国有土地房屋拆迁怎么补偿？了解清楚这些拿高补偿并不难

房屋拆迁时，想要获得更高的补偿是每位被拆迁人的共同愿望，被拆迁人首先要做的是对国有土地房屋拆迁相关内容有一个全面的了解，这样就不至于在拆迁的时候被征收方牵着鼻子走了。

有哪些因素会影响拆迁时房屋的价格?

1、房屋结构和建造时间

建造50年的房子比较老旧，按照市场价补偿肯定要低于建造20年的。从建造材料上来看，钢要比钢筋值钱，钢筋比混凝土值钱，混凝土比砖值钱，砖比木头值钱。所以房屋装修的材料、房龄都会影响房屋拆迁的补偿价格。

2、用途

房屋用途分为普通住宅、企业、商铺、厂房等，通常来说商铺这种商业性住房补偿价格最高，其次是民宅，最后是厂房、仓库等工业用房。

3、位置

房屋的价值是根据拆迁公告发布之日房屋的市场价估算的，这和我们平时了解到的房价信息差不多，一线二线城市一定比三四线的贵，附近有地铁站、医院、学校的肯定要比没有的贵，市中心的比周边地区的贵，这点毋庸置疑。

4、房屋价值的评估

不同的评估方法评估结果不同，补偿自然也不同。评估方法包括市场法、收益法、成本法、假设开发法等，评估机构根据当地房地产市场状况，会选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被拆迁人如果对评估结果不满意，可以在律师的帮助下和征收方谈判协商，也可以申请重新评估。

大家可以参考下眉山市两中心一基地建设项目涉及国有土地上房屋征收补偿方案，了解补偿项目、补偿方式、补偿金额等。

征收补偿方式

实行货币补偿或产权调换，由被征收人按本方案规定选择。

征收补偿范围和标准

(一)房屋主体价值的补偿。

1.选择货币补偿。按被征收房屋价值进行补偿，由本项目房地产价格评估机构进行评估，依据被征收房屋和土地的性质、区位、面积、用途、结构、新旧等因素评估确定被征收房屋价值。

2.选择产权调换：

(1)住宅产权调换。

(2)非住宅产权调换。

3.企(事)业单位产权调换。

(二)房屋装饰装修及其他附属不动产价值的补偿。

对被征收房屋装饰装修的补偿先进行协商，如协商不成，由本项目房地产价格评估机构评估确定;其他附属不动产的价值由本项目房地产价格评估机构评估确定。

(三)住宅、底层临街门市、非门市营业房搬迁补偿。

住宅、底层临街门市、非门市营业房搬迁补偿费计算两次。

1.住宅搬迁补偿费：按被征收房屋10元/平方米计算，一次性支付;搬迁费不足800元，按800元计算。

2.底层临街门市：按被征收房屋15元/平方米计算，一次性支付;搬迁费不足600元，按600元计算。

3.非门市营业房：按被征收房屋10元/平方米计算，一次性支付。

(四)企(事)业单位搬迁补偿。

企(事)业单位搬迁补偿计算一次，由本项目评估机构评估确定。

(五)住宅临时安置补偿。

过渡期间由房屋征收主体提供临时安置补偿费，不提供过渡用房。按每月12元/平方米计算支付。选择货币补偿的计算6个月;选择产权调换的计算支付至调换安置确定并公布后90日止，每6个月支付一次，6个月安置费不足3000元，按3000元计算。

征收补偿协议生效后，以被征收人交付腾空的房屋及不动产权证原件，经房屋征收实施单位验收合格之日起计算临时安置补偿费。产权调换过渡期限不超过24个月，逾期不足6个月的，逾期时间内临时安置补偿费按上述标准的1.5倍发放;逾期6个月以上不足12个月的，本逾期时间内按2倍发放;逾期12个月以上的，本逾期时间内按3倍发放。

(六)非住宅停产停业损失补偿。

由被征收人提供有效依据先进行协商，如协商不成，由本项目评估机构评估确定。选择货币补偿的计算6个月;选择产权调换的计算支付至调换安置确定并公布后90日止，每6个月支付一次。

