡住宅、公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。其核心在于利用土地的承载能力或建筑空间，不以取得生物产品为主要目的。

2. 国有用地：国有用地则是指权属于国家所有的土地，这包括城市市区的土地以及法律规定属于国家所有的其他土地。国有用地的所有权由国务院代表国家行使，体现了国家对土地资源的最终控制权。

二、来源与分类

- 建设用地来源：

- 国有土地：城市市区的土地是国有土地的主要来源之一，这些土地经过合法的审批、出让等程序后，可用于各类建设项目。

- 集体土地：农村集体所有的土地在符合土地利用总体规划、依法办理审批手续，并经农村集体经济组织等同意的情况下，也可作为建设用地使用。例如，农村村民的宅基地和农村集体经营性建设用地。

- 国有用地分类：国有用地并不局限于建设用地，它还可能包括农业用地、林业用地等其他类型。但当国有用地被指定为建设用地时，其用途和性质便与建设用地紧密相连。

三、获取与使用、权属与管理

1. 获取方式：

- 国有用地：作为建设用地使用时，国有用地的获取方式主要包括出让、划拨等。出让方式包括招标、拍卖、挂牌和协议出让，使用者需支付出让金；划拨方式则针对国家机关、军事、城市基础设施和公益事业等用地，经县级以上人民政府批准后，可无偿或缴纳补偿费用后交付使用。

- 建设用地：无论是国有土地还是集体土地，作为建设用地时均需依法办理用地审批手续。这包括申请、审批、登记等一系列法律程序，以确保土地的合法使用。

2. 使用权与流转：

- 国有用地：作为建设用地时，其使用权可依法流转。流转方式包括转让、互换、出资、赠与、抵押等。但国有用地的所有权不能流转，始终归属于国家。

- 建设用地使用权：根据《中华人民共和国民法典》第三百四十四条的规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。这一权利可依法流转，但流转需遵循相关法律法规和程序。

3. 权属与管理：

- 国有用地：其所有权归属于国家，使用权可以依法出让或划拨。各级人民政府土地行政主管部门负责国有用地的管理和监督工作，确保土地的合理利用和可持续发展。

- 建设用地：其权属根据具体用地性质而定，可以是国有土地，也可以是集体土地。其管理涉及用地规划、审批、供应、监管等多个环节。无论是国有建设用地还是集体建设用地，其使用和管理均需严格遵守相关法律法规和政府规划。

4. 管理与使用限制：

- 国有用地：作为建设用地时，使用者需按照规定的用途和使用条件开发建设和使用土地。政府保留对土地的规划调整权，改建、翻建、重建必须符合政府调整后的规划。

- 建设用地：同样需要遵守相关法律法规和政府规划。对于违反规定的行为，政府有权进行处罚并要求整改。在特定情况下（如公共利益需要、旧城区改建等），政府可以收回国有建设用地使用权，并给予土地使用权人相应的补偿。

三、个人怎么购买土地建房

个人购买土地建房的方式主要取决于土地的性质和个人的身份。如果是农村集体经济组织的成员或满足特定条件，可以依法申请农村的宅基地进行建房。若打算在城市购买土地建房，则需依法经过招标、拍卖、挂牌的程序来获得土地使用权。

1. 申请流程：

- 以户为单位向农村集体经济组织或村民小组、村民委员会提出申请；

- 提交所需材料，由村集体经济组织或村民委员会讨论审核；

- 审核通过后，可以按照相关规定进行建房。

1. 获得土地使用权方式：

- 通过土地使用权出让方式，包括协议出让、招标和拍卖，获得国有土地使用权；

- 土地使用权划拨，适用于特定情况，如政府批准的公益项目；

- 土地使用权转让，从其他土地使用权人手中购买。

2. 建房流程：

- 获得土地使用权后，需向发改委申请立项定点；

- 提交规划局进行规划审批；

- 审批通过后，按照规划要求进行建房。

请注意，《中华人民共和国土地管理法》明确规定，土地不能自由买卖，且非法转让土地将受到法律制裁。因此，在购买土地和建房过程中，务必遵循相关法律法规，逐层向有关部门申请，并确保流程的合法性。

四、科研用地 规划条件

科研用地的规划条件主要遵循国家土地用途管制制度，具体规定如下：

1. 根据《中华人民共和国土地管理法》第四条，国家实行土地用途管制制度，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。科研用地属于建设用地的一种，通常用于建造教育用房、医疗用房、科研所等，不能用于建造住宅别墅、商业娱乐场所等。

2. 科研用地性质的土地使用权通常只有50年，且水电费用按照商业水电标准收取。科研办公产品不能随意交易，需在政府同意下以资产转让方式交易，产权通常不可分割。

科研用地作为建设用地的一种，其规划条件需满足以下要求：

1. 符合规划：科研用地必须符合城市规划和土地利用总体规划，同时符合近期建设与土地利用规划年度实施计划。

2. 政策要求：若以划拨方式提供土地使用权，需符合划拨方式提供土地使用权的相关政策，如属于国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地等。若以协议出让或招拍挂出让方式提供土地使用权，也需符合相应政策。

3. 审批程序：科研用地需取得规划选址和土地审查意见，以及《建设用地规划许可证》。同时，需经计划部门批准立项，并通过环境影响评价及环保部门的审查。

1. 土地使用权变更：若需变更已批准的土地用途、开发强度等规划条件，须先征得规划主管部门的同意。特定情况下，如挂牌方式出让的总部企业用地和工业生产研发用地，经相关部门认定符合鼓励发展政策的，可申请调整容积率。

2. 土地使用权续期：科研用地使用权期满时，若需续期，申请用途需符合城市规划和土地利用总体规划，并符合国家关于土地供应的相关政策。土地使用权人应在有效期届满前30日向作出行政许可决定的行政机关提出申请。

科研用地的规划条件需严格遵守国家土地用途管制制度，并满足具体的建设用地规划要求。在申请、使用及变更过程中，均需遵循相关法律法规和政策规定。

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内容来源参考：头条-建设用地跟国有用地区别,个人怎么购买土地建房

内容审核：汪文明律师

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