征收补偿协议生效后，以被征收人交付腾空的房屋及不动产权证原件，经房屋征收实施单位验收合格之日起计算停产停业损失补偿费。产权调换过渡期限不超过24个月，超过过渡期限12个月以内的，本逾期时间内停产停业损失补偿费按确定标准的1.5倍发放;超过过渡期限12个月以上的，本逾期时间内停产停业损失补偿费按确定标准的2倍发放。

(七)企(事)业单位停产停业损失补偿。

企(事)业单位停产停业损失补偿计算一次，由当事人协商选择下列方式之一确定。

(1)按被征收房屋评估总价的一定比例计算。

(2)按净利润损失计算：具体按照上一年度报税务部门的数值计算，或由双方共同委托中介机构认定。

(3)按从业人员工资收入计算：从业人员工资收入根据统计部门公布的本区域上年度城镇职工平均工资收入计算，从业人数按实际从业人员(不含临时人员)计算。无法核定实际从业人数的，可根据房屋面积或劳动部门备案的合同进行认定。

(4)按被征收房屋租金收益计算。

选择货币补偿方式补偿的，按照被征收房屋评估总价的6%或上述(2)—(4)方式计算6个月确定的金额一次性给予停产停业损失补偿;选择产权调换方式补偿的，从签订征收补偿协议并交付被征收房屋之日起，到房屋征收实施单位通知被征收人交付土地的次月止，按照被征收房屋评估总价的0.2%/月或上述(2)—(4)方式计算每月确定的金额给予停产停业损失补偿。

协商不成的，可以委托本项目评估机构通过评估确定。

(八)水、电、气、电视、电话、网络户头补偿。

按价格行政主管部门批准的立户收费标准按实进行补偿。

(九)奖励。

1.选择货币补偿奖励。提前签约奖励：①从通知签订征收补偿协议之日计算，被征收房屋为住宅，提前签约的每天给予被征收房屋评估总价(仅限房屋和土地)5%的货币奖励;②被征收房屋为底层临街门市、非门市营业房，提前签约的每天给予被征收房屋评估总价(仅限房屋和土地)1.5%的货币奖励;③被征收房屋为企(事)业单位：从通知签订征收补偿协议之日起10日内签约的，给予被征收房屋评估总价(仅限房屋和土地)3%的奖励;15日内签约的，给予被征收房屋评估总价(仅限房屋和土地)2%的奖励。企(事)业单位奖励金额最高不超过120万元。

2.选择产权调换奖励。提前签约奖励：①被征收房屋为住宅、底层临街门市、非门市营业房，从通知签订征收补偿协议之日计算，提前签订协议的每天给予被征收房屋评估总价(仅限房屋和土地)0.3%的奖励;②被征收房屋为企(事)业单位的，从通知签订征收补偿协议之日起10日内签约的，给予被征收房屋评估总价(仅限房屋和土地)2%的奖励;15日内签约的，给予被征收房屋评估总价(仅限房屋和土地)1%的奖励。奖励金额最高不超过50万元。

八、征收补偿款的支付和房屋搬迁

(一)征收补偿款的支付。

1.选择货币补偿的被征收人，被征收房屋价值的补偿、房屋室内装饰装修和其他附属不动产的补偿、搬迁补偿费、临时安置补偿费等，在签订协议时一并计算，在协议生效30个工作日内支付总金额的40%。被征收人按期交付腾空的房屋及不动产权证原件，经房屋征收实施单位验收合格后30个工作日内支付总金额的40%。房产证、土地证注销后30个工作日内支付总金额的20%及奖励款。

2.选择产权调换的被征收人，被征收房屋室内装饰装修和其他附属不动产的补偿、搬迁补偿费、临时安置补偿费等，在签订协议时一并计算，在协议生效20个工作日内支付一并计算的总金额的20%。被征收人按期交付腾空的房屋及不动产权证原件，经房屋征收实施单位验收合格后30个工作日内支付一并计算的总金额的30%。在产权调换房屋交付时，按等价值计算、结清差价后30个工作日内支付一并计算的总金额的50%及奖励款。

(二)房屋搬迁。被征收人应在房屋征收实施单位支付第一次补偿款之日起20日内自行完成被征收房屋的搬迁腾退，并将被征收房屋的不动产权证书(原件)、相关契约(原件)及房屋钥匙等交给房屋征收实施单位。

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